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2024年，注定是决定房地产市场全新走向的一个关键转折年。
自2021年起，房地产市场开启了一场史无前例的重大调整。行情下行三年多后，这场调整来到了“重大转折点”之上。
2024年9月26日，中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，同时强调“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，对于房地产市场给出了明确方向。
实际上，从“517政策”到“926政策”，从中央到地方，2024年房地产各个维度的配套政策均在重构。
但从市场表现来看，2024年各城市、各板块、各产品条线的行情分化依然在加剧。政策“托举”楼市向新而行，但短期内楼市仍存在诸多不确定因素。
而分化、变化、转折，这一系列表现，正是构建房地产发展新模式的必经过程。
那么，之于常州，2024年这一整年，又有哪些“变与不变”？未来面貌又该如何展开想象呢？
值此岁末年初交替之际，克而瑞常州房产测评重磅推出《革故鼎新——2024年常州房地产年鉴》栏目。
我们将从多个篇章总结2024年常州楼市，并寻找2025年市场方向。
此外，2024年也是常州“万亿之城再出发”的起步之年，在城市能级及城市建设上也迎来了全新蝶变，此次年鉴也将带大家一起回顾2024年常州的高光时刻。
本篇是本专题的『宏观政策篇』。
房地产市场下行第三年，政策面迎来“重磅级转折”。纵观2024年一整年，房地产配套政策几乎全面重构。
从全国来看，以“517新政”开启了政策转向的序幕，“926政策”成为行业的转折点，政策力度、频次相较于2023年均显性上升。
从常州来看，除跟进落实宏观政策外，地方政策也在积极调整。2024年一季度放松落户政策、公布常州版高品质住宅标准，二季度出台房地产新政，涉及不再新建安置房、优化人才购房补贴等12条举措。
2024年末，高层会议定调，2025年将重点抓好“持续用力地推动房地产市场止跌回稳”等五项工作，推动构建房地产发展新模式。
本篇从政策层面对常州房地产市场进行年终盘点，以期对2025年的行业动向做简要展望。
宏观政策全面重构
2024年，房地产政策由纾困，转向全面救助。存量政策加速落地，增量政策持续加码，无论是政策力度、出台密度还是落地速度，都远超历史任何一个时期。
上半年，主要是通过对现行制度进行持续优化，完善房地产行业发展新模式。
3月，两会定调房地产政策持续优化方向不变。月末国常会中，首次提出“有效激发潜在（住房）需求”。4月政治局会议上，强调要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策。
5月国务院政策吹风会正式开启了去库存重磅举措，也为接下来房地产政策风向的转变做了铺垫。
5月17日，中国人民银行下调首套房和二套房首付比例，取消全国层面个人住房贷款利率下限，下调住房公积金贷款利率。
随后，各城市纷纷跟进执行这一政策。5月18日，常州下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；5月28日，常州首套和二套房贷最低首付比例分别调整为15%和25%，此后商贷利率也进一步下调。
这一波新政后，热点城市新房及二手房点状复苏，但复苏动能迅速走弱，政策效应持续性一般。对于常州而言，517新政对于楼市并未有明显刺激作用，市场观望情绪依旧。
时间来到2024年下半年，政策力度、频次均有所上升。
9月26日，中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，成为行业转折点。
随后10月，国新办会议发布了“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳，持续为市场“添火”。其中，“四个取消”政策实际贯穿全年，如常州，政策环境本就较为宽松，2023年全面取消限售后，基本已无抑制性行政手段。
11月，宏观政策面继续发力，主要涉及三方面：一、自然资源部发布运用专项债收购存量闲置土地的各项细则。二、财政部、税务总局、住建部发布税收优惠政策，包括契税调整、取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。三、城中村改造扩围至近300个地级及以上城市。
可以看到，下半年这一轮又一轮的政策既是在持续落实存量政策，也是在通过增量政策促需求、保主体。
目前，制约住房消费需求的限制性政策已基本解除，房贷利率和首付比例降至历史最低，住房交易全面降税。同时，供给端政策，如城中村改造、存量房和闲置土地收储等，均在加快落地。
在这些政策加持下，市场各项指标均有了显著改善和企稳迹象。如常州新房市场，四季度活跃度也有所提升，成交量小幅翘尾收官。
常州地方政策以“去库存”、“调结构”为主
在“消化存量房产和优化增量住房”的主基调之下，2024年常州也出台了一轮房地产新政。
6月13日，常州市房地产发展与房地产市场调控联席会议发布《关于印发进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，共计12条举措，包括降低首付比例、降低贷款利率、加大公积金支持、优化人才购房补贴政策等。
其中提到的2个“不再”——“不再新建安置房”、“原则上不再新增供应普通商品住宅用地”，为首次提及。
而这2个“不再”，也是常州对“构建房地产发展新模式”的一次尝试。
首先，“不再新建安置房”，且一律不再新增安置房用地供应，这一举措的内核就是去库存。
暂停安置房用地供应，是为了从源头上控制整体存量。通过收购商品房用于安置房，从而把安置需求并入新房市场，在一定程度上消化了楼市库存，平衡供需关系。同时，还叠加了“房票”等措施，在去库存的基础上，满足被征收人的多元化人居需求。
其次，“原则上不再新增供应普通商品住宅用地”就是调结构的重要一环。这一举措的重点并非“不再新增”，而是在“普通”这个字眼上。这意味着，未来常州商品住宅用地供应，将以改善型（高品质）住宅用地为主。
典型如2024年晋陵竞得的中吴宾馆东侧地块，容积率仅1.1。从设计方案来看，该项目拟建26栋建筑，其中24栋为住宅，层高2-6F。可见，未来要打造的产品大概率是别墅+洋房，而且是以别墅为主。
除613政策外，在提升住房品质层面，2024年上半年常州先后发布了《常州市高品质住宅规划管理实施意见（试行）》以及《常州市改善型住宅规划管理实施意见》（征求意见稿），为“造好房子”提供政策支持。
展望2025年：持续用力推动房地产市场止跌回稳
那展望2025年，房地产政策会如何发力呢？
2024年末，高层会议已经指明了方向：持续用力推动房地产市场止跌回稳。
会议对2025年的重点任务做了部署，将重点抓好五项工作：
（1）持续用力推动房地产市场止跌回稳。
（2）推动构建房地产发展新模式。
（3）大力实施城市更新。
（4）打造“中国建造”升级版。
（5）建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。
从工作内容来看，2025年主要是对既有政策的持续有力地落实，从而推动房地产新模式的构建。
一是着力释放需求。
把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。
实际上，在城中村改造层面，常州已经走在了较为领先的层面。
2025年，常州还计划实施5000户以上的城中村改造，本年度民生实事涉及改造城中村40个，同时全面推广房票安置。此外，将同步开展城中村改造自主更新试点工作，在2024年3个试点村基础上，力争形成启动一批、实施一批、储备一批的滚动推进模式。
△大丼村—陈家塘自主更新片区效果图
二是着力改善供给。商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。
从长远看，房地产市场要实现平稳健康发展，要回应“群众关切”，在“造好房子”、商品住房销售制度改革等方面积极推进。
落到常州层面，整体购房环境虽然已十分宽松，但也仍有可进一步的空间，比如推进以旧换新以及给与购房补贴等。
总的来说，2024年房地产配套政策全面重构，宏观方面的各项政策已经基本释放“见底”，整体购房环境较为宽松，也为常州楼市带来了一段波动行情。
而2025年政策端的发力点主要在已出台政策的落地实施，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期。也期待今年，持续推进的政策能为常州楼市修复信心、构建房地产新模式起到助力作用。
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