新景地案二十年

2003年7月，在那个我生命中最沉重的夏天，我刚刚代表香港裕景完成了和鑫新景地（后改名新景地）的项目转让合同，只身前往上海。那一年，鑫新景地还只是一家刚冒头不久的地产企业，初尝到房地产开发的甜头，一身劲地想要土地；那一年，旭辉的林总刚去上海一两年，直到我去了上海才协助他签下浦东的第一块住宅项目转让合同。禹州的林老板刚走出厦门，蠢蠢欲动，一年后我们才给他介绍了浦东金桥的第一个项目。除了直到今天还在开发的鹭江道4号地，香港裕景几乎是沽空厦门的所有地块，包括今天我们已经耳熟能详的厦禾裕景、故宫裕景和银行中心宾楼。很有意思的是，2002年前后，刚刚经历了一波地产低潮，外资几乎一致不看好国内房市，而民营房企就是从那个时候开始崛起。和裕景采取相同策略的是新加坡汇成，这个厦门80年代后最大的厦门地主，一块块地出售厦门土地，几乎全线退出市场。记得2003年，我们带汇成的老板去看上海的地产项目，他语重心长地告诉我们：你们没有经历过新加坡和香港的地产崩盘，你们太乐观了；其实，那个时候的浦东房价也不过六七千块。

和其他的地产项目转让大致相同，此类业务的法律难点就两个，其一是规避《城市房地产管理法》关于土地转让需投资达到25%的规定，与如今不同的是当年的司法实践违反这一条款就意味着合同无效；其二是地块均有拆迁、规划指标问题，不是简单过户权属就了事。最初的合同文本来自香港律师，思路是简单的香港股份转让合同（涉及的土地都由香港公司全资多层控股），对价就针对拟转让的香港股份，适用香港法律，管辖在香港。我没有采用香港律师的版本，原因是香港版本解决不了项目转让的难点，特别是这些难点都要适用中国法律。后面来看，假如使用香港版本，对于鑫新景地就大为有利，他们直接在香港起诉或申请禁令就可以马上达到目的，不需要经历漫长的20年，而裕景一方就无法在违约的情形下，重组股份和开发项目了。一位好的交易律师，无非是通过各种安排，让合约最终是有效，可执行的，我尽力做到这点，帮助客户违约不能是我设定的前提。后来的合同文本被贸仲确认为有效，香港的几级法院直至终审法院也多次引用合同文本，所有法律评判者在合同的意图和目的理解上几乎是一致的，事实证明我的文本没有误导或不严谨的地方。

七月初完成合约的签署我即抵达上海，开启在那里长达六年的工作。两个月后，听说裕景提出了毁约。之后，裕景老板陈永栽先生的妻舅张先生约我在虹桥的一个酒店见面，张先生明确告诉了我不再履行是陈先生的意见，他已经接管了厦门公司，希望我配合处理善后。作为律师，我们会经历很多客户的违约事件，某些情形我们也应该配合行事，即便我们有自己的道德评判，但在律师的道德观中，客户利益还是首位的。也许是那个时候经历特殊原因的我突然道德感爆棚，或者是身心交瘁厌倦俗事，我拒绝了张先生的要求，并从此失去裕景这个客户。直到二十年过去，对于新景地案我一直保持沉默。中间有一次厦门裕景的总经理找到我希望我在香港作为证人出庭，我犹豫后还是拒绝了。没想到这一案件最后竟然成为香港终审法院的一个标志性案件，首席大法官也曾为此案发表看法，并且在2023年号称对仲裁最为亲善的香港高等法院竟然为此案破天荒地发布了第一个部分仲裁禁制令。

最终大家争议的是厦禾路22号地块（如今的故宫裕景）的转让合同，根据香港终审法院2020年判决的记载，双方于2003年7月3日签署《香港利景公司股权转让合同》，约定鑫新景地以1.2亿人民币的对价取得香港利景的全部股权，并由此获得厦门利景的控制权，厦门利景正是22号地块的项目开发公司，拥有该块土地使用权。厦门利景是香港利景的全资子公司，而香港利景有两个股东，一个是香港裕景，一个是香港裕景集团，各持一股，均为关联的股权出售方。2003年11月14日，香港裕景方发函给鑫新景地以合同违法为由不再履行合同，并要求退回500万定金。12月8日，鑫新景地回函拒绝，并在2005年8月8日向北京贸仲提出仲裁，要求继续履约。贸仲于2006年10月27日作出裁决，确认合同有效，裕景应继续履行合同转让股份。鑫新景地（之后改名新景地，后都用新景地）在裁决后先向厦门中院申请执行无果，2007年向香港法院提出仲裁执行申请。

