通州区法院 2024年11月15日，通州法院召开涉不动产执行异议案件审查情况新闻通报会。
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已支付大部分购房款的商品房被查封，买受人享有排除强制执行的权益
原文标题：从开发商处购买的房屋未交付被法院查封，怎么办——商品房消费者房屋被法院查封的应解除查封
基本案情
本院在被执行人为某开发商的执行案件中，查封了某开发商名下涉案房屋。
案外人边某在本院查封房屋前与该开发商签订《北京市商品房现房买卖合同》并支付了大部分购房款。
根据不动产登记信息查询结果告知单显示，案外人边某及家庭成员名下并无其他用于居住的房屋。
边某认为其对涉案房屋享有足以排除本院查封的权益，向本院提起执行异议。
审查结果
通州法院经审查认为，边某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
案外人作为商品房消费者对本院查封房屋享有足以排除本院强制执行的实体权利，本院裁定中止对该房屋的执行。
典型意义
实践中，大量买受人向开发商购买房屋用于居住，且该房屋是其家庭唯一住房，也就是《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。
在开发商作为被执行人的案件中，人民法院对于尚登记在开发商名下但已出售给消费者的商品房采取执行措施时，消费者可依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定提出案外人异议。
同时满足上述三个要件的，人民法院会认定案外人对涉案房屋享有的权益足以排除强制执行，并解除对涉案房屋的查封。
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