一
离婚协议书的法律性质及效力
离婚协议书本质上是合同，其内容主要是围绕自愿离婚、子女抚养、财产及债务处理，兼具人身和财产属性。根据合同相对性原理，离婚协议书仅对双方具有法律约束力。
但离婚协议书并非是法定的能够引起物权变动的法律文书，无法产生直接变更不动产物权权属，对抗善意第三人的法律效果。当然，夫或妻一方凭自行达成的离婚协议书中离婚财产和债务处理的约定，也不具备强制执行力。
二
涉及夫妻财产约定的情形
涉及夫妻财产约定的情形，可分为婚内财产协议与离婚财产分割协议。
（一）婚内财产协议
一般存在于夫妻关系存续期间，双方明确已有的财产或者将来可能取得的财产归属作出的一种约定；抑或是婚内发生导致双方感情破裂无和好可能的情形，如出轨、家暴、赌博等，对财产分割预先达成合意。前者一经签订，即对双方产生法律约束力，不得反悔。后者是附条件的民事法律行为，双方需以登记离婚为生效条件。未登记离婚则协议未生效，双方对约定内容可随时反悔。任一方向法院请求重新分割财产的，法院依据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
（二）离婚财产分割协议
这是在夫妻双方因感情破裂，在解除婚姻关系之际，为妥善处理婚姻关系、财产分割等问题，最终形成的书面约定。我们在日常生活中提起的《离婚协议书》中，一般就有包括财产分割的内容。
三
离婚后办理过户登记的注意事项
（一）办理离婚手续需携带的书面材料
双方本人到现场，携带身份证、产权证书、离婚证和离婚协议（离婚判决书/离婚调解书）。
（二）单方持离婚协议书不能办理过户登记手续
根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定可以由当事人单方申请的情形：
1.尚未登记的不动产首次申请登记的；
2.继承、接受遗赠取得不动产权利的；
3.人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效决定等设立、变更、 转让、消灭不动产权利的;
4.权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
5.不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
6.申请更正登记或者异议登记的；
7.法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
因此，持离婚协议书不属于上述情形，当事人不能单方申请过户。
（三）申请办理按揭房过户需要银行的协助
因离婚分割的房产大多属于按揭抵押贷款的。按揭指购房人将其与房产商的房屋买卖合同项下的购房人所有的房屋抵押给银行，银行贷款给购房人并以购房人名义将款项交由房产商以支付房屋价款，若购房人到期不能还本付息，则按揭银行有权将该抵押房屋变价并优先受偿，按揭人对于尚未付清全部贷款的按揭房屋拥有所有权，离婚时可以进行分割。一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系。
因此离婚后要对按揭贷款的房产办理过户手续，有两种途径：
1.当事人提前还清还贷解押，消除银行按揭抵押贷款的抵押登记；
2.当事人尚无能力清偿贷款，可与贷款银行协商变更贷款人，重新签订住房抵押贷款合同；或出具婚姻解除后同意抵押贷款合同增减名的函。
（四）银行作为抵押权人有条件地同意变更贷款人
银行会综合考虑“变更行为是否会增加贷款的风险”：
1.变更后的贷款人是否有偿还剩余贷款的能力，
2.房屋的现有价值是否可以覆盖剩余贷款。
但也存在条件成就仍不同意变更的情形，与银行内部政策的松紧程度有关。此时可向法院起诉，请求银行配合办理抵押人和贷款合同变更。
四
登记所有权人不配合办理
变更登记的权利救济