这里解释下香港法院的国际仲裁执行，根据当时的香港《仲裁条例》（香港法例341章，现已被2011年609章取代），香港对于内地仲裁的执行给出两个途径，第一个规定于2GG条，这是一个单方的简单执行命令申请，当事人只需要单方向香港高等法院原讼法庭提出，法庭签发执行命令后，被申请人有权提出反对后再由法庭作出裁决。另一个途径规定于40B条，这是2000年因两地相互执行仲裁裁决的安排，香港对《仲裁条例》做出的修订，申请人可以提起执行裁决的普通法诉讼。新景地采取了第一种，并在2007年10月31日取得了高等法院的执行命令（ex parte Order）。裕景对于执行命令提出了撤销申请，令人大跌眼镜的核心理由是他们已经把香港裕景和香港裕景集团所持有的香港利景股份进行了重组，两个被申请人已经不再持有股份，因此仲裁裁决是无法履行的。这一重组发生在2005年和2006年期间，也就是仲裁裁决之前，采用的方法是通过增发、转让和设立信托等方式将所有股份权益放到裕景集团在BVI的一家新公司，裕景并没有将此情形告诉仲裁庭。2008年6月24日，香港高等法院驳回了裕景的撤销执行命令申请。驳回裁决之前，新景地考虑到香港利景已经被股份重组，即便握有法庭命令也难以执行，因此在2008年5月27日发起了普通法诉讼，从此开始了漫长的诉讼之路，香港各级法院为此案及各种程序做出的裁决接近三十多份。

新景地的诉讼除了将合同相对方列为被告外，另外把重组方BVI裕景、香港利景、厦门利景以及包括陈永栽在内的多名公司董事都列为被告，对不同被告的起诉理由各不相同，以致初审法院的法官在裁决中还得进行归纳。撇开具体的诉讼请求，新景地的诉讼策略是既然你进行了重组导致合同相对方没有了股份，那么我要找有股份的，也就是目前的股份持有人BVI裕景。他们的诉讼理据是“推定信托”。近几年我潜心学习英国衡平法，衡平法的核心是信托，而信托的核心全在诸如推定信托、归复信托、默示信托等法律技术之上（我之所以不称英国信托法，而称英国衡平法中的信托，在我看来，信托在英国是一种法律技术，根本就不是部门法，读到这个层次，你方算懂点衡平法）。推定信托是法官拟制的信托以纠正显失公平，这一法律工具可以用于许多场景，比较经常的场景是，当一个卖方与买方签署了生效的协议，卖方就以推定信托的形式为买方持有标的物，如果卖方将标的物转让给第三方，第三方不知情的，属于“衡平法的宠儿”，可以获得所有权；知情的，那就不行了，虽然取得了普通法上的所有权，但是在衡平法上第三方仍被推定为为买方持有标的物的受托方。新景地的律师就是想用这样的理据，认为BVI裕景作为知情者，它所持有的香港利景股份均应推定为为了新景地信托持有。

