25.59亿元起！2024年西安总价“地王”将诞生！

楼市 2024-11-14 20:07 陕西

2024年，截止目前单宗地块超20亿元的地块只有3宗，一宗是保利天珺二期，一宗是中建悦庐幸福序，还有一宗是中国铁建西派天著。

如今，随着凤城二路一宗153亩的地块出让公告发布，25.59亿元起的价格，将使得该地块一旦成交，将会成为2024年西安总价“地王”！

这个项目，也是经过十余年的等待，如今才迎来了正式供地。

153亩，25.59亿元起

2024年11月9日，西安发布了一宗开发用地出让公告，该地块宗地编号为JK3-34-355。

这块地位于经开区开元路以东、凤城二路以南，土地面积153.04亩（住宅103.55亩、商服49.49亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于5.0（按上限控制）），建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%，建筑限高100米，地上计容建面509005平方米。

同时，该地块内需要配建4577平方米的幼儿园、880平方米社区配套用房（社区党群服务中心）、364平方米社区卫生服务站、400平方米社区文化活动站等，建成后无偿移交给经开区相关部门，600平方米养老服务用房无偿移交给未央区相关部门。

根据土地出让公告，该地块挂牌起始价为25.59亿元，按照价高者得为原则确定竞得人。

照此计算，这块地的地价为1672.11万元/亩起，楼面地价5027.46元/㎡。

结合这块地所处的地段，这个楼面地价实际上是比较低的。一方面，这与这块地中的商业占比较高，商业用地占比达到了32.38%，相当于1/3是商业用地；另一方面，这块地属于城改开发用地，还涉及到很多前期的成本。因此，这块地的实际土地成本远远不止这么多。

从这块地所处的位置来看，可以说是非常的好。除了紧邻二环之外，其周边被3条地铁包围，地铁2号线市图书馆站、8号线市第三医院站的地铁站距离均在1000米以内，地铁4号线佘家寨约1500米，可以说属于真正的地铁物业。特别是地铁8号线市第三医院站，距离这块地更近。

除了地铁资源之外，该地块周边的教育资源、医疗资源也是非常丰富，经开区第六学校（原西安外国语学校）、未央区三星小学、西安市第三医院、长安医院等均位于周边。

同时，该地块西侧不远处紧邻的就是未央路中轴线，凤城二路与未央路交汇处分布有经发大厦、利君V时代、天地时代广场、第五国际、凯鑫国际等写字楼，属于真正的商务聚集区。

再加上这块地本身商业部分就占到了将近50亩，预计后期还将给区域内带来商务、商业配套，提升整个区域的配套能级。

十余年等待，终于迎来供地

此次供应的这宗百亩优质地块，属于刚家寨城改地块。

早在2010年的时候，刚家寨城改就已经启动，2011年12月15日西安景泰富刚家寨城中村改造项目开工奠基仪式隆重举行，项目开发主体为西安景泰富房地产开发有限公司。

当时，西安景泰富房地产是北京景泰富房地产开发有限公司的子公司。北京景泰富房地产直接持股44%，北京景泰富房地产的大股东严涛则直接持有西安景泰富房地产56%的股份。

如当时西安大部分城改项目一样，该项目启动之后就开始释放相关信息，当时项目的案名为景泰城。

根据当时的信息，景泰城总投资近百亿元，占地333亩，5个地块4期开发，总建筑面积200万㎡，商业建筑约40万㎡，包含大型商业中心、城市步行街、5A甲级写字楼、高级公寓、国际五星级酒店、城市豪宅等，集购物、餐饮、文化、休闲娱乐等城市多种功能于一体的多物业形态城市综合体。

当然，关于该项目的占地面积、投资额，在当时也是有多个版本的数据。但可以确认的是，其体量在百万方以上。

景泰城开工之后，首先遇到的难题是因存在遗留问题未完成整村拆除，导致项目的安置房建设停滞无法回迁，商品房开发就更无从谈起。同时，2013年底开始，西安对房地产市场的整顿和规范化，导致整个项目陷入困境。

随后，经过一系列的股权变更之后，2019年湖北中核投资管理有限公司成为西安景泰富房地产的大股东，持股比例51%。北京景泰富房地产、严涛，则分别持有西安景泰富24%、25%的股份。

