西安百亿项目受困限高！超高层的难题……

楼市 2024-10-23 20:34 陕西

超高层项目的开发难度，远超我们的想象。

因为，超高层的建设要经历太多的考验。这种考验，既包括企业自身，也包括城市规划、政策层面。

在目前西安多座超高层由于企业资金链问题停工的情况之下，位于西安城东的百亿投资项目，则是由于限高问题导致停工。

限高导致西安银泰中心停工

西安银泰中心停工的消息，这两天引发了大家的关注。

2024年10月12日，有市民在人民网地方领导留言板上咨询：请问位于新城区规划中的银泰中心项目，未看到工人施工。请问该项目目前进度如何，后期是否还会继续建设？

对此，西安市新城区人民政府2024年10月21日回复表示：经核查，您反映的情况与事实相符。新城区文化和旅游体育局人员立即了解核实，10月16日17时30分与您联系，告知银泰项目目前因限高问题无法动工，正在积极协调。

从官方的回复可以基本确认，由于限高原因导致西安银泰中心项目暂时无法动工。

西安银泰中心所处的幸福林带片区，是过去10年时间西安重点推进的城市更新片区。

北起华清路、南至西影路，全长5.85公里、东西宽210米的“幸福林带”工程，由林带地上景观、地下空间、综合管廊、地铁配套和市政道路等5项建设内容组成，是目前全球最大的地下空间综合体之一、全国最大的城市景观林带项目、全国城市更新典范工程。

在幸福林带两侧，多家工业企业外迁之后腾出土地，在将工业工地转为商业用地、住宅用地之后进行公开出让，从而实现城市配套、城市面貌等方面的提升，也带来了幸福林带沿线产业的更新。

地处万寿路与长乐中路交汇处西北角的西安银泰中心，则是幸福林带沿线的重点项目之一。

早在2018年5月举办的第三届丝绸之路国际博览会暨中国东西部合作与投资贸易洽谈会上，在“新时代·新经济·新西安——西安市投资环境推介暨重点项目签约仪式”上，西安新城区就与银泰集团签署了投资总额为100亿元的幸福林带·银泰中心项目。

但实际上，直到2023年5月份，银泰集团旗下的平台公司宁波溪口银泰旅游开发有限公司以14.38亿元摘得长乐中路与万寿北路交汇处西北角这宗95.196亩住宅、商服用地，才标志着西安银泰中心项目正式落地。

根据土地指标信息，银泰集团所摘得的95.196亩地块，包含38.984亩住宅用地、56.212亩商服用地，容积率1.2-8.4，地上计容建面53.34万平方米，地下建面不小于20.65万平方米，项目总体量超过了70万平方米。

同时，根据当时的土地出让文件，该项目定位为高端城市综合体，土地成交后竞得人须与西安市幸福路地区综合改造管理委员会签订《产业履约监管协议》。竞得人须自持地下商业建筑面积不得低于3万平米，自持地上商业建筑面积不得低于9万平米，自持年限不少于10年。须向西安市幸福路地区综合改造管理委员会无偿返还商业面积16542.47平方米。

从这一系列的特别约定条件就可以看出，这块土地的开发门槛之高。而8.4的容积率上限，也意味着该地块上必将规划超高层建筑。

根据银泰集团官网上的介绍，西安银泰中心规划打造一座总建筑面积约78万平方米，集酒店、商业、住宅、公寓、企业总部办公与幸福林带无缝衔接的高端TOD城市综合体。

项目建成后，将成为继北京、成都、合肥之后的全国第四个银泰中心项目，带来全新的消费方式和生活模式，将成为西安乃至西北区域的新地标，为西安发展注入新动能。

西安银泰中心建成后，预计年客流量1500万人次，商业运营收入30亿元以上，新增就业岗位5000个。

从西安银泰中心的效果图可以看出，该项目由多栋超高层组成。

2024年4月份，西安广播电视台报道称：西安银泰中心规划建设10栋超高层建筑，包含总部办公、星级酒店、超高层公寓和商业综合体，项目拟引进独角兽企业区域总部1家，超五星级酒店1家，全球奢侈品牌100强20余家。

关于西安银泰中心超高层的高度，我们没有找到官方数据。但根据媒体报道，西安银泰中心建筑群初步设计高度在165-250m区间，商业部分计划2027年交付，整体预计于2029年竣工。

从全国已经落地的银泰中心来看，北京银泰中心总体量35万平方米，由三座摩天大厦呈“品”字形矗立，中央主楼高达249.9米，是目前长安街沿线正式运营的最高建筑体。两侧对称配置186米、44层的超甲级智能化写字楼银泰写字楼和人保写字楼。

