进入下半年以来，福州土拍供应明显加快，不到5个月时间便集中举行六场出让活动。随着年关将至，这场旷日持久的土拍盛宴也暂时告一段落。
回顾福州土拍出让结果，虽然整体上本土市属国企底价拿地情况明显，但仍然不乏热门地块，吸引不少实力央国企、民营企业等竞相争夺。
据统计，福州四城区自2023年以来已出让的54幅商品房用地中，共有13幅地块为溢价出让，最高溢价率达到41%。
从区位上看不难发现，除个别带学区属性外，这些溢价拍出的商品房地块基本上均处于福州二环核心及沿线区域。
▲福州四城区近2年商品住宅用地成交分布及溢价示意图
具体来看，福州二环区域近两年已出让的21幅商品房地块中，溢价成交的占比高达48%。相反，二环区域以外的溢价成交率仅为9%。也就是说，二环区域商品房地块吸引房企争抢的概率比二环外高出五倍。
这些竞拍房企的身影中不仅有保利、建发、绿城等公认的实力央国企，也有碧全、宜福置业等民营“黑马”。
事实上，房企扎堆二环拿地这一现象背后的客观因素不仅与政府供地重心及节奏转变有关，同时随着土地市场回归冷静，远郊盘开发风险增加，房企对于地块中心区位优势也更加依赖，
“以前没得选，现在只挑中心”，这也是为何近年来房企们的“角斗场”重新聚焦于福州二环核心及沿线区域。
01
南二环承载高质量发展示范区使命
不仅是房企，在大部分市民认知中，每次谈论福州的中心，始终绕不开“二环”。
如果说，福州一环代表着城市的千年历史人文底蕴，那么二环则是福州城区资源密度升级重组而演变出的城市配套集中区。
翻开福州地图来看，过去数十年间，二环沿线将大型商圈、CBD中央商务区、交通枢纽、城市公建配套等影响城市发展格局的重量级项目串联起来，运转着福州这座城市的繁华。
无论将来如何拓展，只要是单一中心的城市，最好的资源，最高端的配套，始终集中在中心的趋势不会改变。这是房企以及购房者深谙的福州二环价值支撑点。
▲福州二环重要城市配套示意图
众所周知，受地形及城市战略方向影响，新时代下，福州“东拓南进、沿江向海”的发展进程已不可逆，城市“骨架”被逐渐拉大，加上鼓台二环内的土地开发逐渐饱和，福州二环内的发展重心也正呈现微妙地平移。
从福州市近年存量住宅用地分布图来看，可以明显发现，围绕在东二环与南二环周边两大区域是城区近年土地供应的主要“粮仓”，也是承载主城扩张，承接新兴优质城市资源最为集中的两大发展板块。
其中，得益于泰禾广场的开业，率先崛起的东二环板块如今部分新房价格已经达到3-4万/平，逼近鼓台传统二环，对于刚需及刚改群体门槛较高。
南二环板块地处福州“东进南下”战略发展轴桥头堡，同时也是福州城市向南的重要门户。虽然开发建设相对较晚，但如今南二环城市界面已经极大提升，板块配套正在陆续兑现中。
尤其是近年来，南二环已成为众多优质资源集中落地的城市高质量居住示范区。包括重点商业文教配套，如SM城市广场、中骏世界城、麦顶小分校等，此外福州首个城市更新示范区、福州国际医疗综合实验区等资源红利均落地南二环周边。
▲南二环区位及白湖亭商圈示意图（仅供参考）
相较东二环而言，南二环是目前入主福州二环更为轻松的置业区域。同时对比鼓台二环豪宅与“老破小”并立的现状，焕新后的南二环的城市界面也更符合品质改善社区的要求。
加上随着福州发展重心南移，城市配套扎堆南二环，就价值潜力及宜居属性而言，南二环可以说是当前福州二环区域中最为适合刚改人群需求的置业板块。
02
南二环新价值高地浮现
通过一个城市的环线，可以看到城市的发展轨迹。而环线与主要交通脉络所形成纵横交错的节点，往往应运催生出地铁、商业综合体等配套设施最完备的地方，这也是提升板块人居价值的核心要素。
那么，如何在南二环板块中挑选最具潜力的地段，我们也可以根据以下两个关键因素衡量。
1、 近交通枢纽+大型商业
