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2024年，注定是决定房地产市场全新走向的一个关键转折年。
自2021年起，房地产市场开启了一场史无前例的重大调整。行情下行三年多后，这场调整来到了“重大转折点”之上。
2024年9月26日，中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，同时强调“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，对于房地产市场给出了明确方向。
实际上，从“517政策”到“926政策”，从中央到地方，2024年房地产各个维度的配套政策均在重构。
但从市场表现来看，2024年各城市、各板块、各产品条线的行情分化依然在加剧。政策“托举”楼市向新而行，但短期内楼市仍存在诸多不确定因素。
而分化、变化、转折，这一系列表现，正是构建房地产发展新模式的必经过程。
那么，之于常州，2024年这一整年，又有哪些“变与不变”？未来面貌又该如何展开想象呢？
值此岁末年初交替之际，克而瑞常州房产测评重磅推出《革故鼎新——2024年常州房地产年鉴》栏目。
我们将从多个篇章总结2024年常州楼市，并寻找2025年市场方向。
此外，2024年也是常州“万亿之城再出发”的起步之年，在城市能级及城市建设上也迎来了全新蝶变，此次年鉴也将带大家一起回顾2024年常州的高光时刻。
本篇是本专题的『楼市篇』。
2024年，是房地产市场下行的第三年，同样也是行业迎来深度调整的新一年。
在分化与转折的历史节点，持续筑底的常州楼市，究竟在2024年交出了一份怎样的成绩单呢？
我们依然用数据说话，为大家做一个简单的回顾。
据克而瑞数据统计，2024年常州全市（含金坛、溧阳）新房供应量约为133.8万㎡，同比减少约13.5%；成交量约为183.2万㎡，同比减少约17.9%。
2024年，常州新房市场持续低位盘整，市场行情进一步下探。
从线性趋势可以看出，无论是供应量还是成交量，2024年的新房数据都是近10年来的新低。
2024年，常州各楼盘新房源加推的积极性依然不高，全年全市有新房源供应的楼盘仅36个左右，其中纯新盘约10余个。
虽然供应持续走弱，但受新政效应影响，2024年常州新房成交在四季度有了一次短期波动行情，连续3个月的成交量均是年度相对高位。
这一区间的市场波动，主要有两个原因：1、9月底新政效应开始显现；2、不少房企响应新政窗口期加大了促销力度。
而前三季度，在3月、7月也曾有过短暂的波动行情，均是因为当月有低价盘集中备案，促使成交量环比增加。
总的来说，虽然2024年常州新房成交翘尾收官，但“翘尾”的主因与前期基数低有较大关系，目前常州新房供求仍处于缩量通道，市场修复仍需时间。
展望后市，2025年1月恰逢传统春节，再加上前期积压的需求持续释放后，后续新房成交或将有所回落。
细化到各个区域，2024年常州各区域新房供求表现各有不同。
从供应量来看，武进区相对领先，溧阳垫底。
2024年武进区以约40万㎡的供应量站上了常州各辖市区的第一位。这个供应量，占全年全市总供应量的30%左右，同比2023年增加179%。
供应量的显性增加，主要得益于星河丹堤、路劲金东方玖园、华盛珑悦云玺、碧桂园新月时光、久筑理想时光等众多楼盘的供应。
值得一提的是，虽然新增了不少供应量，但武进区的选房空间依然不大，大多数板块的主力在售楼盘基本在1-3盘左右。
从成交量来看，新北区相对领先，钟楼、经开垫底。
2024年新北区以约41万㎡的成交量位居全市第一，但其实同比2023年，成交量依然有所下滑。这也与市场下行三年，各楼盘持续承压有关。
从成交来看，2024年新北区改善程度更强、楼盘相对更多的市府板块，价格内卷趋势更为明显，该板块年度成交均价从2023年的25110元/㎡下跌至23870元/㎡。以价换量策略之下，叠加较高的产品力，也为该板块多个楼盘带来了销售的确定性。
此外，除市府板块外，如春江、恐龙园等板块也分布着一定体量的刚需房，叠加较强的价格优势，也在不断刺激需求入场。如春江板块的星河时代，便位居2024年新北区商品住宅项目销售套数榜第一。
2024年，经开区虽然整体成交量垫底，但各楼盘的价格也非常内卷，再加上多数楼盘均集中在经开区城区板块，其实整体成交量也相对不错。
这一点，我们可以从2024年成交量相对领先的板块来看。
在此前的文章中，我们也曾详细分析过榜单前三的板块，这三大板块虽然在售楼盘产品不同，但都有三个共通点：第一，区位价值已兑现或正在大幅度兑现；第二，板块新房选择空间相对较大，主力在售楼盘相对更多；第三，板块内楼盘价格内卷激烈，促使买房成本进一步降低。
这三大“确定性”，也助力这三大板块的楼市活跃度提升，从而带动了实际成交。
2024年，常州全市新建商品住宅均价约为15900元/㎡，同比下跌约3.7%。自2022年市场下行以来，常州新房市场的成交均价也连降了三年。
其中，常州市区（不含金坛、溧阳）新房成交均价约17480元/㎡，同比下跌约8%。
金坛新房成交均价约11070元/㎡，同比下跌约7%。
溧阳新房成交均价约10060元/㎡，同比下跌约7.6%。
分区域来看，除武进区房价基本持平外，2024年其余各辖市区的房价同比2023年均有不同程度的下行，这与各个楼盘“以价换量”力度的加大有较大关系。
在这其中，钟楼区与经开区的房价同比跌幅相对更大。值得一提的是，市场承压之下，即便是新房全域改善化的天宁区，房价也不可避免显性下行。
按时间来看，2024年上半年天宁区的房价维持在2万+元/㎡，下半年，从三季度19700元/㎡下滑至四季度的17800元/㎡。这其中，除了各楼盘持续的价格内卷外，也与高性价比盘华盛锦云华庭集中备案有关。
总的来说，各辖市区房价的下行，主要是因为各个楼盘的“以价换量”。
从整体数据来看，2024年的常州楼市依然很难。
如今，2025年已经来临，在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的主基调下，常州新房市场会有新的变化吗？不妨拭目以待。
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