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1月10日，克而瑞常州机构|克而瑞常州房产测评主办的《向新·谋变-2025年常州房地产发展论坛》，在ICC白云新城文化艺术中心隆重举行。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生、常州相关政府部门领导、各大房企代表，以及戈文问说楼市抖音号、微信视频号的粉丝们现场共同参与。
# 筑底分化，止跌回稳
克而瑞集团研究中心副总经理杨科伟先生以《2024全国房地产市场回顾与展望》为主题进行了演讲。
回顾2024年，行业在“变与不变”中砥砺前行，未变的是行业销售、投资、新开工依然承压，但也有好的消息传来。9·26政治局会议首提“止跌回稳”，四季度成为一道明显的分水岭，房地产市场又一次站上了重要转折点。
站在2025年开端，杨科伟先生用全方位的数据和精彩解读带大家一起回顾了2024年全国房地产市场发展变化，并给出了2025年的方向预判。
一、房地产政策全面重构
2024年，房地产政策由纾困转向全面救助，9·26政治局会议首提“止跌回稳”，成为这一轮中国房地产重要的转折点。此后，中央多个部门打出政策“组合拳”。
目前，限制性政策基本解除，房贷利率和首付比例降至历史最低，住房交易全面降税，同时，供给端政策也在加快落地。
二、销售持续承压，分化持续加剧
2024年，一二手房总需求趋稳，一线城市同比正增7%。
新房成交：销售、投资、开工承压下行，但百城新房成交四季度止跌，出现脉冲式行情。高端住宅占比提升，2024年全国11个超百亿神盘，10万元/㎡以上楼盘达8个。
二手房成交：2024年，30个重点城市二手房成交面积为2.3亿平方米，创历史新高，一二手份额开始逆转。
房价走势：房价回调，四季度企稳。一手房价格回到2019年，二手房价格回到2017年。
土地市场：一方面土地投资继续下行，重点城市拿地开工率不足五成；另一方面土地投资集中度上升，房企拿地主要聚焦上海、北京、杭州等城。
房企格局：企业销售持续承压，百强房企2024年累计销售操盘金额同比降低28%。千亿房企共11家，数量回到2016年。
三、房地产行业未来趋势展望
2025年政策发力点以“保主体”为主，存量土地回购将是核心引擎，解决存量土地积压，拉动房地产投资，推动房地产止跌回稳。
预计2025年上半年止跌基本完成，杭州、上海、成都等八城将率先回稳。产品层面“良币驱逐劣币”成为趋势，对于房企而言，机遇与调整并存。
# 花开须有时
聚焦到常州层面，2024年房地产市场又交出了一份怎样的“成绩单”呢？
克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞常州房产测评首席分析师戈文问先生以《花开须有时》为主题进行了演讲，从常州房地产政策环境、土地市场、新房市场、二手房市场以及客户需求调研等多维度进行了深入浅出的讲解。
在戈文问先生的解读中，我们看到2024年常州房地产市场持续底部盘整，看到了分化行情进一步加剧，也看到了购房者心态的变化。
常州房地产市场持续低位盘整
政策层面，常州以落实宏观信贷政策为主，购房补贴等刺激政策态度收敛，市场有效需求未能激活。
土地市场，市场存量高企背景下，房企拿地意愿缺失，城投融资托底仍为主旋律，仅个别地块由市场化房企获取。但值得一提的是，2024年常州宅地低密化趋势进一步显现。
新房市场，2024年市区商品住宅供求量创新低，成交均价进一步回落，楼市持续低位运行。以价换量全线覆盖，常州市区成交前十项目集中在高产品力+高性价比改善盘以及具备较强价格优势的刚需盘。
金坛受个案整盘供应影响，同比2023年供应量有所增加，但成交量价同比下滑；溧阳仅1盘新增供应，供求量价均有较明显下滑。
从区域来看，除武进区外，其他区域均呈现明显量降，其中钟楼区下降最多。从板块来看，成交头部板块多为价格内卷强度高的板块，6成板块均价同比下降超10%。
从产品来看，低密改善产品更为健康，也更符合改善客户预期。高层住宅份额收缩明显，叠墅成交占比持续上升；120-144㎡为近两年主力成交面积段，144㎡以上面积段成交占比上涨明显，且144-180㎡面积段去化周期最短。
二手房市场，以价换量效果显著，2024年二手住宅成交量达到市场调整三年来的峰值，分化行情之下，各区域一二手比值呈扩大趋势。自常州全面解除限售后，次新房加速挂牌入市，2024年二手住宅套均面积持续走阔，夯实二手市场“刚需+首改”结构特征。
买房、卖房心态转变
在此次论坛上，戈文问先生以《2025年买房需求调研》为楔，为大家分享了上千份调查问卷背后关于买房、卖房心态的真实转变。
从调研数据来看，2025年，近一半受访者家庭有买房或卖房计划，改善居住条件是置换主因，市场对好房子的需求仍然强烈。
从购房需求来看，受资金原因、市场预期以及政策存在进一步放松等多方面影响，目前观望情绪浓厚。
77%的受访者购房目的为改善自住，且半数以上对新房和二手房持开放态度，表明都可接受，未来意向购房板块仍集中在各行政区的核心板块。
从微观层面来看，改善倾向明显，产品上洋房青睐度较高，户型上140-160㎡最受欢迎，4室2卫以及3室2卫为首选。
对于房价，受访者的接受度主要集中在1.6万元/㎡以下以及1.6万-2万元/㎡之间，对房价及市场的预期仍然较弱。
从卖房置换需求来看，不少受访者认为价格和市场行情是影响出售的主要原因，但仅41%的受访者愿意用降价换取更快的成交，且能接受的降幅多在10%以内。
# 预见常州楼市2025
鉴往知来。复盘过去，是为了更好地看清未来。2025年，常州房地产市场的新路在何方？
在此次论坛现场，戈文问先生基于房地产大数据以及资深行业经验，对2025年常州房地产进行了预判。具体如下：
一、政策层面
宏观政策仍将保持放松态势，以促进房地产市场止跌回稳，在宏观宽松背景下，常州政策有望积极有为，如推进城中村改造、税费补贴、土地开发灵活度等方面，激发市场供需两端活力。
二、土地市场
在多年市场化房企拿地缺失及核心低密产品空白的背景下，房企投资意愿有望弱复苏。
三、新房市场
2025年市区新增供应预计将大幅走低，供求关系下半年逐步修复，带来销售量价企稳、信心修复的新周期。市区商品住宅下半年有望价格止跌，全年成交量小幅回升，但分化依旧。另外，市场稀缺的低密/创新（如四代宅）产品，以及高产品力具备性价比的项目相对热销。
# 克而瑞常州房产测评权威榜单发布
本次论坛还有一个重点，就是发布“克而瑞常州房产测评权威榜单”。
克而瑞常州房产测评以数据库海量数据为基础，立足克而瑞多年专业研究经验，从购房者角度出发推出的“2024年度常州价值企业”和“2024年度常州价值楼盘”，相信这两份榜单将会给购房者带来更多指导作用。
荣膺“2024年度常州价值企业”的有：中建智地、龙城国控、晋陵地产、嘉宏集团。（排名不分先后）
荣膺“2024年度常州价值楼盘”的有：绿城桃源东方、龙控公园华府、ICC白云新城、中吴江南春、国色风华、山和风华、山外有山、中建国贤府、蓝城春江明月。（排名不分先后）
2025年已经开局，政策端已明确定调将“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
历史的车轮又把房地产行业带到了新的转折关口，2025年又将呈现怎样的行情？不妨拭目以待。
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