成都银泰中心总体量72万平方米，由5栋超高层塔楼及超大型高端商业裙楼组成，主塔楼220米是目前成都中轴线上建筑高度最高的楼宇，2号和3号塔楼则是188.3米的超甲级写字楼。

合肥银泰中心总体量约18万平方米，包含写字楼、酒店等，建筑高度最高百米。

参照北京银泰中心、成都银泰中心，预计西安银泰中心大概率包含有200米以上的建筑。

超高层建筑审批趋严

从官方的回复可以看出，西安银泰中心的暂时停工，主要是由于限高因素影响。

限高一般有多种原因，涉及到的限高主要有航空限高、规划限高、军事限高、混合限高等。作为历史文化名称，西安有的文保区周边建筑高度也有一定的限制，例如西安城内的建筑高度不得超过36米。

还有一个因素，那就是这两年国家开始对超高层审批趋严。

2021年10月22日，住房和城乡建设部、应急管理部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》。

《通知》中明确规定：各地要严格控制新建超高层建筑。

一般不得新建超高层住宅。城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。

城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。

城区常住人口300万以下城市确需新建150米以上超高层建筑的，应报省级住房和城乡建设主管部门审查，并报住房和城乡建设部备案。

城区常住人口300万以上城市确需新建250米以上超高层建筑的，省级住房和城乡建设主管部门应结合抗震、消防等专题严格论证审查，并报住房和城乡建设部备案复核。

目前尚不确定西安银泰中心受到限高影响，是否与超高层的审批趋严有关。但可以肯定的是，从目前幸福林带沿线的超高层来看，高度基本控制在150米以内。例如：西安百度智慧中心、中建西北创研中心高度140米，报批要稍微早一点的龙湖天际高度为153米。

从2022年之后西安新开建的超高层来看，大部分控制在200米以下，200米以上的少之又少，仅有秦煤1号·智富中心（A座249.6米、B座179.4米）、夏中心（210米）等。

还有一点就是幸福林带沿线，早些年一切工业企业的特殊性，因此在周边建筑高度方面可能也会有一定的规定。

西安多栋超高层受困停工

与西安银泰中心是由于限高而暂时停工不同的是，西安多栋在建的超高层停工则是受困于开发商的资金链。

最典型的就是498米的中国国际丝路中心，已经开工超过7年时间，如今核心筒施工至280米左右停工已久。绿地集团的现状，使得这个项目短期内重启比较困难。

值得关注的是，近日有市民在咨询中国国际丝路中心的进展，官方在回复时则表示：中国国际丝路中心大厦目前因工程技术原因，核心桶部分暂停建设，目前正在开展样板层施工。

还有长安南路上的丝路天际，这个项目是东八里改造项目，最早叫做西安国际中心，后来被华侨城收购。项目规划了三栋249.8米、221.8米、233米超高层塔楼，但华侨城这两年也遇到了流动性困难，因此项目在施工不到百米高度已经停工很久。

还有锦业路与丈八二路交汇处西南角的锦业时代C区·D5大道，早在十余年前时就宣传，但实际上这栋超高层开建是在2019年下半年开始的。这个项目包含1栋240.1米的超高层、1栋18层的LOFT公寓。LOFT公寓已经封顶，但超高层施工到不到百米已经停工超过2年时间。

锦业一路与丈八三路交汇处西南角的西安安达仕酒店，迈科集团打造，规划的是247米的超高层，但由于迈科集团遇困，也波及到了这个项目，主体施工至百米左右也已经停工很久。

还有凤城五路与未央路十字东南角蜗牛般施工的西安环球贸易中心，浐灞烂尾已久的苏陕国际金融中心，8年前开始开发住宅、屡次宣布开工的万达西安one超高层目前还是个坑……

可以看出，西安目前处于停工的超高层不在少数，这些项目大部分是由于开发商的资金脸问题。

当然，也有个别项目拿地后未开工是由于目前的市场大环境影响。

总之，超高层的开发建设是一项比较大的考验。需要穿越经济周期、企业发展周期、城市发展周期等等，即使是已经建成投用的超高层也并非都是一帆风顺。

曾经的“西北第一高”陕西信息大厦曾经烂尾长达10年，锦业路上350米的国瑞西安金融中心2014年7月开工长达将近10年今年才建成……

对于这些超高层来讲，建成只是一个开始，后期的运营才是真正的考验。特别是在目前的环境之下，写字楼空置率高企处于寒冬，将是更现实的难题。

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本篇作者 | 王涛 | 当值编辑 | 方逊

图片来源 | 地产房剑 || 主编 | 王涛

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