因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移，办理登记时需要双方当事人共同到场。因此，登记所有权人不配合办理变更登记，房产实际权利人可以通过以下两种方式救济：
（一）办理办理离婚析产转移登记
离婚析产本质上是已经登记的夫妻共有财产。协议离婚后原配偶不在本地、无法取得联系或不便配合等原因无法到场的，可以通过委托方式解决。离婚夫妻双方可以到公证机构办理委托公证，约定由一方委托另一方办理不动产过户的相关手续。不动产取得方单方持公证机构出具的委托公证书到登记机构申请办理离婚析产不动产转移登记。
（二）提起诉讼申请强制执行
依照法律规定，因履行离婚协议所发生的纠纷，只能以对方不履行离婚协议为由向法院起诉，要求对方履行离婚协议书，如果法院判决后对方仍不履行，可以申请法院强制执行，法院可以向房管部门送达协助执行通知书办理过户手续。
如果债权人对申请强制执行房产，对房产享有实际权利的一方可以提起案外人执行异议。执行异议是否成立，受理法院一般仅对当事人提出的执行异议进行外观上的审查，并不从实体上判断异议人是否具有实体法上的权利。若被驳回，应当及时提出执行异议之诉。此时，受理法院才会对严格审查提出执行异议之诉的原告是否享有实体上的足以排除强制执行的权利。
所以，执行程序中的执行异议被驳回并没有用尽权利，提起执行异议之诉才是最好的保护真实权利人的权利不被侵害的利器。
五
未按离婚协议办理变更登记的房产被
申请强制执行
（一）不可排除债权人申请强制执行
不动产物权变动原则上以依法登记为生效要件，离婚协议关于房屋归属的约定未发生物权变动的法律效果，不具有对抗外部第三人债权的法律效力。夫妻一方根据离婚协议的约定对房屋享有的权利属于债权，并不优先于一般金钱债权，不足以排除对房屋的强制执行。
（二）可排除债权成立在后的债权人申请强制执行
离婚后未及时进行变更登记的，基于离婚协议一方产生对另一方的是债权请求权，同时对于房屋享有请求不动产机关变更权利人的请求权。一般性的金钱债权成立在后，该债权的形成也并不是基于对房产的公示信赖效力，不能对抗其他债权人享有的物权变更登记的请求权。
共有人关于共有财产归属的约定并不必然导致不动产所有权的变动。请求确认不动产物权发生变动，其实现有赖于案涉房屋抵押权人的同意与否，最终取决于是否在不动产登记机关办理了权属变更登记。因此直接请求确认对案涉房屋享有所有权的条件并不完备。就案涉房产所享有的民事权益是否足以排除强制执行，就应从权利的形成时间、权利内容、权利性质以及对权利主体的利害影响等方面进行分析。
对于约定所有权人的异议请求能否成立的问题，司法实践中一般从两个方面进行审查：
1.离婚协议是否存在恶意串通逃避债务的情形；
2.约定所有权人的权利较之申请执行人的权利是否具有优先保护之必要。申请强制执行要综合考虑请求权成立的时间、性质和内容。
离婚协议实质上是合同，可以比照该规定适用：
1.离婚协议是在法院查封前就签订生效的，以证明没有利用离婚协议逃避债务的故意；
2.请求执行人的债权为金钱债权且系登记所有权人的个人债务；
3.约定所有权人已在法院采取执行措施前占有、使用该房屋；
4.离婚后有客观原因未办理登记，约定所有权人对于未办理过户登记手续不存在过错。
具体而言，离婚协议书中关于诉争房产产权变更的约定是否具有恶意逃债的故意，需要重点审查以下两个内容：
首先，权利形成的时间。
1.离婚的事实是否真实发生、离婚协议是否确系双方真实意思表示。
2.离婚时间发生于申请执行人权利形成之前还是之后。案外人与债务人离婚的时间是否早于债务人与申请执行人债务关系发生的时间，是判定恶意串通与否最重要也是最客观的因素。
3.离婚协议的财产分割是否明显向案外人一方倾斜、明显降低了被执行人的责任财产。
应综合考虑离婚财产分割情况、是否有合理的理由、离婚与执行债权发生的时间间隔、案外人是否能预知债务的发生等方面，判断是否存在借离婚恶意逃债的可能，而不能一概而论认为财产分割显失公平损害债权人的利益就不能对抗执行。
其次，案外人与债权人是否存在过错。
1.案外人对未办理过户登记是否具有重大过失。
