最近我们发现，苏州有一批次新房正悄悄进入二手房市场，其中更有不少当年火热出圈的神盘。但从如今的成交价格来看，有些盘成交价超过当初的售价，有些盘却远不如当年风光，跌幅明显。本期我们就来好好盘点一下，今年刚进入二手房市场成交的神盘们，表现到底如何。注：苏州新房限售2年，大多新房都会选择满二出售以减免税费，因此本次盘点基本选取2022年交付，且已有成交的小区。海和云庭
首先来看看园区的海和云庭，作为奥体板块的倒挂神盘，海和云庭当年可以说是逢开必罄。项目2019年12月首开，一期非人才中签率仅约7.5%；2020年6月第二次开盘，有超1800组客户认筹，总共才378套房源（含155套人才房）。2020年8月，项目最后一次开盘，又是开盘即罄，是当之无愧的红盘。仁恒海和云庭2021年12月底首次交付，但二手房的成交还是集中在今年。根据链家网显示，项目目前有81套二手房出售，挂牌均价50874元/㎡，近30天带看高达674次，热度很高。仁恒海和云庭首次领证备案均价为39605元/㎡，最高备案单价为43167元/㎡。当年由于限价，项目整体的备案均价也是保持在3.9万+，接近4万。项目有小高层和洋房两种产品，普通楼层的备案均价差不多在4.3万元/㎡，总价最少也需要600万左右。
从如今的成交情况来看，仁恒海和云庭的表现也还算不错。
根据链家官网显示，今年3月，海和云庭的二手房首次成交，成交单价5.1万+/㎡，成交周期仅2天。这算是为项目的二手房市场定下了基调。几天后，海和云庭再次成交一套房源，成交单价依旧是5.1万+。截止到今年8月，根据链家的数据，海和云庭一共成交了12套房源，成交单价最低也在4.1万+。如果拿目前最高的成交单价，与当初的备案均价相比，项目涨幅大概在31%左右；如果是最低的成交单价，涨幅也有5%。看完园区，我们再来看看狮山。说起几年前的倒挂神盘，上瑞阁一定榜上有名。2019年下半年，上瑞阁首次取证，近1800组人抢905套房源，千人陪跑；
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2020年5月，上瑞阁二期取证，又是近千组客户抢361套房，中签率只有4成左右；2020年6月，上瑞阁三期取证，均价依然是3.1万+，共249套房源，开盘秒光；2020年12月，上瑞阁最后两栋房源取证，最后137套房源，又是开盘即罄。项目分为南北两区，均在2022年交付，不过南区目前在二手房市场还没有成交，所以本次讨论的是上瑞阁北区。根据链家的数据，目前上瑞阁北区共有70套二手房在售，挂牌均价3.9万+/㎡。
并且项目热度也不错，近30天带看高达666次，平均每天都有22次左右的带看。
当年，上瑞阁凭借其价格出圈，那时狮山的新房价格几乎都是3.8-3.9万/㎡，而上瑞阁的价格只有3.1万+/㎡，可以说是狮山最低价。与如今的挂牌价格来看，也有一定的涨幅，可见业主们的心理预期还是不错的。该项目的最高成交单价为4.5万+/㎡，成交于去年5月；而到了今年，差不多面积的户型，成交单价就只有3.7万+/㎡，且成交周期也增加了100多天。再到107㎡左右的小户型，成交单价却几乎都在3万+浮动，甚至有2套房源的成交单价已经跌破3万元/㎡。可见，在二手房价格普遍下滑的情况下，狮山当年的倒挂盘，也撑不住了。甚至如果按最新的成交单价2.9万元/㎡，与当初的新房售价相比，不涨反跌，跌幅差不多在6%。不过，如果与平江新城的次新房中骏天荟相比，上瑞阁的二手房表现已经算不错了。中骏天荟算是平江新城板块的第一个新房，项目2019年11月首开。到2020年，中骏天荟已经成为姑苏区商品住宅销售金额、面积、套数的三冠王。
