NO. 1｜壹
谁才是最终王者？
2024年，更是全国文旅的爆发之年！旅游消费市场迎来了报复性反弹，尤其是以文旅为代表的“城市旅游”晋级为最强消费赛道之一。2024年上半年，全国新开业酒店2.3万家，接近2023年全年开业门店量的59%，酒店开业劲头十足。企查查数据显示，仅2023年，民宿企业注册量就增加了9.03万家。而2024年上半年，又多了5.1万家，同比增加24.6%，再创新高。增量时代，酒店/民宿业红利丰厚，人人都能随着行业发展乘风而上。一句“总要来一趟南京吧”让南京成为旅游热门城市TOP10，凭借着“颜值”和“气质”，南京在网上“圈粉”无数。据南京发布数据：2024年上半年，全市接待游客达1.03亿人次、同比大涨32%；实现旅游总收入1347亿元、同样增涨23%！所以，在南京的爆发式人流之中，谁接住了这泼天的富贵？作为“亚洲第一高铁站”，南京南站年客流量高达3000万人次，同时4条地铁能达南京的各个区域，为酒店和会所的运营提供了巨大的客流和商务的交通条件，更是酒店业者投资的热门目的地。当然，爆发式客流下，南站的酒店格局究竟如何？做酒店到底赚不赚钱？随便开酒店就能无脑赚？深入研究后，我们发现，情况并非如此。南站酒店的爆发式增加，目前，南京南站已经聚集了超过160家酒店，且数据还在上涨，高质量的酒店集群。足以证明酒店行业的利润之高，且回报率稳定，以金轮星际中心的蓝湾假日、祥歌之钻为例，节假日期间每晚房费高达500-700元。根据携程假日的数据统计，我们采样100多家南京南站区域酒店发现，房费在500元以下的酒店占比近60%；500-900元房费的酒店占比近30%；900元以上房费的酒店仅10%。——很明显，经济型酒店规模巨大，精奢酒店占比较低。![]()
南站普通酒店是红海；
国家信息中心信息化和产业发展部主任单志广说过：数据跟“血液”一样，必须跟“组织器官”在一起，才能体现它的价值。只有当酒店这样的“血液”，遇上南站3000万级人流“组织器官”，才能产生最大收益。2024年，大量酒店投资客整层入手金轮星际中心，在这个不确定的时代，一份确定性的收益，已经少之又少。对于酒店投资客来说，高回报率和稳定收入是投资首选。NO. 2｜贰
距离南站最近的独栋商业
所以，强地段的商业，往往是酒店业的最强法宝。同时，独栋商业更是稀缺中的稀缺口。从经营角度而言，独栋商铺作为独立的建筑物，酒店拥有完全的自主权和控制权。这意味着酒店可以自由地定制商铺内部布局和装修风格，制定经营策略。同时，多元房型设计，如特色套房，可以提升入住率和房间收入增长可能性，为投资者带来了降本增收的效果。而且一不小心有可能造就艺术品，培育出网红打卡地，对于企业来说就是名利双收。这也是为什么金轮星际中心A2#独栋商业会成为隐藏爆款。首先A2#商业是目前南京南站惟一在售独栋商业，其中2-4层可整层单独售卖，约8500万。有酒店投资业内人士分析：整个2-4层的面积高达约4200㎡，可分割出102间客房，并拥有2部直达电梯，非常适合运营精奢型公寓。要知道精奢公寓品牌收益高，但对房间数、景观和楼层要求也高。所以，匹配南站区域的独栋稀缺的商业，天生具有财富收割机属性。打造精奢酒店，既提升逼格，又能获得更丰厚的回报。第二：如果运营精奢酒店收益如何？
举例：以8500万的总价计算，可拆分102间房，约83万/间，再以南站四星酒店每间可供出租客房收入（Revpar）500元/间·夜计算，扣除装修/运营/能耗等综合性成本，综合回报率约5%（实际以运营品牌/市场行情为准，仅供参考）。