当案外人未积极通过诉讼或提交其他能够证明催促办理过户登记的证据，即认定案外人对未办理过户登记存在重大过失，比如为避税而故意不办理，应当优先保护无过错的申请执行人的利益，不得排除执行。若是离婚时房屋按揭贷款尚未还清，亦或是经济适用房的出售年限未满等因素导致不能办理过户登记，则不能认定其有过错。
2.债权人是否存在过错，需要判断债权人是否构成善意。
当受让人确实不知道转让人无权处分时，不动产善意取得成立。证明不动产受让人不构成善意或存在重大过失的举证责任分配给实际权利人。债权人并无义务对不动产登记簿载明的权利人是否系无权处分人、离婚行为与离婚协议的真实性进行实质审查，在执行异议之诉中平衡处理申请执行人权益实现与夫妻财产隐名共有人利益时，适用善意取得制度，同时在判断受让人是否符合善意标准时，依照前述司法解释规定，以物权登记公示外部形式为重要判断标准，除非该不动产隐名共有产权人能够证明受让人不符合善意取得要件。
六
“带押过户”解决现实困境
长期以来，各地不动产登记部门限制不动产带押过户，已对离婚房产作分割的，因房产上设立抵押权，办理过户手续要经过银行的同意，有的还必须先解除抵押，这往往使得房产实际受让人要涤除在先的抵押权。这对没有经济实力的一方而言，这笔预付的金额可能相当高，或与银行协商复杂的付款机制来降低风险敞口。
“先解押、后过户”的限制导致实际生活中，经常可能因为过户手续的复杂、缺乏偿债能力等，未及时办理变更登记而导致产权归属实际不稳定，无法对抗善意第三人。现实关于离婚协议书排除强制执行的案例不在少数。但是对于银行而言，“带押过户”的风险要小很多。
自《民法典》实施之后，为了刺激二手房的市场，包括福州市在内的许多省市的不动产登记和交易中心已经开展了“带押过户”推进工作，采用“带押过户与抵押登记合并办理”模式，在抵押的房产无须先行解押即可交易过户。
具体办理是，与银行沟通好后买方把房款打到特设的监管账户中，之后买卖双方、银行工作人员共同申请带押转移登记和新购房抵押登记合并办理，办结后银行放款结清卖方贷款，并划转剩余房款给卖方，最后注销原抵押权。小编认为，二手房市场“带押过户”的经验可以尝试在该领域推广，以解决社会实际问题。
【案例链接】：
（2020）沪0113民初26844号
根据原、被告与第三人签订的贷款合同，借款人仅为原告一方，被告系作为共有人之一在抵押人处签名，贷款也一直由原告负责归还，故系争房屋产权人、抵押人的变更并不会削减借款人的还贷能力。另，系争房屋产权变更名至原告一人名下后，抵押物并未灭失，在相互配合办理抵押权变更登记后，第三人仍能享有合法的抵押权。因此，系争房屋产权变更为原告所有，由原告继续偿还贷款，不影响第三人作为抵押权人的合法权益。故判决农业银行配合办理变更手续。
（2019）沪0117民初1531号
银行的理由是否成立，关键是看产权变更至被告一人名下后，是否损害银行作为抵押权人的合法利益。首先，民事调解书中虽然约定剩余银行贷款本息由被告负责偿还，但该约定仅是原、被告离婚时的内部约定；其次，原、被告为购买涉案房屋而向银行申请贷款，该债务形成于原、被告婚姻关系存续期间，且产权登记于双方名下，故属于夫妻共同债务，对外仍应由原、被告共同偿还，原告在庭审中也作出了相应承诺；再次，涉案房屋即使更名至被告一人名下，抵押物并未灭失，第三银行作为抵押权人仍享有合法的抵押权；最后，涉案房屋价值远高于银行债权。因此，认为涉案房屋产权即使变更登记为被告，也足以保障银行作为抵押权人的合法权益。
（2020）最高法民申7055号
因案涉房屋登记在甲名下，尽管根据甲乙之间的离婚协议约定，案涉房屋离婚后归乙所有，并由乙负担离婚后的贷款按揭。但离婚协议中关于夫妻财产分割的约定，系双方的内部约定，在案涉房屋未办理过户登记前，该房屋的物权并未发生变动。以离婚协议的约定主张其享有足以排除强制执行的民事权益，请求判决不得执行案涉房屋，应当同时满足离婚协议真实、离婚协议签订于人民法院查封之前以及非因个人原因未能办理过户等要件。本案离婚协议签订于人民法院查封之前，但时间相近，真实性存疑，故不能依据其排除强制执行。
