今天继续聊房贷的几个细节。
房贷啊房贷，这笔每月最大的支出，怎么聊都不腻。
前几天有评论说，他全款买的房，看到我们降房贷热热闹闹的，好羡慕。
我说我们才羡慕你啊，全款买房，说明颇有家底，没有房贷，说明无债一身轻，赚多少花多少。
房贷利率再低也好，有债跟没债，感觉是完全不一样的。
所以我的长期目标之一，就是提前把贷款还完~
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说正事。
今天发现一个细节，
10月25号我房贷利率降了，按理来说，11月份月供会减少才对，
但银行app显示，11月份我的月供反而增加了。
10月份还10708块，11月份却要还10804块，多了100块。
大家不妨看下自己月供，是不是也这种情况。
一般来说，选等额本息的人会“中招”。
那这是为啥呢？
难道银行算错了吗？
不是哈。
大概原理是——
我们每月房贷，还的是上个月的贷款。
比如我还款日是每月3号。
9月3号，还的是8月3号-9月2号的贷款，利率4.75%；
10月3号，还的是9月3号-10月2号的贷款，利率4.75%；
11月3号，还的是10月3号-11月2号的贷款，但此时利率有两种情况。
因为10月25号那一天，我房贷从4.75%降到了3.9%，
所以10月3号-10月24号，利率是按4.75%算的，
但10月25号-11月2号，利率是按3.9%算的。
所以11月份，我房贷利息，其实是下降了的。
有朋友就懵了，那为啥还款金额反而变多了呢？
多还的那部分钱，是本金。
大家看下表：
11月份，我利息减少了347元，但本金却多还了442元，一增一减，最后月供就增加了95块钱。
那为啥要多还本金呢？
这是房贷计算方法导致的。
房贷利率下降后，月供要重新计算，重新算每月还多少本金、多少利息。
对等额本息来说，一般调整后的第一个月，还款本金会增加，导致月供也增加了（不是银行坑我们多还利息啥的）
但第二个月开始，就会下降，比如我12月房贷就下降了。
具体公式很复杂，大家不用学，记住这个规律就行了。
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第二件事，前段时间，个别城市的公积金利率和商贷倒挂了。
比如广州，商贷最低2.65%，比公积金2.85%还便宜。
这在历史上非常罕见。
公积金贷款利率由央行统一公布，一般来说，会保持在比商贷便宜的位置，这是它的优势。
要是倒挂，优势没了，就没人愿意存公积金了，不如去办商贷。
像有读者就说，好气哦，辛辛苦苦申请了公积金贷，结果还没商贷划算。
还有人问，那现在公积金贷值得申请吗？
我能直接给大家吃一颗定心丸——
公积金倒挂，大概率是暂时的，长期来看依然划算。
为啥这么说呢？
看下面的新闻：
10月23号，刚宣传了广州商贷比公积金便宜：
第二天，10月24号，广州多家银行就接到要求，商贷不能比公积金贷款低。
所以现在呢，广州房贷利率，最低2.86%（公积金2.85%），之前2.65%的基本没有了。
这里就能看出上头的决心，要维护公积金贷款利率更便宜的定位。
而且我猜哈，估计没多久，公积金贷款利率也会降。
2023年10月降完存量后，2024年5月，公积金也降了。
今年又降了一次存量，还出现倒挂，不符合公积金定位，大概过一段时间，公积金也会降一次。
所以大家不妨期待下。
话说我这个号许愿还挺灵的哈哈，从第一次许愿降存量，到二套转首套，到现在二次降balabala的，得有五六次了吧，每次都实现了，所以大家不如都来许个愿，说不定能实现呢~
