前段时间，我们写过一篇文章，谈到今年苏州的供地数量创近10年新低。所以，接下来的苏州新房，供应量如何？哪些产品是主力？未来又将走向哪里？今天这篇我们就好好扒一扒，苏州新房供应未来两年的趋势。有点长，但一定值得仔细看完。注：我们统计数据包括苏州在售新房+这两年已拍地但还未领证的项目。总计157个项目，其中在售项目83个，待售新项目74个。我们先来看看园区，出乎意料的是，园区未来可能会再次面临房荒。共计15个项目，在售新房10个，待售新房4个，待拍地块1宗。![]()
在售新房中，依然是奥体南为主力，但随着这一批项目卖完，接下来的园区会回到点状式供应格局，也许很长一段时间内，再也不会有如此密集供应的板块了。![]()
◎园区未来新房供应主力板块，板块范围仅供参考。在售大多项目以洋房和小高层为主，曾经稀缺的园区洋房，如今已变得常见。面积段上，几乎78%的园区新房都128㎡以上，可以说是大平层为王，最大户型的紫金·翡丽甲第项目已经达到了275㎡。值得注意的是，核心别墅也有少量入市，比如绿城·玫瑰园，最大户型面积达到850㎡。
接下来还有一宗双湖地块要拍，直接5.8万/㎡起拍，可见，园区新房产品已基本告别刚需。随着面积的增加，园区新房门槛越来越高，新房在售单价大概在3-6万+/㎡不等，最高备案单价目前是紫金·翡丽甲第，7万+/㎡，妥妥的苏州新房天花板。从总价来看，园区新房总价的中位数大概在570万，也是苏州市区最高的。当然，少有捡漏的项目也存在，比如已经尾盘的保利·天汇项目，目前总价最低大概320万；再比如即将入市的时光青澄，单价预计3万+/㎡，结合最小户型91㎡，最低总价或许能控制在300万内。最贵的别墅、大平层预估要千万起跳，就拿近期公开实景的紫金·翡丽甲第来说，项目目前已经取证，备案均价6.3万+/㎡，最高单价7万+/㎡，总价区间798万-1934万。而双湖的别墅项目，绿城·玫瑰园拿地价就是6.5万+/㎡，售价估计要直奔10万+/㎡了，按照最小户型250㎡来算，总价估计要2000多万起。
高新区
新房供应充足，刚需改善都有机会
在售新房中，以狮山、科技城、浒墅关为供应主力。尤其是狮山板块，如果把横塘也算上，狮山在售的新盘数量多达8个。待售的新房涉及狮山、浒墅关、科技城、太湖科学城、白马涧这5大板块。![]()
其中狮山和太湖科学城的待售新房较多，之前新区的新房供应大户科技城，这几年的供应减少，目前仅剩一个纯新盘待售。
从产品来看，新区在售的新房中，还是高层、小高层居多，只有个别项目有洋房产品。但核心板块内也开始有低密墅类产品供应。比如绿城·逸庐，在狮山绝对的核心地段，打造叠加、合院产品。面积段上，核心板块已经抛弃刚需，基本上起步面积就是125㎡，最大户型是绿城·逸庐的合院产品，约480㎡。
不过，非核心板块的新房依然有百平以下的户型，最小只有80多平，比如保利时光印象等项目。由于新区板块供应较多，上车门槛相较于园区也低不少。目前新区的新房价格大概在1.7-5万元/㎡不等，最高备案价是狮山金茂府，5.12万/㎡。从总价来看，新房的中位数大概是361万，比园区少了200多万。新区核心狮山板块的新房价格已经站稳4万+，接下来将入市的别墅项目，绿城·逸庐地价就4.5万+/㎡,新房售价或将再次突破新高。而刚需客群，可以在浒墅关、太湖科学城捡漏，板块尾盘项目折扣力度很高，比如首开金茂熙悦，129㎡的户型，原价300万，折后199万就能拿下。姑苏区
新房供应不足，或将再次房荒
姑苏区的新房供应情况有点特殊，在售项目不少，但未来很有可能再次面临房荒。![]()
在售项目中，平江新城和胥江板块的新房最多，各有3个项目。目前姑苏区的新房并没有集中在某一个区域，而且多个板块均有供应，遍地开花。对于购房者来说，选择范围也更加广泛，可根据需求选择合适的项目。板块内只有3个新房待售，分别位于平江新城、金门、胥江板块。
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◎板块范围仅供参考去年姑苏区新房供应爆发，多个板块均有新房入市，但接下来随着新房的陆续售罄，未来姑苏区或将又面临房荒的境况。
不过未来姑苏区的新房供应情况，还要看后续是否有宅地拍出。
姑苏区的新房以洋房、小高层为主，石路板块有两个超高层公寓项目。
户型面积上，基本上是110㎡以上，最大户型面积约284㎡，是凌云阁的公寓产品，其他项目的最大户型也都在180㎡左右。最小户型除了华贸姑苏里的约56㎡公寓，就是熙和平江雅园的约103㎡户型。可见，姑苏区的产品也以改善为主，刚需选择并不多。姑苏区的上车门槛与园区相差无几，新房均价在3-5万元/㎡之间，目前最贵的项目是和月泊庭，均价52000元/㎡。
从总价来看，新房房价的中位数大概是541万。
预算没那么充足的客户，可以看看平江新城的尾盘项目，比如璀璨平江如苑，前段时间放出一批房源，降价100万，总价235万起就能入手。
吴中区
新房供应充足，但进度较慢
共计30个，板块在售新房12个，待售新房18个，待拍地块1宗。![]()
▋区域分布
在售新房以吴中太湖新城为主力，共有6个新房在售。
未来新房供应主要集中在城南、吴中太湖新城、木渎、太湖度假区等板块。