湖北中核投资管理有限公司，则是央企中国核工业集团的全资孙公司。中核集团通过旗下的非生产类不动产投建运管退一体化专业平台是中核兴业控股，在上海、武汉、天津、烟台等地已经成功打造了一系列项目，涵盖住宅、商业、城市综合体等多种业态。

湖北中核投资成为西安景泰富房地产大股东之后，这个项目拥有了央企背景，项目案名也变更为中核长安印。

中核接手之后，曾经多次传出中核长安印即将亮相的消息。在2018年西安商品住宅计划供应项目名单中，中核长安印曾经出现。不过，多年过去这个项目一直尚未供地。

2022年10月，北京产权交易网上曾经发布湖北中核投资管理有限公司拟转让其持有的西安景泰富房地产开发有限公司51%的股份相关披露信息，但后续没有了消息。

随着此次供地，这标志着煎熬十余年的刚家寨城改项目，终于要亮相了！

当然，如今十余年时间已经过去，城市发展、地产行业、市场需求已经发生了非常大的变化，当年景泰城的规划也必将发生大的变化，当年规划的超高层是否还会存在，需要打上一个大大的问号。

2023年11月份，西安市自然资源和规划局发布了《关于西安经开区刚家寨城改项目JK-16-03-09、 JK-16-04-01、 JK-16-06-01及JK-16-09-01实施性详细规划及历史遗留项目指标优化说明的公示》，涉及到的4宗地分布在凤城二路与开元路交汇处的三个角上，4宗地面积合计249.526亩，地上计容建面共计73.15万㎡，再加上地下部分，总体量在百万方以上。

这一次，率先供应的是开元路与凤城二路交汇处东南角的地块，也是4宗地中体量最大的，50.9万平方米的地上建面，再加上地下部分，将保守估计体量在六七十万方。

12月中旬摘地之后，2025年上半年，中核长安印有望迎来亮相。

2024年西安总价“地王”

这一次供应的这块地，还将刷新2024年西安土地市场上单宗地块的成交价格。

截止目前，2024年西安单宗地块成交价格超20亿元的地块，共计有3宗，分别为：

保利天珺二期，HT01-1-50宗地，土地面积122.947亩，容积率2.84，地上计容建面232780㎡，成交价23.278亿元。
中建悦庐幸福序，XC11-7-509-3、XC11-7-510-4宗地，这实际上是两块地进行捆绑出让，土地面积177.65亩，住宅容积率2.8，商服地块上建设140米超高层，成交价22.816亿元。
中国铁建西派天著，QJ10-7-68、QJ10-7-67宗地，同样为捆绑出让，土地面积145.161亩，住宅容积率2.8，成交价20.2877亿元。

中核长安印此次出让的首宗地块，挂牌价格为25.59亿元起，将超过上述3宗地，成为2024年西安总价“地王”。

2023年时，西安诞生了5宗“20亿+”地块，分别为如今的华润置地港宸润府、越秀铁建樽樾、保利云谷天汇、科技路金茂府、绿城海棠三章。

2022年，西安诞生的“20亿+”地块超过10宗，保利、西咸集团、中建东孚、中建地产天津、中海、天地源、陕西交控等拿地。

很明显可以看出，这几年西安市场上的“20亿+”地块，基本被央企、国企包揽。毕竟，能够一下子拿出超过20亿元拿地的房企，需要一定的实力来支撑。在当前的市场环境之下，这对于任何一家房企来讲，都是现金流的考验。

由于这些“20亿+”地块大部分位于主城区，拥有地块优势，再加上体量较大可以确保供货，这类项目只要产品层面正常发挥，售价不离谱，往往会成为当年单盘销售额TOP10中的楼盘。

2023年的中建悦庐、中海学仕里、绿城海棠三章、天地源永安华府，2024年的绿城海棠三章、保利天珺、华润置地港宸润府，就是很好例子。

按照这个趋势，2025年的西安单盘销售额TOP10，中核长安印应该占据一席之地。

当然，今年毕竟还有50天时间，接下来供应的土地中会否出现新的“20亿+”地块超过此次中核长安印的首宗地块25.59亿元，也是值得关注的！

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本篇作者 | 王涛 | 当值编辑 | 方逊

图片来源 | 地产房剑 || 主编 | 王涛

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