虽然从数量上来看，目前有13个新房在售，但其中不少项目已经处于尾盘状态。比如园区新房供应主力的奥体南板块，板块中的新房大多都已经尾盘。
并且园区已经出让但未入市的地块也仅有3个，从目前的新房供应来看，园区接下来，极有可能进入房荒的状态。那么接下来，园区到底还有哪些地块待拍？它们位于哪些板块？大概会打造什么样的产品？
本期就围绕这个话题，好好盘一盘园区未来的新房供应情况。
在售新房13个
我们首先来看看园区在售新房的供应情况，可以明确的是，如今，刚需在园区已经没有太多选择。根据统计，目前园区在售新房13个，其中只有1个项目有小户型。
在这13个新房中，今年入市的纯新房只有4个，剩余的8个项目都是前几年的存量新房。
这些存量新房中，不少项目都已经处于尾盘状态。比如月上海棠轩，目前大概仅剩五六套新房；比如天悦东方，根据网签数据，该项目目前也仅剩9套房源可售；再比如娄葑板块的湖西璀璨，目前也仅剩21套房源可售。基本上都处于即将售罄的状态。但随着这一批项目卖完，接下来的园区会回到点状式供应格局，也许很长一段时间内，再也不会有如此密集供应的板块了。双湖、奥体、青剑湖、娄葑各1个新房，车坊和跨塘2个，奥体南5个（除去尾盘项目的话，只有3个）
尽管从总量来看，还有13个新房，但聚焦到板块来看，每一个板块的在售新房都只剩一两个，而且后续板块内也没有新的宅地拍出。29宗地块待拍
我们又盘点了园区待拍的宅地，发现其实园区的宅地储备量还是非常充足的。根据统计，目前园区已知的待拍地块多达29个，涉及9大板块。双湖板块2宗、湖西1宗、奥体南7宗、独墅湖9宗、娄葑、桑田岛、跨塘、胜浦各1宗，唯亭6宗。
除了这29宗待拍地块之外，园区还有3宗已经拍出，但还没入市的地块，分别位于双湖、胜浦、桑田岛。目前，胜浦43号地块的规划已经出炉，项目打造17栋10-11F洋房。
这也是胜浦板块内的唯一的纯新盘，预计最快明年入市。在待拍的地块中，奥体南、独墅湖和唯亭是绝对的供应主力。先来看看奥体南，目前板块内有5个新盘在售，多数项目已经尾盘。但奥体南依然有望成为园区供应大户，板块内仍有7宗地块待出让。从地段来看，这些地块距离地铁6号线很近，未来出行方便；其他配套上，板块内的星华学校已经投用，金家堰邻里中心也正式批复，预计后年竣工。与此同时，周边的在售新房也即将陆续交付，届时，奥体南的居住氛围将十分浓厚，形成一片新的宜居住区。再来看看独墅湖板块，根据土地规划，未来独墅湖高教区板块内将有9宗地块待拍。
其中，八达街东侧的的苏地2024-WG-Z32号地块已经挂牌。该地块将于12月5日开拍。
起拍楼面价28000元/㎡，起拍总价154297元万元。![]()
目前月亮湾板块内并无新房住宅在售，仅有紫云庭公寓一个新房，但未来板块内还有两宗地块待拍。这两宗地块，地段很不错，基本上可以直接看到独墅湖的湖景，周边集齐苏大独墅湖校区、独墅湖体育中心、独墅湖图书馆等多个配套。![]()
◎上图中的1、2号地块为住宅用地，3号地块为幼托用地
其中，1号地块的容积率为1.2，未来大概率打造洋房或叠墅等低密产品。
独墅湖的9宗待拍地块中，有三分之二都位于翰林邻里中心东侧。目前这部分区域内没有新房在售，已经断供多年，但区域配套非常完善。
商业上有翰林邻里中心、文星广场；教育上有文景实验学校；交通上有地铁2号线、6号线，整体居住氛围浓厚。这6宗地块的容积率均在1.8以下，未来很可能打造洋房、小高层之类的住宅产品。等到这些地块陆续出让后，沉寂多年的翰林板块，或许又将吸引一大波注意。
多区域补仓
首先，据观察，园区待拍的29宗地块基本上都是低密地块为主，9宗地块容积率在1.6以下，24宗地块的容积率低于1.8。其中，双湖板块的两宗地块容积率最低，仅有1.02，未来大概率将打造别墅产品。其次，园区的待拍地块中，也是以改善为主。接下来，刚需想在园区入手新房，选择也只会越来越少。光从这些供地板块，就大概能推测出未来将会打造什么样的产品。就拿胜浦来说，之前这里是很多刚需客户的首选，不仅价格低，也有百平以下的小户型。
但如今板块内的新房也渐渐开始走向改善，胜浦目前待售的43号地块，规划已经出炉，将打造纯洋房项目。不仅如此，板块内还有1宗地块待拍，该地块的容积率也是1.5，未来很有可能也是纯洋房产品。最后，从目前的待拍地块信息中，也能看出不少断供的板块，有望迎来补仓。
该地块的原有属性是工业研发用地，今年3月调整为工业研发用地+商住混合用地。
容积率要求小于等于1.8，限高80米，大概率打造洋房、小高层产品。
这块地的位置其实也很不错，就在金鸡湖大道上，靠近地铁3号线、5号线，双轨环绕，可快速到达东方之门、苏州中心、李公堤等商圈。比如娄葑板块，目前娄葑只有湖西璀璨一个新房在售，该项目的可售房源也不多了，如今娄葑也终于将迎来补仓。这宗地块靠近地铁7号线，北侧还有邻里中心在建，同时距离文萃小学也很近，周边配套成熟。就在今年，该地块的容积率由1.8调整至1.2-1.5，未来很有可能打造纯洋房产品，而这也将是娄葑板块唯一的纯洋房项目。
再比如唯亭板块，事实上，唯亭已经很多年没有新房了。但根据已有信息，未来唯亭板块还有6宗宅地待拍，也是一个隐藏的新房供应主力。这些地块的容积率在1.6-1.8，很有可能打造小高层产品，期待地块的拍出。从长远的角度来看，园区或许并不会房荒，未来仍有29宗地块待拍。但需要注意的是，这些地块也并不是同一时间入市，就从目前的新房供应情况来看，园区的选择并不多，尤其是对于刚需客户而言，几乎寥寥无几。并且结合目前的供地节奏来看，未来很有可能是一宗地块接一宗地块的挂牌，充分考虑市场去化情况后，再做决定。对于市场来说，这也是件利好，更有利于市场的良性发展。▋
![]()
编辑：张小果｜主编：Miao
出品：City好房
![]()
![]()