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◎板块范围仅供参考不过，这些待售项目的进度都比较慢，尤其是城南板块，去年上半年拍出的4宗地块，至今规划都还未出炉，而这或许与城南板块的尴尬现状有关。（相关阅读：吴中城南的兑现之路，为何如此艰难？）不过，城南板块也将有低密地块出让，容积率在1-1.02之间，后续或将推出墅类产品。▋产品类型
产品以大平层为主，改善趋势明显，基本上都是高层、小高层，洋房产品很少，集中在太湖度假区、光福等偏远板块。户型面积上，起步面积就是约114㎡，以刚改、改善为主。最大户型面积约265㎡，是中信泰富玖阅和中建太泽之星｜御湖。刚需小面积产品也有，集中在太湖度假区等偏远板块，最小户型面积仅约86㎡，来自太湖未来绿洲项目。不过，靠近园区的独墅湖西板块也有百平出头的小户型，供年轻人选择，比如熙和云汀雅园项目，最小户型约105㎡。
▋上车门槛
吴中区的上车门槛非常友好，最低单价仅14500元/㎡。目前新房单价在1.4-3.5万元/㎡之间。
新房总价中位数大概是336万元，比新区还要再便宜20多万元。
但如果只考虑价格，吴中区的入手门槛非常低，总价一百多万就能上车太湖度假区的新房，还是洋房产品，性价比很高。
相城区
新房供应最多，改善趋势明显
毫无疑问，如今相城区的新房供应最充足。
▋供应量
共计40个。在售16个，待售24个。
▋区域分布
在售新房依然以高铁新城为供应主力，其他区域点状式供应。
从待售新房的板块分别来看，主要集中在高铁新城、渭塘、开发区、黄埭等板块。![]()
◎板块范围仅供参考▋产品类型
相城区的产品已经在向低密改善转型，待售的新房也以低密产品为主。从已经公布规划的11个项目中，9个项目都是洋房或叠墅产品，占比高达82%。
此外，今年相城的第四代住宅很多，目前已经确定的就有4个。
除了龙湖·未来御湖境，还有蠡棠森屿（两宗地块构成）和漕湖置地32号地块。
可见，未来相城的新房供应，低密产品将成为主流，而第四代住宅也将有一席之地。产品面积也越来越大，180㎡以上的户型比比皆是。由于叠墅产品的出现，相城两三百平的户型也有。
▋上车门槛
相城区的新房单价在1.5-3.4万元/㎡之间，最高备案均价是和风雅信项目，34852元/㎡。不过后续销售过程中，相城区的新房都有不同程度的降价。
目前新房总价中位数大概是276万元。
总体来看，相城区的上车门槛也非常友好，新房售价大部分都在2万+/㎡，加上一些小户型，总价基本能控制在300万内。
不过，接下来一些墅类产品，户型面积较大，总价也会上浮。比如四季听澜项目，起步就170㎡，总价预估也要500多万以上。
吴江区
墅类产品扎堆，大面积改善成主流
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▋区域分布
很明显，吴江区的新房供应主力是吴江太湖新城，目前在售新盘4个，待售5个，占比吴江区新房供应的41%。
待售新房涉及盛泽、吴江太湖新城、七都、吴江开发区、平望这5个板块。
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◎板块范围仅供参考▋产品类型
目前吴江区待售新房中，其中已经确定产品类型的项目高达8个，包含墅类产品的项目占比高达73%。
可以说，属于吴江的低密别墅时代正在到来。
值得一提的是，吴江区也有第四代住宅，这也是苏州除了相城区外，唯一有第四代住宅落地的区域。
面积上，吴江的新房呈现两极分化的状态。一方面，各种叠墅涌现，户型面积最大已经达到约700㎡，是湖亭望月项目；
另一方面，吴江运东、汾湖等板块的新房依然以刚需为主，最小户型面积是四季健康花园项目，仅约78㎡。
吴江的上车门槛是最低的，新房单价在1.4-3.5万元/㎡之间，目前最高的是绿城桃源里，项目备案均价50175元/㎡，最高备案总价为2749万元。新房总价中位数大概在165万元，对刚需客群非常友好。不过，接下来吴江还有近10个墅类产品将入市，价格方面或许还有新的突破。最后
从供应量看，相城区和吴中的新房供应量最多，但结合项目进度来看，则是相城区、吴江区最多；园区和姑苏区的新房供应量只有个位数，如果接下来依然没有宅地供应，未来很可能面临房荒。
从区域分布来看，园区、姑苏区都是点状式供应；其他区域则大部分集中在核心板块，比如吴中、吴江区集中在太湖新城，相城集中在高铁新城。
从产品类型来看，低密改善已经是主流，各区域的大面积产品也越来越多；尤其是相城和吴江区，墅类产品供应爆发。
从上车门槛来看，吴江区的上车门槛最低，100多万就能入手；而园区、姑苏区的上车门槛依然是最高，至少要四五百万左右，才能买到一个各方面都不错的新房。
可以确定的是，接下来苏州的新房供应将以改善产品为主，那些低密的墅类产品会越来越多，一个全新的、以产品力为核心的时代正在到来。▋
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编辑：张小果｜主编：Miao
出品：City好房
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