相关数据显示，截至2020年12月31日，中骏天荟年度总销售额23亿，毫无疑问，是平江新城的年度红盘。目前，项目挂牌均价3.2万+，近330天带看190次，热度表现一般，远不如当年新房在售时的火热。
从价格来看，中骏天荟的挂牌价格几乎与当初的新房售价持平。
中骏天荟新房备案均价大概在31960元/㎡，与挂牌均价相比只差几百元一平。
如果从成交价格来看，中骏天荟的价格其实早已经跌破当初的售价。
根据链家的数据，项目目前一共成交了6套二手房房源。但成交单价全部都低于3万元/㎡，最低成交单价只有2.3万+/㎡。与当初3.1万+的售价相比，跌幅高达25%。
值得注意的是，在中骏天荟已经成交的房源中，百平左右的小户型占比很高，达到83.3%。柳岸晓风
与中骏天荟类似，绿城招商柳岸晓风的存在，对于吴中太湖新城板块来说，也具有一定的特殊意义。柳岸晓风是吴中太湖新城板块首个备案价破3万的项目，由招商和绿城联合开发，这也是全国第五座柳岸晓风。项目2020年5月初首开，不久后即二次加推，是板块内当之无愧的红盘。当时凭借板块内稀缺的小面积产品，以及绿城的产品力，获得极高的关注度。2022年项目交付，以绿城品质成功刷屏苏州地产圈。![]()
如今，柳岸晓风已满两年限售期。根据链家的数据，目前项目共有29套二手房在售，挂牌均价33593元/㎡。项目打造洋房、高层两种产品，从挂牌情况来看，在售的房源基本上以高层为主，洋房也有部分房源挂出，但数量不多。挂牌房源的户型面积以约113㎡、130㎡、143㎡为主。
柳岸晓风在售时，新房最后一批次备案均价30922元/㎡，从挂牌价格来看，大部分业主都不愿意割肉，挂牌价格基本上都会高于当初的售价。
截至目前，柳岸晓风仅有一套房源成交，就在今年7月份。
成交单价27602元/㎡，成交总价313万，与挂牌价格相比，业主割肉了22万，调价3次后，才最终成交。这个成交价格，相较于当初的售价，跌幅差不多在10.7%。建发悦江南
2020年，吴江太湖新城的建发悦江南，凭借稀缺的产品形态+禅意新中式园林，一跃成为板块的红盘。据了解，建发悦江南2020年10月，一个月的成交总额就达到了10.39亿元，断层领先苏州市场。![]()
◎图源：金刚石数据
而且该项目在2020年，3个月内领取4次预售许可，每次去化都达到9成以上。项目也是2022年交付，如今，已有二手房挂牌出售。目前，建发悦江南共有27套房源在售，小区挂牌均价34158元/㎡，近30天带看80次。项目打造洋房和叠墅产品，从挂牌的房源类型来看，以叠墅为主。由于叠墅户面积大，挂牌总价也比较高，甚至有总价1000万以上的房源。目前项目也只有一套二手房成交，为叠墅户型。成交单价25799元/㎡，成交总价690万元。建发悦江南当初受限价影响，新房备案均价为26150元/㎡。从如今的成交价格来看，相差不大，略微下跌了1.3%左右。可见，在吴江太湖新城板块，叠墅产品还是比较抗跌的。从以上的盘点中，不难看出，改善项目的价格表现还算稳定，甚至稳中有升。
而一些刚改项目，在二手房供大于求的情况下，几乎都有不同程度的下跌，可见，在如今的市场环境下，产品品质更重要。
事实上，除了上文中的这几个项目，苏州今年还有不少红盘，已经悄悄进入二手房市场。
比如仁恒耦前，项目当年备案均价47890元/㎡，如今挂牌单价高达11万+；比如狮子山澜庭，当初备案均价39500元/㎡，目前有2套房源正在出售，挂牌单价最高6.5万+。
不过，像仁恒耦前、狮子山澜庭这种具体独特标签型的产品，最终的成交价格能否满足业主预期，还有待观察。▋![]()
编辑：张小果｜主编：Miao
出品：City好房
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