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南京，狠狠淘汰老破烂房子？！？

楼市 2024-10-25 19:58 江苏

01

在南京核心新城区，房价5万一平的楼盘围墙可能会是什么样？

高端大气？洁白无瑕？温润如玉？

有人说：好的围墙是远远地一看就有极强的识别度，还会让业主会有小骄傲。很多楼盘在交付之初，或多或少都会被评为“南京颜值最高的围墙”“某某最美围墙”。

可是从新房到二手房，这也是楼盘的必然路径。再好的围墙、装饰、用材在岁月面前都会颤抖，后期的维护也管理才是重头。

如果一个楼盘太过破旧，也会影响二手房房价，人们买二手房，与新房相比，所见即所得，考虑更全面。更多从实际意义出发，比如产品的户型、品质、区域交通、学区、房价等，最后理性决策。

小区内部是一方面，外面的围墙也能窥探一部分。

比如最近这个新城区房价5万一平的楼盘围墙，让很多南京人吃惊，这才多少年，怎么就这样了。

这样的场景，也把附近业主吓住了，风险非常大。

锈迹一片的围栏，这能挡住什么？

有好多处墙面大面积脱落。

这样斑驳、裂痕确实很不符合区域高端盘的调性。

一位读者看完这样的外立面表示：没有买的欲望，这样的房子如果不赶紧维护保养，迟早被淘汰。

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02

所以，品质很关键。

而国内前些年在各个城市建了一大堆容积率较高的商品房，在“房子不愁卖”时，纷纷减配降档，质量也差，各种隐蔽工程因为隐蔽而存在种种风险。

这些风险不容易发现。

但经过时间的推移，很多的风险正在一一暴露。

今年台风，南京一楼盘外立面墙面脱落。离开后，有业主实拍现场画面，很受伤。

也有人感叹：房子质量，还得靠台风（真的是靠台风？）。而在主城区，很多品质不高的高层住宅较多，建筑质量不高，外观斑驳，包括90年代2000初的早期建筑，安置房等等。

总的来说，这些房子有的是本身品质就不高，有的物业管理还很不到位。

更令人担忧的是，当前房地产市场的低迷状态已经开始殃及了物业。

许多住宅小区原本依赖开发商对物业管理的补贴，以保持小区运作在一定的标准之上。现在，随着开发商自身业务的衰退，物业管理公司也面临着巨大的挑战。

特别是对于高层、老旧住宅小区来说，优质的物业管理是确保小区顺畅运行和居民舒适生活的关键。如果物业管理服务出现问题，导致服务不到位，那么小区的居住价值就会大打折扣。

03

一个市场的兴起，带来行业所有环节和从业者的扩容，同样，市场的衰退，也必然带来所有环节内卷与从业者的缩减。

正常的市场衰退，本质上是一种“良币驱逐劣币”。

以南京房地产而言，过去房子太好卖了，赚钱太轻松了，新房交付两三年问题频出，电梯屡坏，公区损坏，绿化毛秃，物业潦草 ……南京地产必须承认这一点：过去多少年来，南京老百姓几百万一千多万的真金白银，没得到与之匹配的品质与服务。

那怎么办？

04

很多人看完这样的围墙，确实也很迟疑。

——质量一般的房子，确实让人不放心。近几年，楼市不好，一方面是购买力一般，还有就是质量，没有“出手购买”的欲望。

很多开发商新房为什么不好卖？

还是口碑做坏了。

很多楼盘从包装到营销、可以说是从故事性、到产品叙事，到亮点、优势，到呈现各色特质，其实，真正最重要的是什么？

是江景，是公园，是学区，是地段，是繁华，是配套，是装标？是又不是。

最重要的是交付后的反馈。交付以后的维护、社区、公共部分的管理，都会是一个接一个的问题。开发商怎么应对？一个开发商房子好不好，要拿交付几年、甚至十几年的楼盘来佐证，楼盘交付了，不是结束，反而是开始。

实际上，如果二手房逐渐衰老，房价和租金自然会降低，这样的环境往往会吸引特定的居住群体。从客观角度来看，这种情况几乎会破坏住宅的价值。

对于稍微富裕一些的家庭来说，他们可能会选择搬离这样的环境。

随着居民不断地更换，用不了多久，这些地方就会变得颓废，用“漆黑一片、混乱不堪”来形容也不夸张。

目前，南京的高层建筑数量众多，不仅包括那些年代久远的高层住宅，甚至一些近几年才交付的住宅，外观/围墙已经显得破旧，内部公共区域的状况也类似于“叙利亚风格”。

谁还有兴趣接盘？

所以，小区一定要聚集共识的小区业主，首先是都能足额缴纳物业费；其次是大家意识和认知到位，才能维护小区，有凝聚力，监督好物业（实在不行就换掉）。

南京的小区业主们，一定要加强对物业的监督与管理，避免沦为老旧烂的一类房子。

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【END】

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