总结完上半年的一个成绩，有过遗憾，有过不干，有过失望，但更多的是盼望。
我们总得朝前看，因为下半年不知道还有多少楼市的机遇、希望和惊喜带给我们。
结合近期的市场以及政策方面的各类消息，房哥认为下半年绵阳市场可能发生的三件事：
1、房价还会继续下探。
2、存量房贷利率下降。
3、商品住宅成交量保持稳定且有上升趋势。
接下来，房哥就为大家详细地来说说这几件影响楼市的大事情。
首先来说说房价，虽然眼下大家都似乎不太关心，也对房价下行这件事无感了，但从目前的情况来看，房价方面却是有了不小的变化。
全国层面，70城的二手住宅价格指数同比全线下跌，没有一城上涨；也就是说，几乎全国大部分城市的二手房交易，都迈入了以价换量的赛道。
而在绵阳，无论是新房还是二手房，降价的情况也是比较常见。
首先是新房，上个月成交价格为8641元/㎡，相比上月8687元/㎡仅仅下降43元/㎡，而房哥通过对上半年的观察，2月份的成交均价最低，来到了8464元/㎡，这个价格也算是达到了近两年时间最低的成交价格。
其次是二手房，据安居客数据统计，绵阳二手房的成交价格也是每月递减，从1月份到2月份有了短暂的回升之后，从2月份每月递减，直到6月份到达上半年的最低点。
到这里应该不难看出，只要下半年绵阳的房价继续向下走，将有望打破近两年最大的房价跌幅。
那为什么房哥觉得房价还会继续下探呢？因为面对眼下市场的下行，无论是房企项目还是房东，除了继续打折求生，似乎没有太多的应对办法了。
虽然这种降价未必就能带来实际的销量，但不降基本是很难卖出去的——眼下楼市的新规则就是如此，房价是否到底卖家说了不算，而是由买家来话事。
其次来聊聊大家期待已久的存量房贷下降的事宜。
实际上，眼下不只是卖家已经逐渐感到黔驴技穷，从政策方面来说，决策者手里能打的调控牌好像也不多了。
上半年，在经历过首付比例下降、公积金新政、利率取消下限这一些的政策组合拳之后，市场有了一部分情况的回暖，但这还不过，在此之下，还希望更多的有利政策能够继续刺激楼市，以期望楼市能够恢复正常，而这其中最有可能的应该就是下调存量房贷利率下限了。
不过，这种下调恐怕不会是去年对其基准那样的操作，而是通过调整LPR，来间接缓解早年上车人群的还贷压力。
以绵阳为例，如今新贷款的房贷利率为首套3.35%、二套3.65%，而存量房贷利率大多还在3.75%、3.95%的高位上，所以，如今更多身负贷款的购房者开始企望能够下调存量房贷利率，这样不对仅对想要购买二套房的人来说减轻了不少的负担，也能够释放一部分购房的需求。
这件事背后的逻辑是这样的，去年开始，存量房贷利率对齐LPR，以及今年将增量房贷的下限取消，决定权完全下放之后，利率这一侧其实已经没多少空间了。
那还能怎么调呢？是存量房贷也来个负加点，还是增量房贷来个负利率？
所以，站在的央妈的角度来看，眼下除了通过拔动LPR来影响利率，似乎也没有其他比较好的方式来干预了。
那么主要的调整动力来自哪里呢？从楼市的角度来看，对很多首套房仍在还贷的人群而言，能够享受到新上车所能享受到的低利息，说不羡慕那是假的。而且对于他们来说每月能够少还几十甚至几百块，利息也能少一大截，想想都兴奋！
其次，这当中部分人说不定存有改善置业的需求，尤其是首套房面积偏小的人群，随着家庭人数的增多以及用房需求的改变，置换改善的需求也因此增加，但是因为被锁在了高利上，让他们也不得不放弃这种购房的想法。
所以，进一步调整存量房贷利率，多少是能释放出一些潜在的购买力，虽然可能不是很多，但对于现在饥渴的楼市来说，有几个算几个，总比一个没有的好。再退一步讲，即使释放不了购房需求，但对于购房者来说，能够降低月供和利息，都是一件让他们高兴的事。
