2024年9月29日，宝鸡中院召开全市法院“小案件 大民生”系列典型案例新闻发布会第五场——全市法院物业服务合同纠纷典型案例新闻发布会。
会上通报了全市法院2021年以来物业服务合同纠纷案件审判情况，并发布全市法院物业服务合同纠纷典型案例5件。
案例内容涵盖物业服务质量、物业费缴纳、物业服务企业选聘和解聘等多个方面。
宝鸡法院物业服务合同纠纷典型案例
案例一 二手房买卖时应注意履行物业交验手续——某物业公司诉马某物业服务合同纠纷案
案例二 物业服务企业退出服务应依法进行交接——某业委会诉某物业公司物业服务合同纠纷案
案例三 以物业服务瑕疵为由拒绝履行支付物业服务费义务缺乏法律依据——某物业公司诉李某物业服务合同纠纷案
案例四 选聘和解聘物业服务企业须符合法定参会和表决程序——某业委会诉某物业公司物业服务合同纠纷案
案例五 物业公司疏于管理导致房屋损失扩大，应当对扩大损失承担赔偿责任 ——马某诉杜某、某物业公司物业服务合同纠纷案
一起来看看具体案情吧~
典型案例1
——某物业公司诉马某物业服务合同纠纷案
【基本案情】
某小区业委会委托某物业公司进行小区物业管理。
2013年2月，经多次召开业委会及业主代表会议，就统一集中供暖入网安装设施费由物业公司代为收取达成一致意见。
2013年10月，小区业委会与物业公司共同发出通知及公告，要求小区各住户及时改造并预交相关费用。
韩某作为该小区案涉房屋所有权人，并未改造室内供热设施，亦未预交暖气入网安装设施费。
2020年3月，韩某将案涉房屋转让给马某，但未告知未交纳暖气入网安装设施费的情况。
2022年物业公司提起诉讼，要求马某承担暖气入网安装设施费及相应利息。
【裁判结果】
审理法院认为，该小区因建设较早，集中供暖建设费用未纳入房屋建造成本计入房价，而供暖管网属小区的公用设施，其建设费用应由小区业主共同承担。
但在某物业公司与业委会共同向业主发出交纳暖气入网安装设施费的告示时，案涉房屋的业主为韩某而不是马某。
因此，该告示仅对业主韩某具有约束力，对马某没有约束力，应该由前业主交纳的相关费用不应由马某承担。
法院遂判决驳回某物业公司的诉讼请求。
【典型意义】
二手房具有价格合理、位置可选、风险较低等优势，系广大购房者的热门选择之一。
物业交验作为二手房交易过程中非常重要的环节，十分容易被购房者忽视。
为了避免卷入物业服务企业与前业主之间的纠纷，二手房购房者在交易过程中要提高注意义务，务必到该住宅所属物业服务企业对交易房屋进行物业费、暖气费等相关费用的物业交验。
典型案例2
物业服务企业退出服务，应腾退物业用房、移交相关资料并返还业主共有财产的收益
【基本案情】
某物业公司自2005年起作为前期物业在某小区从事物业服务工作。
2019年12月1日起，某物业公司不再继续为该小区提供物业服务工作，但一直未向业委会移交该小区南门、西门、北门值班室、物业办公室等公用设施及相关图纸档案资料，另将西门值班室改变用途出租给他人收取租金。
小区业委会遂于2022年诉请物业公司返还其侵占的公用设施及相关图纸档案资料，返还租金收益。
【裁判结果】
审理法院认为，某物业公司已从2019年12月1日起终止某小区的物业服务工作，该小区的日常物业服务由业委会自行承担。
物业公司在退出案涉小区的物业服务后，应将上述公用设施及相关图纸档案资料移交给业委会。
物业公司亦无权收取2019年12月1日以后的租金收益，应当将已收取的租金收益及利息返还给某业委会。
法院遂依照《中华人民共和国民法典》第九百四十九条、《物业管理条例》第二十九条之规定，判决支持了业委会诉讼请求。
【典型意义】
近年来，物业服务企业“退出难”问题十分突出。
小区公用设施及物业管理用房系全体业主的共有财产，前期物业服务企业退出时不依法交付或占用的，将会影响到物业管理工作的正常开展，损害小区全体业主的合法权益。
本案的裁判，旨在对物业服务企业退出过程中的常见问题亮明司法态度，明晰了物业服务企业在退出服务后，应配合完成移交公用设施及相关图纸档案资料、腾退物业用房、返还其占用的业主共有财产的收益等义务。
为维护业主权益、维系良好的物业服务秩序提供了司法保障，助推物业服务企业退出机制的完善。
典型案例3
——某物业公司诉李某物业服务合同纠纷案
【基本案情】
李某系某小区业主，某物业公司为该小区的物业服务企业，双方于2021年1月8日签订前期物业服务协议，约定了服务内容及各项物业费用标准。
李某以物业管理的局部区域绿化养护不到位、小部分公共设施维修保养不及时等问题为由，自2021年4月1日起拖欠物业费、电梯费及卫生费。
某物业公司遂诉至法院请求李某支付上述费用。
【裁判结果】
审理法院对小区物业服务工作进行实地查看，发现小区电梯检测持续经常、资料完备；消防设施、安防监控设施运行良好，定期专人巡检、资料完备；中控室值班人员到位、记录详细；小区整体环境整洁、秩序良好。
法院认为，该物业公司已经履行了物业服务合同的主要义务，其虽然对局部区域的绿化养护及个别公共设施保养存在瑕疵，但不能否定物业公司提供较为完整物业服务的事实，业主以此为由拒交物业服务费没有法律依据。
法院遂判决李某向某物业公司支付所欠物业费、电梯费及卫生费。
【典型意义】