决定区位发展上限，提升楼盘价值
环顾福州目前的大型商圈，大多为“商业综合体+高架交通枢纽”的配置，包括东二环泰禾广场与岳峰高架桥、华润万象城与工业路高架桥、爱琴海万达广场与浦上高架桥等。
依托高架交通枢纽所带来人流上的优势，通常助推了这些高端综合体的诞生，二者相辅相成的同时，也为各自板块注入了全新的活力。
▲位于浦上高架桥旁的爱琴海万达商圈
南二环的发展也遵循这样的规律，目前邻近福州SM广场的白湖亭立交桥目前正在建设中，这里不仅是福州二环闭合的关键枢纽工程，白湖亭立交与其相连的多条快速路网，共同构建了福州“东进南下”黄金发展轴，对于推动整个城南经济发展起到至关重要的作用。
未来周边居民可通过高架桥可迅速直通二环、三环及多条城市快速路，大大减少出行成本，同时，众多人流也通过白湖亭枢纽汇聚于此，加快以SM广场为主的百万方体量商圈落位形成。
▲白湖亭交通枢纽示意图
就在今年9月23日，在政府各部门全力招商推动下，福州首个SM广场在白湖亭开工。该项目总体量达15.5万方，是老仓山及城南最大的商业购物中心。
除了规模体量巨大，吸引人们的重点还在于SM集团是全球第三、亚洲最大的商场开发运营商，目前已在全球布局94家大型综合购物中心，部分商场甚至入列世界十大购物中心，拥有成熟领先的开发运营经验。
凭借SM强大的品牌号召力及商业操盘能力，南二环乃至福州商业的国际化、时尚感体验将攀升更高层次，在丰富商业业态的同时，也让市民家门口就能享受国际化商圈。
▲福州首个SM广场已在白湖亭开工
▲福州SM广场与周边楼盘示意图
而随着SM这座真正意义上的国际大型购物中心开工，以及白湖亭交通枢纽的建设，南二环板块也将以此为发展核心，由近及远带动周边楼盘居住价值提升。
2、 近地铁口 三轨交汇
扩大居民生活圈 保障楼盘价值
如果说，那么邻近大型商圈及交通枢纽则决定了楼盘价值的“上限”，邻近地铁口保障的是楼盘价值的“下限”。
交通配套便利的交通不仅可以减少上班通勤时间、金钱等成本，也决定了居民未来的生活圈范围。
▲福州轨道交通线网示意图（仅供参考）
南二环老仓山片区拥有发达轨道交通线网，这里不仅是福州3轨交汇之处，布局有1号线、滨海快线（拟2025年通车）及6号线西延线（拟第三轮建设），方便市民迅速直达两大火车站及机场，实现从城内、城际到国际三级跳，大大提升居民出行便利性。
目前放眼整个南二环板块，能集中近地铁口交通优势，同时又享有邻近“白湖亭交通枢纽+SM国际购物中心”所蕴藏的巨大地段潜力的楼盘可谓凤毛麟角，如何在这些楼盘中挑选适合首次改善的置业人群也成为关注焦点。
▲南二环白湖北园板块示意图（仅供参考）
03
看这家市属国企如何诠释产品力
从2023年以来，南二环片区由四家福州本土国企开发的商品房项目陆续亮相，被业内称为“四大金刚”。作为“四大金刚”中首个亮相的改善盘，左海望悦称得上是比较特殊的存在。
左海望悦不仅是南二环中为数不多拥有近地铁口、交通枢纽+家楼下SM国际商圈优势，同时在产品打造上，还具有与片区其他楼盘不同的改善 “标签”。
1） 为数不多坚持精装交付、实景先行
首先，在如今快节奏城市生活下，购房者对于精装房的需求仍较多，不仅极大地节省装修时间、精力，交房后直接拎包入住，简单方便，没有装修的烦恼。
然而在当前大环境下，开发商压缩成本随处可见。尤其是早期高价拿地的开发商，为了降价走量，越来越多楼盘不再做精装交付，改为毛坯交付。
左海望悦便是该片区内极少仍在坚持精装交付的改善盘。不仅如此，左海望悦还本着实景先行的原则，从2023年初内到现在，包括商业街示范区、中庭景观示范区、架空层主题会所、样板房等全部实景呈现，让购房者提前就能体验未来家的生活场景。
▲左海望悦实景图
