存量房贷下降，我看有戏

财富 2024-09-04 21:24 北京

作为一个加点55BP，房贷利率4.4%的大冤种，我又看到降房贷的希望曙光了~

这周末有个江湖传闻，传闻哈。

说存量房贷可能会允许「转按揭」。

啥意思呢？

举个例子。

我的房贷利率是4.4%，加点55bp，

但现在北京首套加点是-45bp，利率只要3.5%，

如果开放「转按揭」，我可以找第二家银行，重新签订房贷合同，利率按最新最优惠的3.5%给！

那我房贷利率就变成3.5%，下降了0.9%。

是不是很爽？

光是想一想，我就兴奋到不行啊，省下的钱能给我儿子多报几个兴趣班了。

乍一听，这个传闻很匪夷所思，不大现实。

但我越查资料越觉得，也不是不可能。

其实早在2008年，我们就有过「转按揭」的成功例子。

当时金融危机，楼市也受影响，房价涨不动，部分城市房价下跌。

房子也卖不出去，很多人提前还贷。

而且当时房贷利率老高了，普遍6-6.5%左右，甚至有7%的。

咱跟他们一对比，就是小巫见大巫。

为了拯救楼市，鼓励大伙买房，2008年10月22号，央行发布了房贷新政策——

10月27号起，首套房贷利率下限，下降到基准利率的0.7倍。

当时基准利率7.2%，0.7倍就是5.04%。

所以新增贷款，新买房的，房贷利率才5.04%，比存量房贷便宜了1-2%。

那老房奴们咋办呢？

政策里没提到，但当时的央行新闻发言人，在记者采访里回应了。

大意是说，银行综合评估借款人信用记录和还款能力等风险因素，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

也就是说，银行自己决定，要不要给存量房贷0.7倍优惠。

那银行咋做的呢？

最初，国有大行就是沉默，观望，不主动，问就是没有。

股份行呢，是个小跟屁虫，国有大行咋办我咋办，照做总没错。

唯有中小银行，像逮着肉的狼，两眼冒光，这是抢生意的大好机会啊。

它们纷纷推出「转按揭」业务。

新银行B，会帮客户找担保公司，还清原贷款银行A的钱，然后重新办理贷款，享受0.7倍优惠。

这么一操作，存量房贷摇身一变新增贷款，擦着边满足了政策条件。

不管7%的，6.5%的，6%的，都有机会降到5%。

而且手续费大大的优惠。

据2009年1月13日北京日报报道——

深圳发展银行（后并入平安银行）说给客户免除全部手续费，包括评估费、抵押登记费、担保费、公证费。

据估算，房贷30万，转按揭费用7000-8000元左右。

当然，银行挖墙脚也不是来者不拒，它想挖的是优质客户。

所以对客户的贷款余额、资产总额等有一定要求。

比如深发展银行的要求是，住房面积不超过144平方米，贷款余额不少于20万元，两年内不得提前还清贷款。

条件不算苛刻，很多人都满足，所以当时排队转按揭的人，那叫一个多啊，都想趁上头发话之前办下来。

毕竟转按揭多少有擦边的嫌疑，政策里没说可以，也没说不可以，随时有可能禁止。

就这样持续了几个月，大银行按捺不住了。

再不做点啥，客户都要被抢走了啊？！

而且转按揭搞了这么久都没事，尺度如何，它们心里也有数了。

于是2009年初，大银行开始松口——

符合银行条件的存量房贷客户，能直接申请0.7倍优惠利率。

到这时，存量房贷利率才正式下降。

高位站岗的大冤种们，终于在2009年的春天，迎来了房贷的春天。

其实前两年，2022年，也有银行在暗戳戳地搞转按揭。

比如重庆中德住房储蓄银行，针对已还款1年以上，利率在5.6%以上的客户，可以转按揭，转为4.2%的利率。

1、客户需要先在中德住房储蓄银行存入贷款金额的5％或10% ，直接用于提前还款。存入5％的贷款金额，利率为4 .4% ；存入10％的贷款金额，利率4.2%。
2、客户直接在中德住房储蓄银行存入房屋成交价的30 %，最少存两个月，利率为4 .2%。
3、额外限制为贷款期限不能超过原贷款银行的年限，转换后最长贷款期限为22 年；
贷款金额也不能超过原贷款银行的金额，最高不能超过200 万。

还比如绍兴银行，直接在公众号打广告：

但没过多久，都被监管严令叫停了。

所以目前监管对转按揭的态度是：不支持。

但老话说得好，梦想总是要有的，万一实现了呢。

之前也说存量房贷利率下降不可能，但去年也实现了。

现在情况是这样的——

新老贷款利率差这么多，很多人都选择提前还贷了。

刚发工资就还，刚攒点钱就还，把理财基金赎回也要还。

提前还贷的心，如磐石不可动摇~

中金报告里有几张图很直观：

过去一年左右，房贷还款额（红线）＞房贷发放额（黑线），意思是还钱的比借钱的多。

同时，过去两年左右，存量房贷利率（黑线），一直大于新增房贷利率（红线），高0.5%-1%左右。

一边是存量房贷利率高，让人心理落差大；

一边是越来越多人用脚投票，提前还贷；

大伙对降低存量房贷利率的呼声，越来越大。

国家肯定有关注这点的。

所以存量房贷利率下降，我看有戏。

但大概率不会像大家想的，下降到当前最低的利率，而是只降一点。

毕竟现在房贷规模大太多了，2008年是3万亿，现在有38万亿左右，是13倍。

简单算下，如果房贷利率下降1%，银行每年利息收入要减少3800亿元，相当于半个招商银行的市值，不现实。

有专家猜测，可能会下降40bp，下降0.4%左右。

现在咱们就是等，许愿，祈祷，看后续有啥新消息出来。

有进展我第一时间通知你们~

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