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2024年，注定是决定房地产市场全新走向的一个关键转折年。
自2021年起，房地产市场开启了一场史无前例的重大调整。行情下行三年多后，这场调整来到了“重大转折点”之上。
2024年9月26日，中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，同时强调“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，对于房地产市场给出了明确方向。
实际上，从“517政策”到“926政策”，从中央到地方，2024年房地产各个维度的配套政策均在重构。
但从市场表现来看，2024年各城市、各板块、各产品条线的行情分化依然在加剧。政策“托举”楼市向新而行，但短期内楼市仍存在诸多不确定因素。
而分化、变化、转折，这一系列表现，正是构建房地产发展新模式的必经过程。
那么，之于常州，2024年这一整年，又有哪些“变与不变”？未来面貌又该如何展开想象呢？
值此岁末年初交替之际，克而瑞常州房产测评重磅推出《革故鼎新——2024年常州房地产年鉴》栏目。
我们将从多个篇章总结2024年常州楼市，并寻找2025年市场方向。
此外，2024年也是常州高质量迈入GDP万亿之城的第二年，在城市能级及城市建设上也迎来了全新蝶变，此次年鉴也将带大家一起回顾2024年常州的高光时刻。
本篇是本专题的开卷篇『关键词篇』。
2024年，已经正式收官。
鉴往知来。本篇，克而瑞常州房产测评从多重角度出发，带大家重点聚焦2024年常州房地产市场发展的4个关键词，并希望能从中窥见2025年的楼市脉络。
2024年，常州楼市“不变”的依然是持续低位盘整的行情，全年新房整体表现为量价齐跌。
但，在“不变”的大行情中，分化趋势同样愈演愈烈，2024年仍在进一步加剧。主要体现在三个方面：
第一，体现在供应上，2024年新房供应持续减弱，个别区域甚至未有纯新盘入市。
一方面，2024年全市仅10余个纯新盘首开入市，甚至个别区域全年都未有纯新盘入市。另一方面，2024年开盘、加推频次约60余次，新房供应持续走弱，大多数楼盘以消化存量为主。
第二，体现在成交上，二手房成交仍好于新房，而新房成交也呈现“前低后高”趋势。
相较于2023年，2024年常州二手住宅的成交高峰有所回落，单月最高成交量在3800套左右。大致来看，除2月、8月、9月外，二手住宅的月度成交量基本维持在3000套以上，但仍明显好于新房。
2024年全市新房成交同比2023年也有所减少，前三季度成交表现一般，四季度受9月底新政效应叠加各大房企加大折扣力度促销积极“自救”，楼市活跃度有所提升。
从数据来看，四季度成交套数突破4200套，为全年新高，这也带动常州新房市场小幅翘尾收官。
第三，体现在产品上，高产品力楼盘与高性价比楼盘在成交上平分秋色，但“价格”仍是刺激需求入场的主因。
从全年商品住宅销售榜单来看，成交相对领先的依然是两大典型楼盘：一类是以星河丹堤、万科理想城为典型的高性价比楼盘，另一类是以龍宸壹號、华盛珑御中棠为典型的高产品力楼盘。但当下，无论是何种置业需求，价格是促进成交的一大主因。
值得一提的是，2024年四季度一众楼盘响应窗口期加大折扣力度后，目前大多数楼盘的让利空间已基本见底。
市场下行三年，常州新房市场的成交均价也连降了三年。
从数据来看，这三年期间，常州房价从1.7万元/㎡左右跌到1.6万元/㎡左右，到2024年，全市成交均价已至15900元/㎡。
房价下行的背后，与各个楼盘“以价换量”的营销策略有较大关系。在被诸多不确定性因素包裹的市场中，当下购房者置业首先关注的就是销售的确定性，在这其中，价格因素便是关注度最高的一个“确定性”。
从区域来看，2024年除武进区房价基本持平外，其余区域、县市的房价均同比有不同程度的跌幅。
其中，新房全域改善化的天宁区，其房价在2024年跌破2万元/㎡。本就是“价格洼地”的经开区，因各个楼盘价格较为内卷，2024年区域成交均价也跌破1.3万元/㎡。
从楼盘来看，“以价换量”对于促进成交有一定的作用，2024年成交相对领先的一些楼盘，在价格上都具备较强的优势。
比如连续多月蝉联武进区套数榜第一的星河丹堤，2024年商品住宅成交均价仅13300元/㎡。再比如市府板块豪宅项目龍宸壹號，2024年商品住宅成交均价约26800元/㎡，在同档次项目中具备更高的性价比。
2024年，房地产配套政策几乎全面重构，“宽松”的基调贯穿全年。
4月30日，中央政治局会议指出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
5月17日，中国人民银行下调首套房和二套房首付比例，取消全国层面个人住房贷款利率下限，下调住房公积金贷款利率。
9月26日，中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，同时强调“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。
10月17日，国新办会议明确指出了推动房地产市场止跌回稳的组合拳，即“四个取消、四个降低、两个增加”。
可以说，“517新政”开启了政策转向的序幕，“926政策”成为行业的转折点。
这两轮重大举措落地后，全国多地也陆续跟进出台了地方层面的政策。以常州为例，在6月13日出台了新一轮房地产新政。
这一轮政策包含12条举措，除跟进降首付、降利率、购房补贴等内容外，重点提到了2个“不再”，即“不再新建安置房”、“原则上不再新增供应普通商品住宅用地”，旨在去库存、调结构。
从市场反馈来看，前三季度尽管政策面持续优化，但常州的市场反应却并不积极。在926政策一揽子利好带动下，叠加各房企响应政策窗口期持续加大的折扣，四季度楼市活跃度明显提升，连续3个月常州全市单月成交量突破1300套，12月更是创2024年新高，单月成交突破1400套。
对于购房者而言，当下宏观方面的各项政策已经基本释放“见底”，整体购房环境较为宽松，也是上车的机会性节点。
那么，2025年楼市何去何从呢？
在2024年末召开的全国住房城乡建设工作会议上，已经指明了方向——政策基调转向化风险、稳主体、稳市场。
会议对2025年的重点任务做了部署，将重点抓好五项工作：
（1）持续用力推动房地产市场止跌回稳。
（2）推动构建房地产发展新模式。
（3）大力实施城市更新。
（4）打造“中国建造”升级版。
（5）建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。
从“持续用力”一词，可见高层“稳楼市”的决心非常坚定，这也将是2025年住房城乡建设工作的首要任务。
从工作内容来看，2025年主要是对既有政策的持续有力地落实。
以常州为例，城市更新是近年来一直在大力推进的重点工作，从老旧小区改造到城中村自主更新，从旧城改造到存量资源再利用，涉及城市的方方面面，也让常州面貌日新月异的同时又不失古城风韵。
在“造好房子”层面，2024年3月常州出台了高品质住宅标准，鼓励建筑改善型住宅。其后，在《常州市2024年住房发展年度计划》中，也明确提到将加大绿色智能的改善型住宅供应，且“从规划引领、土地供应、开发建设、运营维护等环节全链条植入改善型住宅开发理念，凝心聚力推动项目实施”。
相信，未来在对既有措施持续、有力地推进中，将为房地产发展寻找全新赛道，同时为构建房地产新模式起到积极助力。
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