在北园“四大金刚”中，左海望悦的品质兑现程度是十分突出的，基本把对外宣传的产品标准，全都变成了实景基础。这背后不仅考验房企的资金实力和产品兑现力，也体现出左海对交付品质的信心，对于买房人也更放心。
2） 国际豪宅大师操刀设计景观
在许多新进场的中产阶级客群眼中，想要成为区域改善楼盘代表，社区还得具有标签感，而这些左海望悦。
左海望悦作为当前福州二环内屈指可数的大型纯商品房社区，容积率不到2.0。项目充分发挥大社区的优势，楼栋前后最大距离超过50米，实现超1：1比例楼间距，这在如今二环内改善盘中并不多见。
在景观打造上，左海望悦还重金邀请知名豪宅景观大师团队「山水比德」操刀设计，此举在市属国企尚属首次，据说仅是示范区的花费就斥资将近千万。
▲左海望悦实景图
作为归家第一印象，左海望悦仅社区主大门就做到35米宽，简约现代又不失仪式感。
此外，左海望悦在整个社区约15500㎡大尺度景观园林中，根据不同年龄业主群体的健康、舒适及个性化需求，精心打造了三重归家、五境园林，营造出静谧又自然的空间体验。社区内有约2500㎡中庭叠水景观，外有滨河公园，真正实现外景内园。
▲左海望悦实景图
值得一提的是，考虑到福州的雨季，左海望悦整个社区地势较周边全部抬高1米，防止地库积水。得益于开发商前瞻性的设计，左海望悦历经多次台风引发的大降水，均安然无恙。
左海望悦通过对景观和空间设计的精心打磨，不仅提升了居住的舒适度，也增强了项目的艺术性和观赏性。
3） 敢于将人性化服务前置
此外，左海尤为关注买房人的敏感点，从客户角度出发，注重社区社群的打造。
比如，左海望悦充分利用社区一楼架空层设置约3000㎡悦life邻里交互空间，为业主提供了阅读、童趣、健身、沙龙等四大邻里生活场景。无论是小孩还是老人，每一个年龄层都能在这里找到自己的生活主场。
▲左海望悦悦life邻里交互空间实景图
左海望悦特别重视“销售后”环节，提前运营各类社群。包括成立“小悦芽童享社群”等专属IP，并结合室外公共区域，开展篮球训练营、卡丁车漂移、围炉煮茶、马拉松大师课、奥特曼舞台剧等丰富多彩的社群活动。
相较于其他楼盘，左海真正做到服务前置，努力为业主搭建沟通与社交的桥梁，营造“家外有加”的社群氛围感。加上左海签约建发品牌物业，为业主更添服务保障。
4）户型下足功夫 为改善客户定制
在产品设计上，左海望悦同样下足功夫，尤其是目前主推的建面约124平、148平两种改善产品。
两种户型均为独梯独户设计，每户皆有独立电梯厅，兼具隐私性及尊崇感。其中，电梯选用的是德国精工的蒂森克虏伯品牌，通常只有豪宅社区才配置。赠送的约6-8㎡入户前厅空间，可增加更多生活功能。
户型均为四开间朝南，为主流大面宽短进深布局。同时采用超前的巨厅化设计，将餐、厨、客厅、阳台、书房等5大公区融为一体，加上无横梁与承重墙设计，可以实现约65-71㎡的无界会客厅以及南向约7-7.1米的宽幕阳台。
这类设计不仅极大提升得房率，阔绰尺度甚至可以和市面上170㎡的户型相媲美。还能实现空间布局自由多变，将实用主义与空间感发挥到极致，刷新以往传统大平层价值观。
▲左海望悦样板房实景图
总体而言，左海望悦在地段上，无论从二环内地铁口、以及交通枢纽+SM国际商圈的配置，都是当下福州城市发展中非常突出且极具前景的。
在产品力打造上，左海望悦的景观打造、社区服务以及户型设计上也都可圈可点，以最大诚意为福州市民呈现一个口碑式的品质改善社区，堪称“六边形战士”。
更重要的是，在当前市场上房企跟风“降价减配”的大环境下，左海始终坚持品质为重，精装交付、实景先行的态度。
放眼整个二环板块，左海望悦都称得上是非常亮眼的一个存在，尤其是对于当下青睐地段及居住品质的低门槛改善客户而言，左海望悦不失为一个入手机会。
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