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今天南京这么凶猛的政策，要警惕啊。。。

楼市 2024-10-28 20:16 江苏

01

30条猛烈新政，威力如何？

这次，真的出重拳了！

今天，南京为《南京市巩固增强经济回升向好态势若干政策措施》落地落细，发布稳增长30条实施细则出台！其中，关于房地产，明确提出：

（1） 落实存量房贷利率调整、首付款比例调整等支持政策。引导商业银行稳妥有序降低存量房贷利率，进一步减轻购房人房贷利息支出，将二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下调至15%。

（2）深化住房消费“以旧换新”，推广“国有资本收旧+社会化房企换新”模式，鼓励参与活动的业主在不结清存量房贷款的条件下，可以过户给收旧主体，业主与商业银行等相关方签订协议，约定转移存量房抵押贷款并增容扩贷至新购商品房，减轻业主资金筹集压力。

（3）推进房票安置我市房票政策已满足“允许房票在一定范围内转让”的工作要求，重点围绕房屋征收、城中村改造、城市更新项目，大力推广使用房票，做好现场指导服务。

（4） 支持已出让未建设的存量住宅用地建设改善型住宅。支持已出让未建设住宅用地，按照改善型住宅规划建设标准，经市、区政府（管委会）认定为规划建设改善型住宅的，在符合详细规划和出让合同约定前提下，优化工程设计方案，并依法依规办理规划许可变更等相关手续。

（5）深化低效用地再开发试点工作，支持盘活已出让未开工土地（牵头责任部门：市规划资源局）。拟定《南京市低效用地再开发试点实施方案》，完成1.75万亩的低效用地再开发。落实《妥善处置闲置存量土地工作方案》，报送处置清单并按流程推进盘活已出让未开工、已开工未竣工等各类存量房地产用地。

显然，30条对接下来的南京房地产影响很大。实际上，留给南京的时间确实也不多了，如果这一次没打好，四季度压力也会很大。所以，很多人关注的这些地产政策，究竟有多强呢？

会有影响吗？

我觉得是影响很大。

尤其是第（4）条支持已出让未建设的存量住宅用地建设改善型住宅，这意味着，只要房企有意愿提升品质，做更多的产品上的投入与研发，ZF正在大力支持，这个信号就值得警惕了。

02

政策，越来越贴近普通人

今天南京江北新区发布《南京江北新区关于加快建设青年发展型城市行动方案》就提出了在新开发区域探索“租购同权”。

很多人说这个探索很“科学”。

（1）在新开发区域探索，阻力小；

（2）江北新区率先启动。

作为国家级新区，年轻人聚集的新主城，政策更容易落地。

现实中，全国各地正在不断落地民生保障权力的租购同权，包括目前各个城市正在如火如荼推出的配售型保障房，也能享受“配售型保障房住户享有普通商品房同等落户、子女入学等政策。”不仅仅长租房已经享受到民生保障权力的租购同权，就是短租的保障性住房也开始享受租购同权。

这对年轻人，很有诱惑力，毕竟租房的成本更低。

03

新房回暖，但二手房大幅成交！

其实，近几个月的新房数据正在企稳，但南京二手房已经出现“热火”的苗头了。比如：南京二手房库存已经降到了149876套。

成交量这几周总体也在上涨。

价格上，头部效应明显：在城中中航金城1号的成交价达7.26万/㎡；桃园世纪和园的成交价也在复苏，回到成交单价5.6万/㎡的价格。

众所周知，房子从来就不是简单的消费品，是家庭财富的压舱石（至少对于绝大多数中国老百姓），随着房价企稳（还不至于谈上涨，为时过早），成交量反而会扩大。因此，更市场化更敏感的二手房成交如果保持“企稳”状态，也会慢慢传递至新房，有利于新房市场复苏。

04

反攻的浪潮，为南京注入信心

近段时间深圳、上海、北京等城市的成交量大幅回涨。10月26日上海二手房(含商业)成交量再次破千套，共计成交套数1301套，创下年内第二高。

北京10月二手房成交量或创近8年同期新高。

截至10月26日，深圳市10月的新房认购量已达10030套，再创新高。

....

这个风潮正向南京逼近。

过去几年，楼市击溃了很多南京人的发展信心，房地产市场每况愈下：

第一步，刚需市场不行，很多远郊区域板块一下子沉沦，除了少数地缘，没什么购买力；

第二步，中产市场不行了，购买力涣散，导致南部新城、雨花、燕子矶、江北新区等区域也逐渐陷入“竞品厮杀”，成交价和成交量都下滑；

第三部，豪宅市场也不太行了，购买力倒是有的，但很犹豫，河西两三千万顶豪楼盘——毕竟即便有钱人，也怀疑市场会继续下去，不愿意高价接盘。

如今，信心正在修复+扭转，当然也不是靠几个政策、文件就能让老百姓相信。因为南京老百姓已经经历过多个周期，多多少少也产生了“耐药性”，需要切切实实的利好。

所以，今天南京也提到了很多重大项目。比如：

（1）加快推进南京北站、北沿江高铁、宁芜铁路扩能改造、上元门过江通道、宁滁高速项目建设；

（2）计划年底建成龙潭长江大桥、新生圩长江大桥主桥。7号线中段计划于2024年12月中旬完成竣工验收，下旬开展初期运营前安全评估并于年底前开通全线运营；5号线北段计划于2024年12月中下旬完成项目验收并开展不载客试运行。

（3）加快推进锦文路过江通道、宁九高速等相关项目前期研究，做好宁扬宁马铁路、南京都市圈环线高速、禄口机场三期、龙潭七期等重点项目前期储备。

南京的当下去化问题、发展预期问题，一定需要强有力的果敢措施来推进。说到底，就是为普通人注入真实的发展信心。

需要用真实的成交量、热度、价格去改变南京人的“体感”。进而提高“业主共识”“买房人共识”，小区业主自身觉得不错，产品本身+自住率+对外影响。二手房低价抛售的人少了，价格自然稳了。新房品质高了，犹豫的人也会更为坚决。

总之，南京房地产要点燃，不要推销。

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【END】

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