抛砖引玉，破解华碧成立业委会之难题
楼市
2024-10-20 09:57
广东
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华南碧桂园是番禺区的超大型小区之一，业主总人数8969人（法定数量），总建筑面积1424000.99㎡。华碧在多年前曾经筹备过组建业委会，但在最后关头功亏一篑失败了。小区业主不时传出希望成立业委会的呼声，但总是雷声大雨点小。近期一次偶然的机会中，在某官员的私下谈话中听到了政府部门认为华碧成立业委会难的原因：华碧小区太大，地理分布上几个组团相对独立，各自的诉求特别是对公共收益资金使用上分歧严重，业主间矛盾较深，难以协调大多数业主齐心组建业委会。这位官员道出了华碧成立业委会难的实情，但这些困难真的是无法协调吗？未必。业主的内部分歧和矛盾确实复杂，但只要有责任心、有恒心，办法总比困难多。
今天的文章就直面分歧严重的公共收益资金（也称共有资金）抛出个人的想法，希望能让邻居们做一些思考，提出更多的建议甚至更完善的方案，逐步形成共识。
据物业2024年4月11日公开的数据，共有资金账户账面余额为62073845.89元。六千两百万元数字看似很庞大，但这个金额还不足以解决华碧的自来水管改造移交自来水公司直管的费用。不解决存在的分歧形成共识后齐心协力组建业委会，共有资金难以进行科学管理和使用，小区日益老化价值降低，对于每个业主来说无论自住或投资增值都是巨大的损失。小编了解到，翠山蓝天苑区是最希望实行共有资金独立管理使用的，其他苑区/组团业主或多或少也有这样的想法，旧区或许有更多的业主不希望分拆共有资金。这些不同的意见都有其合理性和局限性，这些想法未能深入考虑怎么样实现资金分配公平合理，怎么样实现组团利益和华碧整体的公共利益。
共有资金不断累积主要来源于共用部位停车费收益、广告投放收益、共用部位场地设施设备经营出租收益等。这些收益基本可以按照不同的组团分拆厘清收益来源区域。其中共有部位停车费收益大致可以按照区域的车位数量来按比例划分，其他的按照类似原则同样处理。
对于共有资金账户上现有余额是否也按照上门的原则进行划分？答案是否定的。共有账户的资金余额是长期累积，而不同组团建成交房的时间跨度较大，在进行划分时要将组团建成交付的时间不同因素考虑在内，旧区时间较长因此对共有资金的贡献时间也长，需要按照体量和时长综合计算。
如果按照上门的原则进行划分后，是否就能开启独立核算独立使用的模式？答案依然是否定的。就像上门举例的自来水管改造问题，这个事分组团各自改造做不成，需要整个小区进行统筹后统一实施。
自来水泵房位于翠山蓝天内部，其他苑区水管途经翠山蓝天，不可能各自分开进行，路面开挖更换水管对翠山蓝天业主不方便，总体成本也会增加。小区的绿化美化提升、室外停车位树根平整、电动车停车棚补充和改造、道路灯光改造、视频监控盲点补充……大量的公共设施都需要统筹进行。
不同苑区也有各自的升级改造需求，例如门禁对讲系统改造升级、电梯的大修或更换、室内停车场设施的更新……共有资金口袋里的钱有限，如果不制定好规则编排更新改造计划，那么共有资金的合理使用将遥遥无期，或是任性挥霍难以持续。做好资金的使用计划，需要有大量数据支撑进行测算。据前任物业总管总介绍，以前物业并没有对共有资金进行细致的分门别类，很难厘清各组团的收入对共有资金的贡献度。鉴于上述复杂的情况，业主们只有先形成共识，在共有资金使用和分配上先大致达成原则性意见，然后齐心协力组建业委会。
业委会成立后，便有权力要求物业服务公司配合提供历史数据，并按照业委会要求开始对共有资金收入进行细致的账目登记。经过2-3年时间数据积累，业委会根据数据分析协商出资金的分配方案，划分为整个社区共用资金和分组团使用资金的比例，做好共有资金的长效增长使用计划。这样才能最大限度满足不同组团的资金诉求，更好地维护日益老化的社区公共设施。
这些工作，没有业委会是难以实现的。物业服务企业首先是以盈利为主要目标，在没有业委会的监督下其盈利的任务更容易完成，更谈不上主动协调好组团间业主的矛盾。
以上只是小编单方面抛砖引玉的想法，需要更多好的建议也需要更多的业主参与。邻居们可以在下方评论区交流意见和点赞，也可私信小编提出来。目前公众号开通了“华碧邻里”的微信群，需要加入可私信联系。“华碧邻里”微信群不同于以前的业主聊天群，在小编的引导管理下没有出现以前的谩骂等不理智现象，相信通过各种方式业主间增加交流，能够放下曾经发生过的心结，共同为我们的家献计出力。本文由万博生活汇接海湾一号业主爆料编撰整理而成。如有侵权，请后台联系删除。爆料、商务合作请后台联系。
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