不知道大家发现没有，今年苏州土拍的地块数量，相较往年少了很多。这个数据是什么概念？去年一整年苏州一共成交了88宗住宅用地，今年已经过去一大半，但宅地成交量只有去年的12%左右。那么苏州宅地供应减少后，到底还有多少新房库存？现有的新房库存又能去化多久？截至今年7月31日，苏州一共出让了11宗地块，分为6个批次。其中，相城区的宅地供应最多，有4宗；然后是高新区，出让了3宗宅地。根据目前已有的信息，苏州市区今年计划供应的住宅用地总量是228.33公顷，而去年的数据是507公顷，直接减去一半还多。如果关注商品住宅用地的话，会发现今年缩减更多。今年的商品住宅用地只有185公顷，去年的507公顷则全部是商品住宅用地。
不仅如此，如果把时间线拉得再长一点，就会发现苏州今年的商品住宅用地是近10年来的最低。比之前最少的2019年，280公顷商品住宅用地，还要再少95公顷。
在苏州今年已经出让的土地中，可以清晰地发现，低密住宅用地的供应明显变多。所有宅地的容积率均为1字头，最高容积率也只有1.6，最低容积率竟低至1.01。
这是什么概念呢？去年一共出让了88宗宅地，但没有一宗住宅用地的容积率达到1.01，容积率低于1.05的也只有5宗地块。再往前看，2020-2022年，苏州一共拍出了217宗地块，其中，容积率1.05以下低密地块仅6宗，占比2.76%。
而今年出让的11宗地块中，容积率在1.05以下的地块就有6宗，占比达到约55%，可见低密宅地的供应明显多了起来。事实上，不仅是苏州在削减土地供应，全国的多个城市都是如此。甚至有不少城市的降幅达到了50%以上，苏州除外，还有东莞、厦门、南京、宁波等。土地供应减少后，随之而来的就是土拍收入的大幅减少。我们统计了全国部分城市去年的土拍总收入，与今年上半年的土拍收入对比。可以清晰地看到，不少城市减少供地后，今年上半年的收入锐减，甚至有的城市，连去年一整年土拍收入的零头都没有。比如广州，去年收入1183亿元，今年上半年只有65亿元；比如南京，去年收入1135亿元，今年上半年109亿元……
苏州的减幅也非常明显，去年一整年的土拍收入达908亿元，今年上半年的收入只有71亿元，两者相较，减少了837亿元。
今年5月，自然资源部印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。其中明确提到要“合理控制新增商品住宅用地供应”，按照“盘活多少、供应多少”的原则。根据苏州住建局官网显示，截至8月23日，苏州市区的新房库存有49943套。相城区新房库存最多，达到了12000套，其次是吴江区，库存11413套新房。
早在2020年，苏州新房库存量就曾突破7万套，在2021年12月，库存量最高更是达到了74466套，刷新了苏州近4年新房库存峰值。由此看来，目前苏州的新房库存量还算是比较健康的状态。那么按照如今的去化速度，苏州4万多套的新房库存，可以去化多久呢？我们可以根据目前苏州新房的去化情况，来推测一下。去年苏州新房全年一共成交了45154套，平均每个月去化3763套新房；而今年截止到上半年，苏州一共成交了13967套新房，平均每个月去化2328套，成交量相较去年下滑了不少。如果按照去年的流速，那么苏州现有库存量大概可以去化13个月左右；如果按照今年上半年的去化速度，去化时间一下拉长到21个月，接近2年的时间。而这还没有算上苏州已经拍出，但还没有入市的新房，如果加上那批即将入市的新房，苏州的库存压力依然不小。
并且，二手房的库存量，仅链家的数据已经突破17万套。未来新房的去化速度也需要重新考量，或许苏州的新房压力比我们想象中的还要更大。为了让楼市回归良性市场，减少土拍供应似乎是大势所趋。
从苏州的市场情况来看，即便没有新房供应，在比较乐观的情况下，目前的新房库存依旧可以去化13个月左右。
不过，接下来苏州的土地供应是否还会有新的变化，我们无法预测。但可以确定的是，未来的苏州新房市场，低密类改善产品会越来越多。▋
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编辑：张小果｜主编：Miao
出品：City好房
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