最近我们发现，苏州市场上出现了几个（真正有人气的）红盘。比如上周末刚刚开完盘的龙湖·未来御湖境，算是今年苏州首个集中线下开盘的项目，这样的勇气一定来自不错的客户反馈，最终结果揭晓开盘成绩4.5亿。再比如前段时间的建屋·紫云庭。它是苏州今年首个摇号开盘的项目，也是首个需要“抢”的项目，首批次开盘149人抢102套房，采用区块链摇号，小户型当场就被抢光。很多人疑惑，真有这么多人买房吗？为什么它们可以卖得这么好？本期我们就来好好聊聊，今年我们观察到的那些真•红盘，都做对了什么。龙湖·未来御湖境
肉眼可见的热度
说起今年火热的新盘，不得不提上周末刚刚开盘的龙湖·未来御湖境。事实上，这个项目的高人气要追溯到售楼处公开。据了解，龙湖·未来御湖境售楼处公开当日，到访客户就有1000+组，至今累计到访客户已经高达5000+组。![]()
据我们当时在现场的同事描述，已经很久没有在一个售楼处见过这么多人了（不是吹捧）。而且除了相城地缘客户，还有很多包括园区、吴江、常熟、昆山在内的外区域的客户在现场参观，人流量实在太夸张。后来项目首开，现场到访家庭超过200组，成交金额达到4.5亿。客观来说，已经算是很不错的成绩。
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▋第一个原因，我们认为龙湖未来御湖境在某种程度上，吃到了时间的红利。
今年第四代住宅来势汹汹，苏州也不乏后续供应，但第一个，就是不一样。未来御湖境是苏州首个第四代纯洋房住宅，这意味着市场对四代住宅的好奇都会涌向这里，第一个落地，第一个样板间，第一个眼见为实的四代住宅体验，让项目成为天生的聚焦点。（点击视频感受 苏州首个四代宅长啥样）
当购房者亲眼看到了四代住宅的空间感，又发现价格还不算很高，性价比就出来了。
项目备案均价为3.3万/㎡，总价区间约319万-988万。根据一房一价表，入手一套125㎡的洋房仅需三四百万；而143㎡的洋房，四五百万也能入手，要知道园区同样面积，则要六七百万。此外，御湖境原本就是龙湖的高端产品系，在吴中的首个产品热销霸榜，有一定的认可度。再加上项目在高铁新城板块内地段还算不错，所以能收获如此高的热度，似乎也是顺理成章。![]()
建屋·紫云庭
第二个火热的项目，就要数前段时间摇号开盘的建屋·紫云庭。它是苏州今年首个摇号开盘的项目，首批次开盘，149人抢102套房，采用区块链摇号，小户型当场就被抢光。这是什么概念呢？今年苏州豪宅项目众多，但却还没有哪个项目火到摇号开盘。而建屋·紫云庭，一个公寓项目却做到了，足以证明项目火热程度之高。要知道，建屋·紫云庭一共也才408套房源，基本上是不愁卖的状态了。
所以，建屋·紫云庭凭什么如此火热？在我们看来，无非是“性价比”三字。项目虽然是超高层公寓，但户型设计不错，建面约40-182㎡，10多种户型，选择丰富。而且项目是精装交付，全屋几乎全部选用国际大牌，斯麦格、劳芬、汉斯格雅……这样的装修标准基本上可以与苏州的一些豪宅产品相媲美。更重要的是，建屋·紫云庭带学区（以最终实际划分为准），与独墅湖千万豪宅同款，单价却只有豪宅的十分之一。
项目总价最低100万左右就能上车月亮湾CBD，有学区、有配套，这样的产品，整个苏州怕是也找不到第二个，火热也是情理之中。![]()
天誉东方
项目自今年3月入市以来，一直热销不断，相关数据显示，在今年园区销售榜单中，天誉东方连续5个月获得园区销售金额榜的冠军。不仅如此，天誉东方的成交火热，放在整个苏州来看，也很不错。根据克而瑞的数据，今年1-8月苏州高端改善住宅销售排行榜中，天誉东方包揽了金额榜、面积榜、套数榜的三冠王。![]()
值得一提的是，在新房打折常见的情况下，天誉东方坚持不打折，但项目依旧卖得很好，这也从侧面说明，客户对于产品的认可度很高。在我们看来，天誉东方保持热销的原因更多还是产品本身。首先，项目足够纯粹。天誉东方打造纯粹的洋房社区，最小户型约158㎡，最大户型约236㎡，属于园区少有的纯洋房大平层。![]()
其次，项目产品打造上，也十分有诚意。天誉东方在天悦东方的基础上，从建筑、园林、精装、户型、会所、公区、车库、服务这八大方面，进行产品升级。以会所为例，打造超1600㎡的会所，包含8大主题空间。除了常见的健身房、泳池、行政酒廊等空间，天誉东方还特别打造了室内高尔夫球室，满足客户的休闲需求。（点击视频感受 天誉东方为何霸榜园区）
最后，项目的地段也不错。临近斜塘老街，靠近金鸡湖。门口就有双轨交，商业、医疗等资源一应俱全。这样的地段，再配上有诚意的产品，也难怪天誉东方可以一直热销。![]()
建发·檀府
最后一个公认的火热项目，来自黄桥板块的建发·檀府。
这个项目可以说是凭一己之力带火了板块。之前黄桥板块的存在感并不高，板块内的新房多以刚需产品为主，而建发·檀府打造低密产品，由洋房和叠墅构成，为周边的改善客群带来了新选择。据了解，截至8月中旬，黄桥板块的新房成交套数，在2024年苏州市区各板块成交量排行榜中，排名第三。其中，建发·檀府一共成交了281套，占到板块成交总量的26.7%。在别墅产品的上半年销售排行榜中，建发·檀府四个月卖了70套别墅，总销售额高达3亿，排名金额榜第二。
建发·檀府的热销离不开产品的稀缺，项目打造苏州主城少有的低密住区，而且区别与传统叠墅，大胆创新。第一，它改变传统叠墅的户型分布。用平层代替中叠，实现叠墅与平层的融合。
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◎效果图
第二，项目产品有着第四代住宅的典型特征，每一层的叠墅户型都带有花园或露台。
建面约163㎡的下叠，自带一个可养花种草、喝茶烧烤的露天花园；
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◎实景图
建面约144㎡的上叠，设计了一个L型露台，扩充活动空间；
◎实景图
第三点，项目一改叠墅的逼仄拥挤，采用大面宽设计，提升了每一户的居住舒适度。
再来看价格，建发·檀府套均总价约345万元，虽然比周边新房贵出不少，但结合产品来看，就显得十分有性价比。
一方面，项目靠近虎丘湿地公园，生态资源丰富，同时周边配套齐全，距离姑苏区也很近；另一方面，项目打造低密住区，居住体验比小高层、高层舒适很多。
综合来看，项目300多万的总价，就显得很有吸引力了。
从这四大新盘的热销中，我们也能总结出几个共同特征：比如产品本身都拥有绝对的优势，要么是低密产品，要么就是区域难得一见的小户型；
比如性价比都很高，不管是公寓还是叠墅，在相同的价位段里，都属于很能打的新房；
再比如项目都有一定的地段优势，或是核心区域，或是生态环境优越。
可见，在当下的市场环境下，不是没人买房，而是没有足够打动人的产品，聚焦这一点，就有机会获得客户的心。▋
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编辑：张小果｜主编：Miao
出品：City好房
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