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典型案例：房屋买卖合同的当事人之间存在近亲属关系，应探查订立合同的真实意图（重庆三中法院2024年发布）

学术   2024-11-15 17:48   安徽  

重庆三中法院   2024年11月4日，重庆市第三中级人民法院发布6起房屋买卖合同纠纷典型案例。

06

房屋买卖合同的当事人之间存在近亲属关系，应探查订立合同的真实意图
——杜某甲、况某某与杜某乙、杜某丙房屋买卖合同纠纷案
原文标题：杜某甲、况某某与杜某乙、杜某丙房屋买卖合同纠纷案



裁判要旨


近亲属之间签订的房屋买卖合同明显不符合房屋买卖交易习惯的情况下，应全面客观审核证据、综合评判案件事实，以准确认定双方当事人之间的真实法律关系，从而确定合同履行法律后果。


基本案情


杜某甲、况某某系夫妻，持有永某房地产公司全部股权；杜某乙系杜某甲、况某某之子，杜某丙系杜某乙之女，系杜某甲、况某某之孙女。

2016年12月6日，因永某房地产公司要处置存量房产，杜某乙向杜某甲、况某某出具付款承诺书。

载明以其女杜某丙名义以12万元购买公司名下的存量房屋9处，考虑到过户费用，请求先将房屋产权过户给女儿杜某丙，产权证由杜某甲、况某某保管，继续占有或出租。

杜某乙保证在杜某丙成年（18岁）前将房款付清；到期未能收到房款，杜某甲、况某某可随时解除房屋买卖合同，收回产权等。

2016年12月23日，永某房地产公司与杜某丙签订九份格式相同的房屋买卖合同。

双方约定杜某丙以总价115万元购买属于永某房地产有限公司九套房产，均约定于2016年12月10日前一次性付清，逾期付款超3日，永某房地产公司有权解除合同。

杜某乙作为杜某丙的代表人签字。

嗣后，房屋权属均变更登记到杜某丙名下。

永某房地产公司记账凭证记载杜某丙欠付公司其他应收款120.5万元。

2017年10月永某房地产公司解散，清算报告未记载对杜某丙享有债权；永某房地产公司向工商登记机关提交《公司注销登记申请书》，载明债权债务已清理完毕。

公司已被工商登记机关准予注销登记。

2023年9月，杜某甲、况某某向杜某乙、杜某丙发出《解除房屋买卖合同的通知》。

以因案涉房屋未交付，一直由杜某甲、况某某实际控制并出租，杜某丙系未成年，购房合同签订人杜某乙未缴纳房款的行为已属于重大违约，请求解除案涉房屋买卖合同，并收回房屋产权，并据此提起诉讼。


裁判结果


重庆市涪陵区人民法院认为，首先，案涉付款承诺书系杜某乙于2016年12月6日向杜某甲、况某某出具。

形成时间在房屋买卖合同签订前及主体、付款期间明显不一致，不应对杜某丙发生法律效力。

其次，案涉九份房屋买卖合同的合同相对方为永某房地产公司和杜某丙，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方权利义务、违约责任应以房屋买卖合同为准。

最后，2016年12月23日签订的案涉九份房屋买卖合同在签订之日已经超过约定付款期限，但双方仍签订合同并完成过户手续。

且永某房地产公司记账凭证未载明杜某丙欠付房款，公司清算报告中未载明对杜某丙享有债权，公司注销登记申请书中亦表明债权债务清理完毕。

结合杜某甲、况某某系杜某丙爷爷、奶奶的特殊关系，以及此前未主张购房款等事实。

可以认定永某房地产公司在注销时以行为表明其放弃要求杜某丙支付案涉房屋购房款的权利，故杜某甲和况某某无权要求解除合同，亦不享有法定解除权。

综上，永某房地产公司与杜某丙签订的案涉房屋买卖合同名为买卖合同，实为永某房地产公司的股东杜某甲、况某某基于与杜某丙之间的亲属关系而签订的赠与合同，且已实际履行完毕。

重庆市涪陵区人民法院判决驳回杜某甲、况某某的诉讼请求。

被告杜某乙不服，提起上诉，重庆市第三中级人民法院驳回上诉、维持原判。


典型意义


本案是运用“穿透式审判思维”在房屋买卖合同约定中探查合同真实意思表示的典型案例。

本案来源于爷爷、奶奶将其公司所有房屋售卖给孙女，但在房屋买卖合同签订时，合同付款期限已处于违约情形。

其后7年间，爷爷、奶奶从未向孙女主张权利；后因家庭发生矛盾，爷爷、奶奶起诉儿子、孙女解除房屋买卖合同，归还房产。

本案裁判通过分析房屋买卖合同内容，探查当事人真意，综合判断采信证据，整体评判案件全貌。

认定案涉九份房屋买卖合同名为房屋买卖合同，实为基于亲属关系为达赠与目的的合同，且该合同已实际履行完毕。

故判决驳回原告的诉讼请求，实现了办案的政治效果、社会效果和法律效果相统一。


注：案例标题系本公众号编者所改


来源：重庆三中法院
时间：2024-11-04  17:32
网址：https://mp.weixin.qq.com/s/x8XSixAYHIUqAigNAuhnmQ点击左下角的「阅读原文」可查看原网页


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