昨天写了一篇文章：为什么日本年轻人结婚了也不买房？有读者留言问到了文章中写的“还要注意贷款买房自住的话是不能用于投资的”这个有点不明白，我买房他们咋能确定我自己住还是拿来出租？
不过我要事先说好，我没有做过房地产工作以上内容也是之前身边人买房的时候了解再加上深度查到的，如果有不对的地方欢迎大家指正交流。在日本和咱们国内一样，可以向银行贷款买房，但是贷款会分成两种：不動産投資ローン（不动产投资贷款）和住宅ローン（住宅贷款）。
| 不动产投资贷款 | 住宅贷款 |
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| 贷款人还款能力以及要购买的房屋的年数、房租设定等等。 | 主要是看个人的偿还能力，比如年收、工作年数、存款等 |
投资贷款可以是法人名义可以是个人名义，但是住宅贷款是个人名义。住宅贷款还可以享有减税等福利，但是投资贷款是没有的。住宅贷款因为是面向有偿还能力的人群所以有申请年龄上限，一般是65~70岁。70岁以上再想申请住宅贷款就很难了。
而投资贷款的还款不仅是看贷款人本身还会看投资房子，房子的房租才是还款来源，所以70岁以上也能申请。
原则上是没有规定说不可以的，但是银行审查的时候很有可能因为你有投资贷款而不批住宅贷款。但还是会看个人的经济情况、投资房屋的经济效益等等各种情况，每家银行情况也不同，如果真的有这个需求建议提前去咨询一下。
请注意，在日本，用住宅贷款购买的房屋是不能用于投资的！
如果悄咪咪地用于投资了（出租出去、做民宿等等）会属于违反合约，银行会要求一次性返还剩余的所有贷款金额。甚至可能会被认定为欺诈罪，大家一定要注意。有日本长期在留签证（永住、工签、经营签等等）是可以申请贷款的，大家普遍的认知是如果有永住的话还款利率低、能和日本人一样享受零首付。
但其实没有永住，只是有工作签证的外国人，只要你年收高、公司够好，也同样能申请得到。旅行签证or没有签证的都不能贷款，但是可以全款现金买房。走在日本街道上会看到日本有很多一整栋一整栋都是用于出租用的公寓房，在市中心这样的房子多面向学生、一个人的工作党或者结婚不久的小夫妻。
投资一整栋肯定是需要很多钱的，对不起，要多少钱我不知道Orz，但是收益高也是真的。我见过有投资一栋低层楼的，整个建筑也就三层，然后整个用于民宿的。
还有投资一户建的，但是我了解到的是一户建的收益不如公寓楼好。大家可以想想租什么房子的人群多？是不是还是学生以及不在家住的上班族，整体来说大都是1~2人的家庭为主，一户建的房子大都是4个房间，租的话也是一大家子租，这样的人群太少了。贷款一下子可能就贷了30、35年，这期间比如因为工作关系要一家人离开这个城市等等不可奈何的情况时，怎么办呢？
我查资料的时候看到一个住宅金融支援机构上写道，这样的情况可以和贷款的银行咨询一下，看能否将住宅贷款变更为投资贷款，这样就可以用于投资。BUT，能变更的银行其实不多，以及手续也很繁杂，很多日本人会选择直接卖掉而不是更换贷款。换个立场说，比如投资买了一套房后始终租不出去，或者是自己因为各种情况没有住所了，想住进自己的房子，这张情况怎么办？首先，如果你的房子正有人住的话是不能强制租客退租自己住进去的，这在昨天的文章里提到过，日本的《借地借家法》有明文规定。但是如果房子空着，你自己住进去倒是可以的，相对的就是这部分的房租没有了，收入没了还得还利率很高的贷款，经济上来说就不值了。如果有中介跟你说，买套房就能申请日本签证，听我的，赶紧撒腿跑。
在日本投资买房并不能获得任何签证，很多中介把投资买房跟经营签证并在一起说，但其实这是两码事。这是外国人在日本经营公司申请的一种签证，可以理解为在日本开公司。投资买房可以作为公司的业务但是不能成为你申请签证的理由。
比如说你在日本开的公司是做房地产投资，拿着经营签证，这就没有问题了。还有的人跟我说，有中介跟他讲在日本贷款买套房然后做民宿然后申个日本经营签证，经营民宿可以算得上是一种业务了吧，开个民宿公司申个经营签证这总没问题了吧。日本能做民宿的房子是有规定的，因为我也没有做过所以这里只能给大家简单介绍一些我查到的内容。2018年6月开始实施的「住宅宿泊事業法」（简称民宿新法）对短期租赁进行了明确的规定，在日本经营民宿的话要根据民宿新法对房屋进行民宿登记，这是区别于日本传统旅馆的一种新型民宿规定。根据该法，可以将暂时不住的房屋作为民宿外租除去，但是营业天数每年只能在180天内。且，能被登记成民宿的房屋也有规定，比如该公寓管理明确规定不能作为民宿使用的、邻居不同意的，等等情况时，该房屋无法登记。关于民宿这部分，参考资料中有一个「民泊新法（住宅宿泊事業法）」全解説，我把链接附上了，感兴趣的可以细看一下。这里提醒大家，一些旅行平台上你可能会看到那种私人民宿，介于我上面提到的内容你现在应该知道，这样的民宿极大可能都是不合规的。
如果你租了，你的权益是无法受到保护的，一旦你住宿时出现了任何纠纷，甚至我听到过被公寓物业发现后要求立即搬离的情况，语言不通、人生地不熟的，你可能钱交了好几天最后拿不回钱还得另找酒店。
来日本旅游找民宿的话还是推荐那些合规平台，以及日本本土的酒店、民宿，起码能住个安心。以上就是给大家介绍的在日本贷款买房的一些事儿，当然有的人会觉得我自己贷款买的自己的房子怎么使用还得问别人？我就租出去银行还能真查来？那，规定是这样说的，你要铤而走险的话我们也挺想听听后面的故事~欢迎留言告诉我们哇！参考资料：
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「民泊新法（住宅宿泊事業法）」を全解説https://minpaku.yokozeki.net/minpaku-shinpou/
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