要知道，目前银行存款利率1.5%，部分银行理财7天年化2%不到，普通老旧小区住宅的租金回报率不过2.5%左右。
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1）2楼：400㎡超大露台；
2）3-4楼：每层有建面约50㎡的退台；
不管是大露台还是“屋顶花园”空间，都极具网红特质.以上海苏宁宝丽嘉奢级酒店为例，不只有外滩苏州河的超级景观、百年历史的建筑环伺，更网红的就是房间拥有180度视角室外露台，置身露台俯瞰苏州河畔和陆家嘴的旖旎风光。其超大室外露台+私密别致的钟楼式包房，也是电视剧《安家》拍摄地点。在闹中取静的外滩，一份悠闲的早餐，一杯优雅的香槟，谁不迷糊？同样的，上海浦东丽思卡尔顿酒店，其露台餐厅更是魔都最强流量地标。而且，金轮星际中心A2#2-4层的露台/室外空间高达1100㎡。金轮星际中心A2#楼已经全部实景呈现，外立面极为吸睛，离南站非常近，且旁边就是地铁3号线宏运大道站。相比较普通商业楼，A2#的一层约1600㎡，全部是临街商铺，大面宽+重餐饮。由于可以单独售卖，客户可以拿下2-3间，改造成酒店大堂，毕竟可以做重餐饮，作为客户接待、休息区、快递服务点以及提供早餐和午餐等服务最佳。当然了，重餐饮商铺本身就是人气最旺的，况且金轮星际中心还自持约4万平方米的商业配套，地上地下的商业氛围几乎闭环。以金轮星际中心为基点的所有的公共配套、风景、商业、办公、住宅……都是以美学实用美好的方式来建造。![]()
▲A3号楼公寓底商以颜值，呼应南站“网红”内核。年轻人、中产追求丝滑的交通与设计感的建筑；
以创新，激活商业“链接”性。让酒店、办公、公寓不再只是孤立的房子，真正让人“流动”起来，让人和人能交流。高铁+4条地铁+南北两个出入口+网红街区，让稠密的人流可以“流动”，到哪里都很方便。因此，金轮星际中心A2#自然拥有人们最喜欢的高级松弛感，自在从容。事实上，很多时候，南京人回到屋子里就不想出来。酒店、办公周边商业不愿逛，因为从一个空间到另一个空间的“切换”不丝滑，尤其风雨雪天或炎炎夏日，很不方便。甚至连取个快递或外卖都懒得出去。NO. 3｜叄
南京南站黄金中轴综合体
高收益和稳定性，谁来保驾护航？除了产品本身，更有四大燃点：金轮星际中心的位置几乎绝版，处于南京南站中轴位置，南广场核心地段，同时地铁与4条快速路环绕，客流源源不断。整个金轮星际约25万方综合体，该项目融合了居住、商业、办公等多种功能，提供从整层公寓到独栋商业的产品形式。同时，自持约4万平方米的商业配套，未来将有一条约700米长的地下主题商业街，直达南京南站中轴。金轮8年前就早早布局南站，北有金轮星立方，南广场金轮星际中心。目前南京知名动漫公司艾迪亚、南京头部MCN机构西西里等企业已经进驻办公。如今，金轮星际中心聚集了众多大型企业，这些企业抗风险能力强，人员优质，有助于项目稳定运营，形成了良性循环。再加上万科、绿地、证大等商办项目，共同组成了南京超级商务集聚区，产生了大量潜在商务酒店、差旅、长租需求。金轮星际中心的脱颖而出，相当于是创新与产品上领先了一大堆，也是对城市底层逻辑与未来生活方式的响应。毕竟，好的产品就该让人流动起来，让人和人之间产生美好的交流，热情被激发，从而汇合成一席流动的生活画卷，生动跃呈众人之前。
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