买1000万及以上南京房子，要警惕这4点！

楼市 2024-11-06 17:27 江苏

有几个网友，之前买了1000多万房子，但现在后悔了。

听了他们的购房过程和想法后，我觉得有必要写一篇文章，梳理下购房逻辑，关于《在南京，买1000万及以上房子的考虑点》。

这两三年来，大家购房更多从“自住”角度，而不是像过去那样更多考虑保值增值性，这是趋势。

过去，“预期房价上涨”，这本身就是购房决策的核心要素，是主要点。至于买什么房，是不是宜居，品质高不高，房企品牌如何，这些因素虽然也是考虑点，但不是关键要素。

现在，大家的核心考虑点是“改善”，一定是比过去住得好，这才是购房的原始动力，其次也还是需要一定的“保值属性”，整体楼市下跌，要跌得相对少，整体楼市上涨，要涨得相对多——跑赢其他房子。

改善＋一定的保值性，这个是购房要达到的2个目的。尤其是1000万以上的房子，房价总价高，哪怕涨跌一点，也都是比较大的金额数字，肯定还是要注重一定保值性的。

1）稀缺性

这个要素决定了价值，决定了保值性和未来保值性。到了1000多万和以上级别，不是简单的区域地段，而是“亮点”，一定要长板很突出，比如靠近稀缺的自然山水或人文景观，比如靠近城市地标，而且要有稀缺性，涉及的楼盘最多是几个，而不是十几个。这样就能锁定“独有”，保证小区的未来价值也是稀有的，对房价始终有话语权。

说穿了，在小区稀缺价值的前提下，想买小区房子的人>小区出售的人。

2）装修标准重要吗？

装修当然是重要的，选用的品牌标准、实际交付品质都是很重要的。一般而言，室内装修也是小区定位、品质的重要影响因素。当然也不绝对。

200平的房子，室内装修按5千标准，100万；按1万标准，200万。

而在南京河西，一套200平的顶豪，总价至少也在1200万以上。

室内装修部分的价格，最多也就200万
而小区公区的价值＋土地价值（周边配套）至少是1000万，占据83％

两个因素比较一下，地段价值＋公区价值》室内装修。但地段和公区是公域，室内部分是私域，在实际看房和做购房决策时，室内部分对人的影响非常大，远远超过“实际占比”。

比如开发商会在装标时“拔高”一些特定产品的品牌性，采用极奢侈的品牌，以期打动客户——产生一种“顶级”感觉。

事实上，当越来越多开发商被卷入时，所谓“嘉当劳”（嘉格纳当代劳芬）在南京高端改善市场也就变成了“从奢侈品到日用品”。仅仅南京一地的豪宅楼盘，就给德国瑞士意大利很多小众奢侈品品牌提供了丰厚利润。

很多人考虑的是，公区是大家的，但室内是自己的。这话没错，但不代表室内因素占比就是最高，相反，在真实成本中，室内其实占比并不大，也就是20％左右（最多）。

再说一句略夸张的话，如果不满意室内装修——全部换掉，里里外外都换成更高档更奢华的，这也没问题，事实上，有不少家庭的确就是这么干的。

因此，装修标准、品牌，这个因素重要是重要的，但也不能过于盲目。房子的主要成本和价值，在于地段价值+公共区域。

3）小区公共区域的价值

在南京，如今小区公共区域的价值更多体现为会所和整体绿化。会所是加分项，重要的功能比如恒温泳池（成本很高）由小区会所承担。

而内景不仅是视觉意义，也是优质生活的必须。

前几天在贤坤花园看到的一楼架空层与景观，堪称经典。架空层加装了大屏玻璃（内部恒温），很舒适，舒适桌椅+大面积水景+红苹果，屋内春光融融，咖啡幽香，坐大半天都可以，很精致，也很松弛。红苹果是亮点，有很多灵感激发，也有话题性，绝对是小区地标。

▲ 贤坤花园一楼架空层+外景

这种很像是阿那亚孤独书店的一排躺椅，面朝大海，心若花开，书香、咖啡，大海，沙滩，很舒服。

▲ 阿那亚孤独书店

江心洲灯塔咖啡馆也有类似布置，躺椅+草坪+大江，晚霞映长江，波光粼粼，在忘我的风景中，宠辱偕忘。

▲ 江心洲灯塔咖啡

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因此，一个高品质的小区，其内景的整体设计和导向需要打破原有地产思维，动不动“一轴两芯四落八园”诸如此类说辞，最后呈现的园林景观，虽然有的挺漂亮，但更像是一个“漂亮方程式”，或硬凹成公园的气质，让人并不能很舒服松弛。

换言之，高端改善的楼盘小区，不能是很牵强附会的敷衍设计，比如在南京，动不动和南京在地文化的一些“经典”做结合，比如城墙、比如云锦、比如某个园某个湖某个物事，有的在小区各个地方弄一些纹路，就说是云锦，弄一点凹型就说是南京明城墙的灵感……

实际上，这能真正的触发南京人心灵吗？

很多项目的设计都是为了满足设计公司的中标说辞，与实际生活没什么关系，既无法触及心灵，产生共鸣，也无法让人放松，获得灵魂的栖息。

因此，1000万以上的楼盘小区，重在小区整体设计理念，要有辨识度，不能是其他楼盘的复制品，也不能是体系化的粗糙工业品，是需要有真正的氛围场与灵魂。

简单的说，到一个小区，你在里面走走，看看，停下来想想，有独特的氛围感，有很舒服的调子，有一些充满灵感的触碰可能，那就是一个好的质感小区。

4）小区业主素质与共识

一个小区的筛选不能仅仅是房价，这仅是粗筛。

金钱决定了人的购买力，但确实不能决定人的认知、素质和审美。特别是一个急速降价或房价波动的楼盘，业主构成会比较复杂，未来不见得有共识，对小区后期管理的理解会有较大差异，不利于后期运营。

小到宠物猫狗的管理、快递、外来车辆/人员管理，大到小区物业费的基础费用/增值费用构成、公共区域的投入、地下车库管理、会所管理、物业费收缴率等，这些都构成了小区持续运营的重要因素。

而且，不成熟的业主会放大小区缺点，通过不缴/少缴物业费的方式“抗议”，久而久之，再高端的小区，都会变成缺乏共识、每况愈下的小区。不但不宜居，住得不舒服，房价也不会有溢价。

事实上，买南京高端改善房，1000万以上房子，需要考虑的东西很多，核心点还是“稀缺性”，这是持续价值的体现；小区的整体设计要有灵魂，禁得起时间考验，重视公共区域的价值，从“人”的真实居住属性出发，未来社区和谐，大家不是陌生人，是熟人社区、家人社区，这就非常完美。

最近一年，南京最内卷的是“豪宅”，随着优惠加大力度，最值得购买的也是豪宅。

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【END】

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