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河西这个小区房价，突然引起震动。。。

楼市 2024-10-30 20:07 江苏

01

一位读者准备出手河西。

他给我发来一张河西小区房价对比图，说：以往200万只够在河西中付个首付的“房子”，如今可以全款了。

2020年，单价7万一平；

2024年：单价2.8万一平。

2-3年前，河西这个小区的小户型成交单价约7万/㎡，总价约400万。如今只有3万不到，总价160万。价格都不到当初的一半。而这样的成交不只一起，已经连续好几起。

如此浮夸的价格变化，朋友表示挺吃惊，准备下手！

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02

为什么，很多人开始盯上嘉业国际城这个小区？

朋友说：2022年是“学区溢价”，现在是价格以及地段和配套。

毕竟，这个小区的就处在河西的核心位置。

从元通ifc商业、河西德基、华采天地、河西龙湖天街、建邺吾悦广场到，再到星罗棋布的河西写字楼商业、住宅区商业，现在及未来两三年，在河西，哪儿哪儿都有大大小小的商业中心。

产业呢？金融、服务业的写字楼林立，华新城、新地中心、金融城、新鸿基ifc的一期二期大量的企业陆续入驻，含金量高的产业与高净值群体。

有人说河西贵，那是不是所有人住的都是豪宅？逛的都是奢侈品店？

我觉得不是。

不管是买房，还是租房都会遇到嘉业这样的小区。

河西的地段自不必多说，作为举全市之力打造的现代化门户级新城区。

20年的发展，CBD一期的十三大标志性建筑已经让奥东拥有了最为靓丽的城市风景，大量的摩天楼沿着江东中路进行一字型轴线串联布局，从而形成了绵延数公里的“摩天楼群”。

当然，在CBD一期开发的时候，也诞生了很多非标产品，比如商办楼，拥有大量小户型公寓和SOHO，还有类似嘉业国际购物中心这样的商场，至于这家商场的目前的情况，我不想多谈。

▲嘉业国际城视角

2022年，大量的小面积产品因为学区溢价，爆火。

以至于56㎡嘉业国际=几乎最低总价的新城学区房。

好位置+好学区，涨起来也就有迹可循了。不过，在过去两年，市场下行，新城的“学区溢价”跌（不光是新城，鼓楼也有），导致周围的住宅学区价值降低，以至于类似于“嘉业国际城”这种靠学区溢价支撑了小区轰然落下。

从400万到160万，这波动属实有点大。

与之同时，被很多人忽略的另一个小区紫金西区中央39.94m²的小户型房源，从320万到258万。

有人说：新城教育集团的学区溢价正在消失。

也有人说家长没有过去那么“鸡”…

当然，我不是来写“学区房”这个话题的，类似嘉业国际、紫金西区中央这类房子，本身与普通住宅就不同，比如户型、物业、产权等等，都不一样。奥东四大天王的居住体验完全碾压这类房产。

所以，不是一种类别的。

▲嘉业国际城内部

很多人把房价归究于河西教育资源的问题，我觉得这个话题太复杂，不是一两句说得清，可以关注号，后面我们再细说。

但这类房子是不是“学区一般”就没什么价值了？

我觉得也不是。

03

客观来说，地段+小面积户型给了很多人上车的机会。

毕竟，这里是河西。

事实上，南京发展最好的河西，写字楼、道路、公园、住宅的落地；数百家银行、证券公司和其他林林总总的金融企业入住。让河西的城市资源、配套的日益丰富。

最近两年，楼市疲软，但河西的发展却没有停。新地中心、金奥写字楼，新城科技园里大大小小的写字楼装满了年轻人。

大家也会想一个问题：如何用最小的代价落户河西？

这时候就有分化。

据周边中介透露：也有不需要学区的自住客选择嘉业这类房子，价格优势明显。

租金也还可以。

如今，河西的购买力也在分化。

一类是以嘉业国际城、紫金西区中央为代表的低总价房源，占据一定位置，从城市功能上，其实充当着“刚需+部分学区容器”作用，门槛低，起步友好，一个发展中的大城市也需要这样大大小小的“刚需容器”。

说真的，现在楼市风气也在转变，过去看什么二手房，都会说上几句“这个房不涨”、“那个区域不行，房价跌”。有的房子就不都是为了“涨价”存在的，功能定位不同，在承认其某个领域的价值。

另一类就是改善产品，二手房江湾城3期、4期、海玥、华新城二期、宏图上水云锦；新房金陵月华、中建合熙东方、金陵序、中宁府、天琴华樟、伟星长江之歌、中海江南玖序等等。

产品更新奇快，品质捅破天花板，金陵月华400平墅厅大平层；中建合熙东方的第四代住宅+大露台等等。

产品不同，对象也不同。不同的产品也决定着什么人会买，决定着什么人以后会认同、购买。

04

所以，不需要用旧的老眼光来看待河西。

从河西中部发展到河西南部，不停的是塔吊、渣土车，灰尘扑扑的，然后新的城市界面出来，就像一帧“新南京的封面”，变化很大。

随便举个例子，这张照片，有人知道是哪里吗？南京红旗渡口。

而现在是这个样子。

很多人对河西也有误解。

觉得“空”。

其实，河西的发展是逐渐夯实的过程，烟火气也越来越足。河西中部已经很成熟，接下来河西南部一个一个空白的格子也会被逐渐填满。

行走在河西中，网红餐饮，灯光、音乐、潮流文化，像一个“小型商业游乐场”，精心设计的高颜值店铺。

节假日的汉堡节，年轻人的狂欢。

凌晨一点钟的澎湃力“度”酒吧，人声鼎沸，座无虚席。

这与老城区的体验感完全不同。

相比较过去几年，老是听到的“河西空”“河西没有夜生活”，这几年“河西很漂亮”，“房价不贵”，“休闲的地方多”，“适合骑行、跑步、打卡、拍摄”的声音越发响亮。

客观来说，随着“越来越多的房子不涨”趋势，既然房子是住的，房价波动、宜居程度、产品属性等，这些都要综合考虑，而房子的本质在于匹配。

况且，河西的房价从200万到3000多万，这个包容度太高了。

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【END】

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