通州区法院 2024年11月15日，通州法院召开涉不动产执行异议案件审查情况新闻通报会。
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刚买的“二手房”未过户即被查封，无过错的买受人享有排除强制执行的权利
基本案情
童某诉毛某追偿权案件审理过程中，经童某申请，本院保全查封被告毛某名下涉案房屋。
案外人章某在本院查封涉案房屋前已与毛某签订《存量房屋买卖合同》，且已通过本人及家人账户支付全部购房款。
且毛某与章某签订物业交割确认单，将涉案房屋钥匙、水、电、门禁卡已交付至章某。
章某在办理房屋过户手续过程中，发现该房屋已被法院查封，故向本院提起执行异议，请求解除对房屋查封。
审查结果
经审查，因章某在本院查封涉案房屋之前已与毛某签订了房屋买卖合同，向被执行人毛某支付了全部购房款，并取得了对涉案房屋的管理和支配权，完成对涉案房屋的合法占有，案外人在购买房屋后对于涉案房屋未办理产权登记不存在过错。
故认定章某对涉案房屋享有排除本案执行的权利，并裁定中止对该房屋的保全。
典型意义
无过错不动产买受人请求排除强制执行，应符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件。
人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当作为案外人执行异议案件审查处理并作出裁定。
实践中，对于二手房买受人，应参照上述规定判断案外人对涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。
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