现在的楼市，真就是说变就变。
之前房哥说过，如今的老破小谁要啊、现在的年轻人谁还买房啊。
没想到这么快就被啪啪打脸了，现在绵阳买房的群体中老破小客群也是越来越多了。
而且这一次，随着新一轮棚改的启动，老破小，这个上世纪末期的独特产物，将会迎来新的春天？
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2024年，随着国家三大工程项目的重启，尤其是近期各城市传的火热的城中村改造计划正在加速推进，新一轮的拆迁潮也在慢慢运量，对于很多家庭和政府来说都是一个不错的消息。
一方面很多家庭都能够将自己的旧房换新房，另一方面在政府的推动下，城市更新的进程将进一步加快，为城市的发展增添新动力。
但是如今的拆迁，已经摒弃了之前大拆大建的模式，现在的城改可以说是更加的精细化，更温和的城市更新，这也让老旧小区改造如沐春风。
其一：12亿资金落地，15个城市更新获批
根据最新消息，财政部官网公示2024年城市更新行动评审结果，首批拟支持15个城市实施城市更新行动。
（图源网络）
分别为：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。
此次的改造计划主要涉及几方面，1、开展城市地下管网更新改造；2、污水管网“厂网一体”建设改造；3、市政基础设施补短板；4、老旧片区更新改造等重点。
除此之外，绵阳在今年也是发布了金象小区等134个老旧小区改造项目，总投资约2.95亿元，改造内容包括小区内屋面防水改造20.8万平米，屋面泛水修复6.5万平米，楼梯间、单元门、外墙改造，以及相关配套工程。
而且，绵阳除了老旧小区改造，城市更新计划早在去年就已经提出了相关文件，这也预示着绵阳新一轮城市革新已经开始。
其中主要包括7大类，分别是基础设施更新、住房更新、绿化和景观更新、功能更新、历史文化遗产更新和保护、社区更新和可持续发展更新。
以此来看，虽然绵阳没有入围城市更新的名单，但绵阳的城市更新建设并未停止脚步。
其二：住建变住更，多地住建局已完成更名。
最近，我们会发现，很多地方的“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”，这也引起了很多朋友的猜疑，到底是什么信号呢？
（图源网络）
今年4月初，沈阳、湖北以及武汉等全国多个城市，住建局已经完成由住建到住更的改变。
这也意味着以“小修小补”为代表的城市更新时代来临，特征是修补，修补不代表没有新建，只是新建的量会锐减。
那么，各地住建局的更名究竟有何深意呢？是否会影响未来房价呢，对我们普通人来说，又有什么影响呢？
根据全国多数城市住建局更名后的工作职责，房哥简单梳理了一下：
1、住更局的主要职责是拟订城市更新战略
2、指导各区编制城市更新项目实施方案
3、负责统筹推进全市城市更新
4、组织拟订全市城市更新项目资金计划、管理制度并监督实施。
重点来了，在此轮城市更新改造中哪些房子有可能受益呢？
根据房哥的初步估算，主要有以下几类房子。
第一、地段好、配套优质的环境地段老破小
这类房子，在早期开发的过程中往往占据了黄金位置，后期在城市发展下，交通、商业、医疗等配套也是越来越完善，如今成为了城市的核心地段，属于稀缺资产。
比如，绵阳的成绵路片区、南河坝片区、人民公园周边以及御营坝片区，尤其是人民公园周边和成绵路片区的老小区，不仅租金高，而且容积率也比较低，后期如果改造的话，也将成为开发商眼中的香馍馍。
毕竟现在绵阳城区几乎已经没有供地的情况了，对于想要在城区买房却又在观望的人来说，如果能在市中心等到一个新项目，那可是很不错了。
第二、名校旁，破败老旧危房。
这类小区，还有一些年代久远的位于城市核心区的老民房，这些房子已经失去基本的居住属性，安全性较低，已经到了非改不可的地步。
但有一些小区，因为有着不错的学区，租金和流通性也比较高。典型的有位于南河坝七中旁的民房，现在基本上已经到了非改不可的地方，一旦改完之后，它的价值可想而知。
第三、列入旧改计划的老小区
旧改不同于拆迁，列入旧改名单，实实在在的享受补贴和政策支持，这类房子可能会受到刚需和自住客的喜爱，有市井烟火气，性价比高。
而今年按照计划，绵阳今年将展开134个老旧小区改造。
而列入到老旧小区改造的这一批老小区，将会有机会得到系统性的翻新和改造，对于小区住户来说无疑是个好消息，不仅仅能够修复小区年成已久的问题，而且还能够改善居住的环境，简直是一箭双雕，后期无论是自住还是出租或者是出售，它的价值都将有所上升。
那么，在新一轮城改助力的老旧小区是否值得入手呢？
首先，看价格
对于刚需来说，买房的第一个问题，就是有多少预算。
能买什么样的房子，取决于能出多少钱，尤其是在市中心或者板块热度比较高的核心区域内，没有不能买的房子，只有不能买的价格。
例如此前房哥同事搜集到的一个房源，位于西山路五中二楼的一个2室房源，报价13万，房东直接卖到10万，短短几天时间也就成交了。
还有位于市中心片区的警钟街10小区，一套建面约111.28㎡的3室2厅户型，成交价格为48.9万元，成交均价约4395元/㎡，成交周期7天。
又比如位于御营坝片区的润金公寓，一套建面约67.63㎡的2室2厅户型，成交价格为31.5万元，成交均价为4658元/㎡，成交周期仅6天。
总价低是“老破小”最大的优势。一个正常运行的房产市场上，应该有各种档次的产品，供不同需求的人选择。“老破小”尤其存在的合理之处，尤其是市中心片区的“老破小”，是入门级产品。
如果能买下一处“老破小”，就有了一个属于自己的房子，有了家的感觉，再也不用房东脸色，也避免了到处搬家。即使要贷款买，房贷的金额也不会太高，而且现在利率下调之后，每个月的还贷压力也不会太大，这也是生活品质的一种提升。
其次，看地段
很多人一提“老破小”就皱眉，张嘴就是会砸手里。不管是对刚需还是投资者而言，剔除学区、物业等附加值，决定房子价值最主要的因素就是地段、地段、地段！
城市核心位置的房子出风险的几率相较于其他区域会略低一点，哪怕是“老破小”它脚下的位置也是离市中心最近的地方。
还有很多人觉得“老破小”的居住环境差，升值空间小。其实未必，有的老小区，经过整体翻新后，小区内道路拓宽，便民设施换新，居住体验有了很大的改善；再一个提到很多的问题就是隔音差，这不是“老破小”才有的问题，不能一概而论。
然后是价值。“老破小”是否有升值空间要市场说了算，但是因为享受着绝佳的位置，所以贬值空间相对有限。就算未来“老破小”不容易卖掉，出租也能带来不错的租金回报率。随着城市的更新，在城市核心区的“老破小”遇到更新改造的机会也越大。
对于普通年轻人来说，核心区域的“老破小”因总价低，更容易“上车”。等将来收入增加了，财富积累多了，再去置换大房、新房，更加合理。
最后，房哥个人认为，针对于自己的需求再来考虑到底要不要上车“老破小”，如果你是对成熟的配套、学区和更低的总价，那么老破小你可以选择，如果你对房屋的居住品质以及小区的环境等等多方面的因素综合考虑的话，那么建议你可以多看看新房！
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