物业服务是一项综合性、全方面、长期性的服务，对于物业服务的质量应从长期情况和整体水平进行评价。
物业服务企业虽然在某一时段对某一项目所提供的物业服务存在一定瑕疵，但不能就此否定物业服务企业的整个服务。
业主若以此为由拒绝支付物业服务费用，会导致物业服务企业出现收支不平衡、服务质量下降，从而陷入恶性循环，不利于小区整体环境、秩序的维护和良性发展，最终损害全体业主利益。
业主若对物业服务工作不满意，可以通过业委会与物业服务企业沟通、协商解决，或直接向物业服务企业反映、要求限期整改，也可以通过合法途径向行政主管部门反映。
作为物业服务企业，应及时听取业主呼声，自觉接受监督，努力改进不足，提高服务水平，与业主共建和谐家园。
典型案例4
——某业委会诉某物业公司物业服务合同纠纷案
【基本案情】
某物业公司系小区开发商依法选聘的前期物业公司。
小区业委会以物业公司服务不到位为由召开了业主大会，参会户数共计248户、参会户数专有部分面积共计29236.42㎡。
大会形成决议，要求与物业公司解除物业服务合同，重新招聘物业服务企业。
后双方经多次协商未果，业委会在未召开业主大会的情况下与案外物业公司签订新的物业服务合同。
某业委会遂诉至法院，要求解除前期物业服务合同、某物业公司退出小区并向业委会移交物业财产、设备及竣工验收资料。
起诉后，业委会通过书面形式向小区业主征求意见，征求意见主要内容为通过诉讼清退前期物业公司以及延长本届业委会任期。
最终在征求意见表上签名的户数为250户，签名户数面积共计27793.68㎡。
【裁判结果】
审理法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
本案中，某业委会解除前期物业服务合同召开业主大会时的参会人数及专有部分面积均未达到三分之二。
某业委会虽与案外物业公司签订了新的《物业服务合同》，但未召开业主大会，事后亦未经业主追认，合同并未生效。
故某业委会要求解除前期物业服务合同的诉讼请求，不符合法律规定，依法不予支持。
法院遂判决驳回业委会诉讼请求。
【典型意义】
近年来，随着业主民主权利意识的提升以及对更好的物业服务品质的期待，业主解聘物业服务企业的情况日益增多。
选聘和解聘物业服务企业是法律赋予业主、业主大会的权利，但解除权的行使应当符合法律规定的条件和程序。
该案的处理提醒广大小区业主及业委会，法律对选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人有明确规定，必须严格按照法律规定行使权利，从而更好地维护广大业主合法权益。
典型案例5
物业公司疏于管理导致业主损失扩大，应就扩大部分的损失承担赔偿责任
——马某诉杜某、某物业公司物业服务合同纠纷案
【基本案情】
案涉小区物业管理服务协议约定：某物业公司负责房屋共用部位、共用设备小修和急修，急修半小时内到达现场、及时率达到90%以上，自用部位、自用设施的维修、养护按定额收取工费。
某日小区自来水管道破裂，某物业公司发出停水通知同时派员维修，并于当晚23:30左右恢复供水。
次日凌晨2时左右，该小区某住户给物业公司值班人员打电话说明漏水，要求排查未果。
直至上午7时左右，保洁人员发现该单元大厅不断有大量水溢出，遂报告物业公司。
物业公司排查发现水系从楼上杜某家厨房进入公用烟管流向楼下，杜某承认停水期间忘记将家里水龙头关闭。
因楼下住户马某家中无人，导致马某房内装修损毁严重。
马某遂将杜某及物业公司诉至法院，要求共同赔偿其损失。
【裁判结果】
审理法院认为，虽然烟道系业主的共有（或共用）设施，属于物业管理服务范围，但无证据显示烟道平时正常使用中存在问题，该事件发生非某物业公司对共用烟道未尽维护、维修义务所致。
自来水管道破裂需要维修，物业公司已及时发出停水通知，关闭户内水龙头是业主应尽义务，不应将业主疏忽大意的过错归责于物业公司。
但在业主发现屋内漏水并及时向物业公司值班人员报修后，物业公司当晚既未按照正常程序组织人员进入房屋及其紧邻的楼上楼下住户家中现场查看漏水情况，以便根据漏水位置排查漏水原因，及时处理、维修。
亦未在深夜非用水高峰时段采取紧急措施（如关闭该单元总水阀）以有效防止漏水面积扩大，而拖延5小时左右才逐户排查漏水原因。
该物业公司未按照物业服务合同的约定履行相应的管理职责，具有一定过错，导致业主房屋的损失持续扩大。
法院遂判决某物业公司、杜某对马某的损失分别承担30%、70%的赔偿责任。
【典型意义】
民生无小事，枝叶总关情。
案涉物业服务企业在收到业主反映漏水后应当及时处理而未及时处理，未按照物业服务合同的约定履行管理职责，违背了物业服务合同的承诺，具有一定过错。
因其疏于管理的行为，导致住户房屋损失持续扩大，应当承担相应的损害赔偿责任。
因此，物业服务企业要牢固树立服务意识、不断改进服务质量，业主也应对房屋设施尽到日常注意义务，避免因过失给自己和他人造成不必要的损失。
来源：西安中院
时间：2024-09-29 18:50
网址：https://mp.weixin.qq.com/s/FbWLpgEU3RLHMy_-NGSOKA点击左下角的「阅读原文」可查看原网页
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