在过去三年里，新西兰房市经历了严峻的考验。房价下跌、借贷条件变苛刻，新西兰央银甚至不顾经济衰退的威胁连续加息至5.5%，这些都让买家们对市场望而却步。然而，最近随着央行宣布降低官方现金利率（OCR），越来越多的购房者开始关注市场动态，纷纷讨论房地产市场是否会随之回暖，是否应该抓住这次入市机会。尽管有些人已经对市场恢复充满期待，但现实可能远比我们想象的复杂。历史表明，超低利率曾推动房价达到前所未有的高点，但市场往往不按常理出牌，这一次到底是难得的投资机会还是陷阱呢？
来自Opes Partners的常驻经济学家Ed McKnight建议通过以下四大关键问题，来深入分析当前市场是否真的适合购房？
1
获取贷款的难度是否降低？
贷款政策一直是影响购房决策的关键因素。近年来，随着《消费者信用合同和金融法》（CCCFA）的修订，贷款审核变得异常严格，导致许多潜在购房者因消费记录（例如过多的外卖或流媒体开支）而被拒贷。不过，随着2024年政策的放松，以及银行服务测试利率的下降，购房者的贷款能力有所提升。例如，ANZ银行的服务测试利率已经从年初的8.95%下降到8.5%，这意味着原本只能借50万纽币的贷款人，现在可以获得约57万纽币的贷款。尽管如此，收入负债比率（DTI）的限制依然存在，根据当前政策，贷款额度最多不超过年收入的7倍。这对高收入群体或许影响不大，但对于普通首次购房者，仍需审慎规划。
房产经济学家Ed McKnight
2
利率的未来走向如何？
利率是购房者关心的另一大问题。高利率的确对购房者和房产投资者造成了很大压力，减少了他们的购房预算。然而，当前市场的利率预期正在发生变化。根据Westpac银行的数据，2024年大部分银行的贷款利率已经下调了1个百分点，其中Westpac今年甚至已多次调降18个月的固定利率。根据最新预测，到2025年6月，贷款利率可能会降至5%左右。这一趋势将吸引更多购房者重新进入市场，尤其是房产投资者可能会在利率下降的推动下重返市场。然而，利率下降的同时，市场的不确定性依然存在，因此，购房者需要谨慎评估经济环境对个人财务的影响。
Westpac银行在今年里下调了7次18个月固定抵押贷款利率
（来源：Ed McKnight）
3
未来房价走势如何？
2024年2月至8月新西兰主要城市房价变化示意图（来源：OneRoof）
房价的变化同样值得关注。2023年5月以来，房价下跌了17.8%，随后在2023年下半年略有回升。然而，2024年初经济不确定性增加，房价再次下滑。根据市场周期的历史规律，当前的“横盘期”可能会持续两到两年半，而目前我们已经进入这一周期的15个月。因此，未来6至9个月，房价可能会继续波动。
各商业银行预测2025年房价上涨幅度对比图
对于首次购房者来说，这一波动期可能是一个入市的机会窗口。然而，购房者仍应当谨慎评估房价的下跌趋势，以免在未来房价回升之前承担更大的风险。
4
市场上的房源是否充足？
房源的充足度是购房者谈判能力的重要影响因素。截至2024年8月底，新西兰市场上有38,511套住宅待售，比去年同期增长了28.8%。尽管新上市房源增速有所放缓，但市场上的供应量仍然充足，尤其对于首次购房者来说，这意味着更多的选择空间和更好的谈判筹码。
在奥克兰地区，2024年8月的新房源较去年同期下降了7.6%，这表明部分卖家在市场竞争激烈的情况下选择持观望态度。这为买家提供了更多谈判空间，尤其是当卖家面临较少的活跃买家时，购房者能够以更低的价格入市。
2023年1月至今新上市房产挂牌数量变化图
然而，充足的房源并不意味着所有人都应该急于购房。当前的经济环境仍然充满不确定性，部分买家仍处于观望状态。对于那些经济状况稳健的买家，市场的确为他们提供了更多的机会。但对于大多数人来说，冷静观察市场动态，结合自身经济状况，再做出理性决策依然是明智之举。
机会与风险并存
综合以上四大关键问题，当前的新西兰房产市场充满了机会，也伴随着风险。贷款政策和利率的改善为购房者创造了更多的机会，而房源的充足也让买家有更多的选择空间。然而，房价的波动和经济的不确定性仍需引起注意。正如投资大师Warren Buffett所言：“当市场充满恐惧时，正是买入的好时机。”对于那些已经做好充分准备的购房者，现在可能是难得的机会。但对于更多的潜在购房者来说，审慎观察，理性决策，依然是应对当前市场的关键。
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