（2020）最高法民申288号
对外债务形成在先，离婚在后。离婚协议中约定将作为家庭主要财产的全部两套房产分割给甲所有，降低了乙对外偿债能力。甲乙的离婚协议属双方之间的内部约定，不能对抗善意第三人。二审认定夫妻共有财产中属乙的份额，应为乙偿还个人涉案债务、履行生效法律文书确定义务的责任财产。二审法院已考虑了争议财产的析产问题，在民事裁定书中已载明。但目前甲并未就争议房产提起析产诉讼。对于乙所负债务，可以通过执行案涉房产中乙所享有份额以清偿债务，故本案不停止执行并不必然损害甲的民事权益。
（2021）最高法民申7090号
离婚协议书中对案涉房屋的约定虽然不直接产生物权变动的法律效力，但案涉房屋作为婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，双方在婚姻关系解除时约定案涉房屋归儿子所有，具有生活保障功能，其子享有将案涉房屋的所有权变更登记至其名下的请求权。债权人基于金钱债权请求查封案涉房屋。综合比较变更登记请求权与债权人金钱债权，前者请求权具有特定指向性，且该权利早于金钱债权，应当优于后形成的金钱债权受到保护。
（2021）最高法民申4533号
案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，就应从权利的形成时间、权利内容、权利性质以及对权利主体的利害影响等方面进行分析。协议离婚以及对案涉房产的分割早于债权人三年多，可以合理排除其具有恶意逃避债务的主观故意，债权人亦未提供其涉嫌转移财产、逃避债务的证据。其子女对案涉房产享有的请求办理过户的权利与债权人对其保证债权均为平等债权。从权利内容来看，债权人享有的保证债权的实现以保证人实质上所有的全部合法财产作为责任财产范围，并不单一地指向案涉房产；而其子女对案涉房产所享有的请求办理过户的权利则直接指向案涉房产本身，其权利针对性更加强烈。案涉房屋出租的全部收益直接打入子女银行账户上，一定程度上承担了生活保障的功能。从对相关民事主体的利害影响看，男女双方之间的离婚协议，往往基于双方之间权利义务的统筹安排，有关财产的分割也涉及到其他相关义务的承担，通常包括了情感补偿、子女抚养以及对一方生存能力等因素的考量。对于此类离婚财产分割协议，如无明显的不正当目的，亦未严重损害相关利害关系人的合法权益，应予以认可。而保证债权的权利保护，主要体现为交易的平等性和资源性，并不涉及情感补偿、生活利益照顾等因素，在对相关民事主体的利害影响上，不及于离婚财产分割。因此，离婚协议有关案涉房产的分割享有足以排除强制执行的民事权益。
【法条链接】：
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》
第六十九条 当事人达成的以协议离婚或者到人民法院调解离婚为条件的财产以及债务处理协议，如果双方离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产以及债务处理协议没有生效，并根据实际情况依照民法典第一千零八十七条和第一千零八十九条的规定判决。
当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。登记离婚后当事人因履行上述协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
第七十条 夫妻双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
第二十五条 对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
第二十六条第二款 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