此外，新景地的律师们还对其他被告提出串谋指控以及针对几位董事被告提出唆使违约指控。诉讼提出后，围绕程序问题双方多次交锋，其中最重要的程序争议是新景地聘请新律师后，修改诉讼请求，提出了索赔的替代性诉讼请求。这是一次重要的诉讼策略转折，新景地的新策略是如果法庭无法根据仲裁裁决将股份强制执行给他们，那么应裁决裕景赔偿新景地因此造成的损失，也就是把以1.2亿土地成本计算的项目开发利润赔偿给新景地。这一新的诉讼请求使得香港法院必须为仲裁执行确立新的规则，摆在法官面前的问题是，裁决赔偿的管辖权是否归于香港法院，毕竟双方在合同中约定的是贸仲仲裁，如果仲裁的裁决内容已经无法“机械地”去执行（转让股份），那么是否应该回归仲裁庭，寻找赔偿这一替代的法律救济（事实是，如果没有2019年的九民会纪要，没有2020年《民法典》580条在表决之前的最后修改，这一救济在中国法里其实也是不可行的）。新景地律师的理据是他们的索赔仍然是基于仲裁裁决的执行，而不是基于合同的约定。他们认为，当仲裁裁决被香港法院命令执行时，裕景产生了受香港法院管辖及适用法院地法产生的履行仲裁裁决的“默示承诺（Implied promise）”，他们提出的索赔针对的是违反该承诺的赔偿责任，而不是违反合同的赔偿责任。多巧妙的法律技术！虽然钱还是那个钱，事还是那个事，提出不同的理据就是不同的结果。这一观点虽然没有被原讼法庭接受，但是被上诉法庭支持了，最终打到终审法院。2020年10月9日，终审法院五位法官做出了长达70页的裁决，确立了新的原则：在香港法院颁发仲裁裁决执行命令后，根据仲裁条例，裁决等同于香港法院的判决；虽然香港法院应该机械地执行裁决，但是被告违反履行仲裁裁决的默示承诺构成了普通法项下的诉因，香港法院可以给予合适的救济。新景地反败为胜，最终获得了索赔裁决。

事情并未就此了结，由于上诉法庭在支持索赔请求的同时提出案件要一分为二，一个是关于是否应该获得索赔的诉讼，而索赔额的确定也就是定损由另一个案件进行管辖。此时，《民法典》已于2020年5月28日通过，并自2021年1月1日起施行，其中第580条第二款规定了履行不能合同的司法终止制度。裕景方遂于2022年6月17日在贸仲提出新的仲裁，要求解除合同并自行提出赔偿对方的请求，显然裕景律师的想法是希望中国仲裁庭可以裁决个比香港低的赔偿金额，最好就是双倍返还定金，赔个500万。贸仲在2022年10月受理了此案。不等贸仲开庭审理，新景地很快在香港采取了法律措施，向原讼法庭申请反仲裁禁令。禁令是香港法院的重要诉讼举措，一旦法院颁发禁令，受令者不得违反，否则就可能被检控藐视法庭，从而被判决罚款，甚至监禁。2023年5月18日，原讼法庭的陈美兰法官作出了判决，部分批准了新景地提出的反仲裁禁令。允许裕景向仲裁庭申请解除合同，但不允许裕景要求仲裁庭做出赔偿决定，因为这会和香港法院的判决相冲突。我们知道，香港作为国际金融中心和贸易中心，香港法院一直以对仲裁友好态度而著称，香港法院几乎没有做出过仲裁禁令，这个部分反仲裁禁令完全可以作为里程碑列入香港仲裁史。

因为这些拖延，原讼法庭直到2023年9月才开始损失金额确定的审理，连法官都特别有感而发地在判决中写道这个审理是在“仲裁裁决做出后的17年后”。2024年5月14日，香港高等法院原讼法庭做出了赔偿损失金额判决，大部分采纳了新景地律师提出的损害赔偿评估方法，即将被告从开发该土地所获得的利润，视为若能按照协议将该等股份转让给原告后原告将可获得的利润。法庭并支持了新景地提出的从仲裁裁决之日起的利息损失，只是适当从中酌定扣除了14个月的利息。至此，这个长达20余年的案件，初步得到了应有的结果。

我总劝人不要打官司，打官司过程所需要的坚持不是每一个人都能付出的。2012年在判决新景地败诉的裁决里，原讼法庭的William Stone QC法官说：“This is an unusual case.（这是一个不寻常的案件）”，可能W.QC法官也没想到他的判决也只是一个小落点，后面还有漫长的12年。面对裕景这样一个香港上市公司和它背后的菲律宾财团，新景地坚持了20年，据说付出的律师费超过一个亿，这种精神不得不说是够令人敬佩的，有时候打官司似乎就是为了那个理。20年后，那年在谈判桌对面的三个人，柯老板成了工商联的柯主席，钟老板烦心着新景地的债务问题，而许老板单单限高信息就有一百多条。我们这边三个人中厦门地产界当时最耀眼的明星海波兄，因此事离开裕景，2010年进入万达，13年间一直做到王老板的左右手，却在2023年8月涉及内部贪腐被警方带走。所谓三十年河东河西，20多年我们看着房地产从起到落，留下的或许就是这一声叹息，这世间谁都不是真正的赢家。