根据最新出炉的CoreLogic房产数据显示，新西兰的房地产市场正在经历连续第五个月的房价下跌，尤其是奥克兰的房价在过去一个季度内下降了近3%。这一现象引起了行业内外人士的广泛关注，加上持续的高利率环境，卖家面临巨大的压力，同时也引发了购房者的观望情绪。然而，市场上也开始出现一些利好信号：利率有望在未来几个月内逐步下降，这将可能帮助房价的止跌回涨。
多家银行下调房贷利率
几家主要银行，包括ANZ、BNZ、ASB和Kiwibank，最近纷纷下调了固定房贷利率，部分利率已低于6%。
来源：https://www.interest.co.nz/borrowing
此次降息是在市场预期新西兰央行下调官方现金利率之前做出的，预计今年年底前会有多次降息，下一次OCR更新将在8月14日发布。这些调整反映了批发利率的迅速下降和银行对未来利率走势的预期。
全国房价走势与区域性差异
目前，新西兰的房价中位数为827,515纽币，比上月下降了0.5%，自2月份以来累计下降了2.5%。其中，奥克兰的房价为109.5万纽币，比上月下降了0.8%。在全国范围内，惠灵顿、陶朗加、汉密尔顿、但尼丁和基督城的房价也出现了不同程度的下降。特别是惠灵顿的房价下跌最为显著，较疫情高峰期下降了约21%。
2020年至今奥克兰房屋月销售数量变化图（来源：REINZ）
CoreLogic首席物业经济学家Kelvin Davidson发现，奥克兰的房市有两个独特之处。首先，奥克兰的房价已经远高于许多其他地区，购房者发现在这座城市买房是一件很困难的事情。其次，奥克兰是近期联排别墅建设热潮的中心，其中一些开发项目仍在完工并进入市场，这进一步增加了待售房产的数量，为买家提供了更多选择。
2024年1-6月新上市房源数量与售出数量对比图 （来源：OneRoof）
根据Davidson的分析，新西兰经济的低迷和失业率的上升是导致房价下跌的主要原因。高利率使得许多买家难以承担还款压力，市场上大量待售房产也增加了买家的选择权和谈判空间。在这种背景下，交易时间延长，卖家不得不作出让步以促成销售也成为了房地产市场的常态。
各商业银行调整OCR预测
ANZ银行的经济学家最近对包括房价和利率的预期等三大关键预测进行了调整。此前，ANZ曾预计全国房价将在今年年底前上涨1%，但由于最近的经济指标表现不佳，他们将这一预测调整为下降1%。ANZ的研究团队由首席经济学家Sharon Zollner带领，她指出这一调整反映了制造业指数表现的下降、消费者信心低迷以及商业前景不佳等因素。
ANZ预计，房价将在明年开始回升，涨幅为4.5%，并预测官方现金利率（OCR）的首次下调时间提前到今年11月，而不是之前认为的明年2月。这一变化是基于最新的经济数据所作出的，特别是考虑到月度净移民人数的下降和6月的职位广告减少了8%以上。
值得一提的是，新西兰正在回到一个更加正常的通胀环境，在这种环境下，经济承受能力的限制将限制房价大幅上涨的潜力。这使得其他商业银行也纷纷下调了房价上涨幅度的预测。今年5月，BNZ银行的经济学家预测2024年房价将上涨2%，但很可能也不会那么高。此前，他们预计房价将上涨5%。
上个月，Westpac银行将2024年的房价通胀预测从5.8%下调至2.1%。该银行表示，虽然从去年5月到10月大选前，房价确实略有回升，2024年第一季度房价也出现了温和增长，接近预期。但自2023年大选以来，房地产市场的发展势头已经放缓，加之新西兰央行的强硬态度，即在更长的时间内保持高利率，这些都是主要的推动因素。他们预计2025年房价将上涨6%，明年的房价将受益于较低的利率，以及建筑业持续疲软和人口持续增长所导致的住房短缺等因素的综合作用。
利率下跌所带来的希望
独立经济学家Tony Alexander
在经济环境相对低迷的情况下，利率的下降无疑给房市带来了希望。独立经济学家Tony Alexander在其最新发布的分析中指出，随着新西兰央行趋向货币宽松政策，市场预期利率将在不久的将来进一步下调。已经开始下降的抵押贷款利率无疑对现有贷款持有人和潜在买家来说是个好消息。根据Alexander的最新调查，虽然买家的担忧依然存在，但市场情绪正在发生变化，越来越多的买家开始担心错过购房机会（FOMO）。
他指出，根据ANZ银行的经济学家预测，2025年房价将上涨4.5%，2026年将上涨5%。这一乐观预测显示出市场对未来的信心，房地产市场的复苏不仅取决于利率的变化，还受到经济整体表现、就业前景和购房者信心的影响。虽然目前的市场仍然充满不确定性，但随着各项积极因素的积累，房地产市场的复苏指日可待。
市场的实际反应
Tony Alexander在其分析中强调，除了官方数据，了解房地产市场的变化还需要直接听取一线房地产经纪人的意见。他所开展的房产经纪人月度调查结果显示，尽管目前市场依然疲软，但随着利率下降，购房者的活跃度有所增加。一些房地产经纪人报告说，参加开放日看房的人数有所增加，首次购房者的比例也在上升。尽管买家仍然担心房价可能继续下跌，但利率下降带来的购房压力正在减轻，这使得市场情绪逐渐好转。
尽管房地产市场目前仍处于买方市场，但Tony Alexander的调查显示，对市场利好的积极迹象正在增多。市场情绪的改善为首次购房者带来了更多的选择和更具竞争力的价格。虽然市场依然充满挑战，但对首次购房者来说，这无疑是一个难得的机遇。
逸居点评
2024年下半年对于新西兰房地产市场仍将是充满挑战的时期。然而，随着利率的逐步下降，市场情绪的改善，房地产市场有望在未来几年内逐步回暖。买家和卖家都需要密切关注市场动向，抓住有利时机。
那么问题来了，如何才能正确把握市场脉搏，抓住有利时机呢？
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