圣运拆迁律师常收到这样的咨询：拆迁方允诺如果能够先签约先搬离，事后会拿到更多的补偿。这样的“先行搬迁拆除协议”，实则是拆迁方常用的心理战术，协议中不仅是补偿标准没写清，往往还约定了非常紧迫的搬离期限，一旦落入这项圈套，后续谈判只会更加被动。圣运律师提示大家，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。这条重要原则已经写入《土地管理法》等法律规定之中，最高法的诸多案例都有该项原则精神的体现。今天，圣运律师结合最高法相关案例为大家进行讲解。
陕西宝鸡于先生的房屋拆迁，在征收方的劝说下签订了《拆迁过渡补偿协议》后，征收方便以此为由强行拆除了于先生的房屋，于先生没有想到仅仅签了一个过渡协议就失去了自己房屋，于是在律师帮助下，将征收方诉至法院。该案经过一审、二审程序，于先生最终取得胜诉。
在案件审理过程中，征收方认为于先生签了协议也认领了拆迁过渡费和奖励金，理应服从拆迁，遂向最高人民法院提出再审。这起案件非常具有典型性，这类“先搬迁后补偿”的协议并无法律法规依据，属于征收方为了加快征收项目的进程，自行创设的签约步骤。
在前述案件中，王有银律师表示，仅有部分的协议约定，不能从根本上保障被征收人的安置补偿权益，更不能替代整体的安置补偿协议，在征收机关完成安置补偿工作之前，不能作为拆除被征收房屋的合法依据。
前述案例来源于最高人民法院所发布的（2018）最高法行申4205号行政裁定书，在判决中，最高法详细阐述了对于征地拆迁与安置补偿的相关联系。征收方以被征人于先生已经签订了拆迁过渡协议为由不服原审法院对其强拆行为的违法认定而诉至最高院，但事实证明，其并没有依法作出责令交出土地决定，也没有依法申请人民法院强制执行，且在没有完成安置补偿工作的情况下，直接对涉案房屋实施了强制拆除行为。
要知道，强制拆除并不是想拆就能拆的，只有在特殊的条件下才能由拥有强拆权力的主体进行强拆，如《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定的违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，以及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十四条第一款第三项规定的：被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行的。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款也规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”该条虽然是针对国有土地上房屋征收强制执行程序的规定，但对因集体土地征收而引起的房屋及附着物的强制拆除问题，亦可参照。
依据上述三条规定，均应在完成补偿安置工作的情况下，对集体土地与国有土地上的房屋实施强制拆除，且必须申请法院强制执行，征收方没有直接强拆被征收房屋的权力，也就是说无论什么原因，即便被征收人已经依法获得了补偿，强制拆除行为也必须按照法定程序申请人民法院执行。
类似本案，先行签订拆迁过渡协议，并将房屋先行交与征收方，无异于将主动权也同时交与征收方，存在极大的法律风险。虽然相关规定明确先补后拆原则，为被拆迁人提供了权利救济的机会，但撤销协议的程序启动难度系数仍然很大。在无法确认协议内容是否合理之时，被拆迁人一定在咨询律师后三思而后签。
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