不知道大家有没有发现，吴江的新房价格已经悄悄上涨。甚至已经成为园区、狮山、姑苏之外，第四个新房均价破4万的区域。就在前段时间，蓝城·丹枫云庐领取首批预售，备案均价40753元/㎡，最高备案单价4.75万+。无独有偶，今年8月绿城·桃源里领证，备案均价直接破5万，最高单价更是达到了6.5万+/㎡。吴江的新房价格是怎么突然这么高了？这背后到底意味着什么？最高6.5万+
首先我们来看看，目前吴江的新房房价已经高到什么地步了。第一批次项目的备案均价是39382元/㎡，总价约479-1174万。最高备案单价已经是达到了48439元/㎡。等到9月份，阅湖之星领取第二批预售许可，这时，项目的备案均价直接突破了4万+/㎡，为40134元/㎡。不仅如此，今年8月，绿城·桃源里领取首批预售许可，它的价格更是直接打破了吴江的新房房价天花板。项目第一批次整体备案均价约50175元/㎡，最高备案单价达到65602元/㎡。同样今年取证的狮山金茂府，备案均价51200元/㎡，最高备案单价是54803元/㎡；绿城·桃源里的最高单价比狮山金茂府的最高单价还要高出1万多元/㎡，也就是说，在新房价格上，吴江已经与狮山比肩，甚至有超过的迹象。如果说绿城·桃源里的高价只是个例，那么蓝城·丹枫云庐的价格出炉，则再次证明吴江的低密产品其实已经站稳了4万+。
11月初，丹枫云庐领取首批预售许可，整体备案均价约40753元/㎡，最高备案均价为47504元/㎡。
并且丹枫云庐的户型面积大，本次取证的面积最低就是235㎡，所以项目的总价起步就很高。项目最低备案总价约931万元，最高则达到1271万元。近千万的新房总价，又进一步提高了吴江的新房价格天花板。之前均价3万+
以房价最高的吴江太湖新城为例，板块内的新房均价之前一直维持在3万+。2022年，板块内的改善标杆笠泽之星取证，首批备案均价为31005元/㎡；后来，该项目的洋房价格有所上涨，备案均价上调至34050元/㎡，最高备案单价为37607元/㎡，这也算是为板块新房价格进一步突破的铺垫；2023年，吴江太湖新城的两个纯新盘，润樾江南和天健泓悦府领证，备案均价也都稳定在3万+/㎡。润樾江南备案均价31436元/㎡；天健泓悦府首批备案均价约31500元/㎡。
而这还是吴江太湖新城的新房价格，如果是吴江的其他区域，新房均价还要更低。比如运东、汾湖等板块，新房均价基本停留在2字头，甚至还有不少单价1字头的项目。
所以，在今年吴江的低密产品价格出炉之前，吴江在苏州的新房格局上，排名并不靠前，甚至可以说是没什么存在感。去年11月，我们曾经统计过当时苏州最新的新房房价格局。那时排名最靠前的，无疑是园区、姑苏区、狮山。哪怕是在均价3.5-4万+的梯队中，都看不到吴江的身影。
只有在均价3-3.5万+的梯队中，吴江的太湖新城能够跻身其中。要知道，那时吴中太湖新城的新房均价已经打破3.6万+，最高备案单价更是达到45000元/㎡，而吴江太湖新城已经不温不火，在均价3万+徘徊。不过，今年的吴江乘着低密产品的东风，房价一路赶超。
如今吴江太湖新城的新房均价已经站稳4万+，突破5万，仅次于园区、狮山、姑苏区。如果更具体一点，吴江太湖新城的房价，仅次于双湖、奥体、狮山、南门板块。打个不那么恰当的比喻，吴江的房价就像甄嬛传中刚进宫的安陵容，一开始只是个不起眼的答应，但最后成功晋升妃位。低密产品居多
为什么说这个比喻不那么恰当呢？虽然攀升之路相似，但结局一定大有不同。还是以吴江太湖新城为例，目前板块内的新房以低密墅类产品为主。除了在售的阅湖之星、绿城·桃源里、丹枫云庐，接下来，吴江太湖新城还有3个低密项目待售，每一个项目都有墅类产品。比如蓝城·垂虹桃花源，项目合院区域容积率仅0.65，打造3席独栋、10席双拼、23席合院，一共仅46席。
![]()
这样的极致低密，在整个苏州新房市场来说，都是极少数的存在。比如蓝城·湖畔江南里，项目打造46栋3F宋风合院和11栋洋房，从产品上营造绝对的低密住区。![]()
◎鸟瞰图再比如湖亭望月项目，在容积率仅有0.6-0.8的情况下，项目打造约608-700㎡观湖大宅、约350-420㎡望月合院、约300-610㎡望湖大平层产品，以绝对的极致改善，满足人们对湖居生活的向往。![]()
这些能够引领苏州高端改善人居的低密产品，未来在价格上，也一定能有新的突破。一宗位于吴江太湖新城，容积率1-1.4，最后由吴江城建拿下，成交楼面价17000元/㎡；
另一宗位于汾湖，容积率在1-1.02，最后被汾湖投资拿下，成交楼面价10360元/㎡。结合容积率来看，未来这两宗地块都很有可能打造洋房、叠墅等低密产品。并且，吴江太湖新城又新挂出了一宗宅地，这宗地块的容积率低至1.05，大概率也是一个别墅地块。如果算上在售和待售的低密项目，吴江至少有10多个低密产品。可以说，吴江正在形成低密墅区居住群，尤其是吴江太湖新城。目前板块内在售低密项目就多达6个，未来至少2个低密地块入市。就拿近期刚刚开盘的丹枫云庐来说，项目首开成交单价最高达4.5万元/㎡，套均总价1200万的叠墅去化率更是高达95%。在这样的市场热度下，未来吴江的低密产品价格必然还有上升的空间。吴江新房房价一路高涨的背后，其实是对低密新房产品力的认可。同时，对于在吴江拿地的开发商而言，这也是一种鼓励，热销的千万级低密新房证明了：在吴江，只要有好产品，就一定会有市场。▋![]()
编辑：张小果｜主编：Miao
出品：City好房
![]()
![]()
