中国人看待房价，犹如看待金价，有一种难以刻画的“迷恋”。
有没有房，有几套房，一度成为一个社会话题，不仅是财富的象征，也是相亲活动的核心指标，更是过去二十年有没有头脑、具不具远见的证明材料。
但是，房子和黄金是不一样的。
黄金是无息资产、是资源，本身不产生现金流，价格完全基于共识；而房子是生息资产，持有它可以获得现金流，是经典定义中的“资产”，所以它合理的价格中枢是可以估算的。
借助于比房产流动性更好，交易规模更小，交易成本更低，交易频率更高的租房市场价格，我们可以通过租金回报率，或者租售比，来考察房价的合理性。
以北京为例，根据中原地产的数据，以2004年5月的二手住宅租金为基期，2024年11月末的租金指数为178，20年间上涨了78%，年化增长3.08%。
与此同时，二手住宅租金回报率，由2008年1月的3.25%，下降到了上月末的1.51%。房租见涨，租金回报率却越来越低，只能是房价涨得太快了，比租金涨得快得多。
那么从租金回报率看，房价是否合理呢？如果不合理的话，多少才是合理呢？这是一个没有固定答案的问题，只能动态地看。只能和持有房产的机会成本比。
基本逻辑是，即使不考虑持有房产应该得到的风险溢价和流动性补偿，持有房产的回报率，起码也应该比无风险的国债收益率高。
房产的期限很长，但是按揭的期限最长是三十年。那么，使用三十年期国债收益率作为无风险收益基准是比较合适的。
到昨天，三十年期国债到期收益率是1.9575%，而11月末北京二手住宅租金回报率是1.51%。假设租金不变，那么北京二手住宅价格应该再下跌22.86%，才能让租金回报率匹配现在的三十年期国债收益率。
这还没有考虑持有房产这种流动性较差的风险资产应该获得的风险溢价和流动性补偿，并且假设租金不会下跌。而事实是租金还在下跌。
当然，存在另一种情况，明年降息力度可观，三十年期国债收益率继续下行，拉近与租金回报率之间的距离。这也是为什么降息对打破通缩螺旋，不仅从经济的基本面上是需要的，在资产价格的估值面也是必要的。
改革开放后，中国经济从计划桎梏中破茧而出，世纪初加入国际贸易分工，城市化浪潮汹涌而至，使得中国房价自80年代有商品房、上世纪末有按揭制度以来，经历了几十年的高速上涨，让大家对房子产生了某种迷信。
“房价是不会跌的”“买房就是最好的投资”，这些迷信不是错的，几十年的经验总结，足够覆盖一代人的人生了。这是时代的自然选择，当年买房的人都变有钱了，没咬牙下手的，财富差距都越拉越大。
但是不能否认，这几十年的高房价存在非理性的感性因素，这种感性因素在于从经验中获得的、对未来增长的乐观预期。
如同高市盈率的股价显示了市场对这个公司未来增长的高预期，高租售比的房价显示了市场对房价未来上涨的高预期。
当这个预期开始破灭的时候，只能从绝对回报的角度来审视房价的理性底。底在合理的租售比。