另一方面，如果不考虑楼市，从促进消费意愿的角度出发，未来存款利率还有下调的可能，那LPR自然也就存在联动的机会。
眼下国有几大行5年期以上整存整取的基准利率基本维持在2.0%，无论是与LPR的3.95%还是很多增量房贷“3字头”的实际利率相比，其都有着1个点以上的利差。
什么意思呢？只要保持差不多的利差，银行就还能继续运营；如果存款利率进一步下探到“1字头”，恐怕也不会坐视LPR维持在高位，因为将利差进一步拉大眼下已经没有实际意义了。
也就是说，LPR调整的真正动力未必源自楼市，但反映到结果上存量房贷是能享受到切实的好处。
首先我们先来看看今年上半年的表现，据绵阳楼市不完全统计，2024年上半年，绵阳主城区（含安州）新房成交套数为7597套，同比2023年上半年跌了52.11%。创下近7年的新低。
7597套，什么水平？
受疫情影响，落入低谷的2022年同期，新房成交一共10352套；
而今年上半年，居然不及2022年，这个表现，真的是比预想的还要惨！
整个上半年，大致可以分为三个阶段：
1-3月，稳步上升期。
1、2月虽然为传统淡季，但是市场纯新盘入市多，而且在绵阳一季度购房消费券的刺激下，成交较为稳定。
3月，绵阳首套房贷利率下降为3.75%，进一步刺激刚需。同时，开发商“以价换量”明显，市场降价力度加大，成交小幅反弹。
在政策的拉动下，1-3月，绵阳楼市成交稳步升上，房价也随之平稳复苏。
第二阶段是4月份，低谷期。
没了一季度购房消费券的刺激，在二手房的分流下，新房市场终归是没能维持住，反而创下了上半年的最低点。
第三阶段是5-6月份，稳定期。
5月-6月，房地产迎来史诗级利好，首付比例、房贷利率下限取消、公积金贷款利率下调等三个重磅炸弹连发，楼市活跃度明显提升。与此同时，供应上浮以及刚需推货的增加，也让成交数据再次回升。
整体来看，关于2024年上半年的楼市，大致就是一个以价换量的过程，价格战打得一塌糊涂。
过去数年间，绵阳下半年的新房成交量几乎和上半年持平的；也就是说按照惯例依旧生效，今年的新房成交与去年持平应该问题不大，可能会有点差距，但是不会说差距很大。
但怕就是怕那个万一，近两年支撑绵阳新房成交的两股主力，一是为解决子女读书问题而生的买房需求，另外则是改善的置换需求。
这两者某种程度上都是“不可再生资源”，毕竟出生率的走势大家有目共睹，而且置换改善需求的客户也仅有那么一点，所以时间越往后，其支持力度将逐渐减弱。
但我们也不要过于悲观，进入下半年市场之后，随着更多优质新盘的加入，为市场带来新的活力和信心，也将为成交做出更大的贡献。
为了保持绵阳市场的活力，我们应该向着好的方向去想、去期盼，相信下半年的新房市场也将为我们带来更大的惊喜和希望！
全新的下半年，需要新的信心。
经历过高峰，体会过低谷。我们都不得不承认一个事实，当前楼市的根本原因，是信心和预期的缺失，是经济基本面还不够夯实。
当前购房是收入稳定，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多时间。
当然，也不排除下半年一些其他的事情会发生，例如房票真正落地、房贷利率下调、以旧换新等各种利好政策，等到这些政策的落地之后，相信绵阳楼市的信心也就逐渐恢复，届时购买力也将恢复到以往的水平。
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