在房屋征收过程中，房产评估报告不仅是政府作出征收决定的重要依据，更是我们确定补偿数额的重要证明。但是很多拆迁方为了压低补偿数额，会利用评估环节，进而影响最终的补偿内容。为了减少争诉的可能，部分征收部门会依照法定程序选定评估机构，但却会对评估报告的内容做手脚，而很多征收部门又不会对征收报告进行公示，导致我们很多被征收人根本不知道补偿决定所依据的评估报告存在问题。今天，北京圣运律师通过最高法发布的典型案例“吉林省永吉县龙达物资经销处诉吉林省永吉县人民政府征收补偿案”，来和大家聊一聊评估报告究竟可能存在哪些问题。
吉林省吉林市的某物资经销处，因开展棚户区改造项目被纳入征收范围。在征收程序开展的过程中，县征收经办中心作出选定评估机构的实施方案，并召开选定大会，确定改造项目的评估机构。后县政府便依据该评估机构出具的评估报告作出了房屋征收补偿决定。但是该份评估报告中不仅没有评估师的签字，没有附带评估事项的说明，而且该物资经销处的负责人还发现该评估报告明显遗漏了单位的财产，所给出的评估价格也远远低于市场价。因此，陆先生以该征收补偿决定存在事实不清、程序违法、评估机构的选定程序和适用依据不合法、评估价格明显不合理为由，将县政府诉至法院，请求判决撤销上述房屋征收补偿决定。
人民法院一审认为，被诉房屋征收补偿决定依据的评估报告从形式要件看，分别存在没有评估师签字，未附带设备、资产明细或者说明，未标注或者释明被征收人申请复核评估的权利等不符合法定要求的形式问题；从实体内容看，在对被征收的附属物评估和资产、设备评估上均存在评估漏项的问题。上述评估报告明显缺乏客观性、公正性，不能作为被诉房屋征收补偿决定的合法依据。遂判决撤销被诉房屋征收补偿决定，责令县政府于60日内重新作出行政行为。县政府不服提起上诉，吉林省高级人民法院二审以与一审相同的理由判决驳回上诉、维持原判。
在上述案件中，我们不难发现该经销处最终对补偿决定不服，就是因为补偿决定所依据的评估报告存在不合法不合理的情形。今天，北京圣运律师就向大家分析一下，在该案例中，评估报告出现的违法点。
第一、评估报告中没有签章。根据我国《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条的规定，评估机构在完成评估后应当出具整体评估报告以及分户评估报告，并且评估报告中应当由负责房屋证书评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。在最高法发布的典型案例中，涉案评估机构所出具的评估报告没有评估师的签字，这意味着该份评估报告系属无效。而征收部门依据无效的评估报告作出征收补偿决定明显是不合法不合理的。
第二、评估事项不准确。评估机构在征收补偿环节所起到的作用不仅仅是出具一个令征收部门满意或者令被征收人满意的补偿数据，更重要的是尊重被征收人的财产，让最终的补偿金额有一个合理合法的依据。因此，根据我国《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，评估机构在进行评估时不仅要考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、使用权等影响因素对被征收房屋的价值进行评估。而且对未达成合意的附属物，评估机构也应将其纳入评估机构，其中包括但不限于：被征收房屋内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业等损失等等。而在本案中，评估机构在有意无意中遗漏了很多被征收人财物，依据这种评估报告对被征收人进行补偿是非常不合理的。
第三、评估价值与房屋价值存在出入。为了能够尽量合理合法的对被征收人房屋价值作出判断，我国相关法律确定了多种评估方法，包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法，这样能够方便评估师依据实际情况选用不同的评估办法。由于不同评估方法得出的结果可能存在较大出入，对此，我国法律同时规定，若与被征收房屋类似房地产有交易的，应当选用市场法评估，若被征收房屋或者与其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估，若被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。这样不仅方便评估师，而且能够令被评估人对评估报告更加信服。
评估并不是我们日常生活中常见的事情，因此很多朋友对评估报告的组成并不了解。因此，圣运律师提醒大家，评估报告应当是由封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件八个部分组成。大家若正在经历评估程序，可以在拿到评估报告后核对一下评估报告是否存在问题。若存在问题大家可以要求评估机构给出解释或者向房地产价格评估机构申请复核评估。
文章 | 圣运律师 | 视觉 编辑 | 圣运律师
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