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2024年，注定是决定房地产市场全新走向的一个关键转折年。
自2021年起，房地产市场开启了一场史无前例的重大调整。行情下行三年多后，这场调整来到了“重大转折点”之上。
2024年9月26日，中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，同时强调“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，对于房地产市场给出了明确方向。
实际上，从“517政策”到“926政策”，从中央到地方，2024年房地产各个维度的配套政策均在重构。
但从市场表现来看，2024年各城市、各板块、各产品条线的行情分化依然在加剧。政策“托举”楼市向新而行，但短期内楼市仍存在诸多不确定因素。
而分化、变化、转折，这一系列表现，正是构建房地产发展新模式的必经过程。
那么，之于常州，2024年这一整年，又有哪些“变与不变”？未来面貌又该如何展开想象呢？
值此岁末年初交替之际，克而瑞常州房产测评重磅推出《革故鼎新——2024年常州房地产年鉴》栏目。
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我们将从多个篇章总结2024年常州楼市，并寻找2025年市场方向。
此外，2024年也是常州“万亿之城再出发”的起步之年，在城市能级及城市建设上也迎来了全新蝶变，此次年鉴也将带大家一起回顾2024年常州的高光时刻。
本篇是本专题的『天宁篇』。
相比于新城区的现代繁华，天宁有着历史的厚重感，是传统龙城味道的呈现者，也是常州现代城市文明的中心，更是常州的文化中心、商业中心、教育中心、医疗中心。2024年，天宁的城市界面、人居面貌、区域能级、楼市发展都取得了长足进步。寺墩遗址省级考古遗址公园成功立项；焦溪古镇入选“此生必去的长三角古镇”；省重大农文旅项目舜山小镇惊艳开园、火爆出圈。东方侏罗纪项目有序推进，省重大项目东方侏罗纪城堡酒店主体封顶。华东区域最大体量、全市首座万象城满铺开业，100多家省、市首店引燃城市消费热力，重塑龙城时尚消费格局。2024年，天宁持续推进老旧小区改造。红庙头、武澄村等4个片区完成城中村改造；筹集保障性租赁住房超800套；加装既有住宅电梯60台；新建公共停车泊位2000个；完成适老化改造2000户。晋陵小学、怡康小学、光华学校综合楼正式投用；全市最大网约车服务驿站“红动力”新能源服务舱建成启用；朝阳里等绿地公园焕新出镜。郑陆镇村庄规划编制实现全覆盖，城乡融合探索实践获新华社内参刊发；横沟村一期现代化宜居农房主体完工；创成省级首批宜居宜业和美乡村3个。城市界面日新月异，2024年，天宁新发展动能加速汇聚，新产业赛道收获硕果累累。全年签约优质项目116个；渔光一体光伏发电项目正式并网；盛天传动、界达轻量化零部件项目竣工即投产；跨境电商生态加速聚集，阿里巴巴国际站入驻；工业互联网科创中心获批省级科技孵化器；强力先端、海图科技创成省级工程研究中心；省技术产权交易市场工作站成功落户；香港天宁科技创新中心正式挂牌；区级知识产权公共服务平台建成投用万人有效发明专利拥有量突破50件。产业发展，人才是关键。2024年，兰陵“萃”人才公寓迭代升级，人才总量超20万人。2024年，在城市建设、文化建设、产业建设方面，天宁可以说交出了一份活力满满、热气腾腾、成绩斐然的答卷。在常州房地产区域格局中，无论市场行情如何，天宁区始终是城市的房价、产品力标杆。但2024年因市场低迷，天宁的整体房价与2023年相比呈下行趋势，下跌幅度在9%左右。新房成交量变动不大，但供应量“腰斩”。具体来看：供应量方面，2024年，天宁区新建商品住宅供应量约为12万㎡，同比减少约61%；成交量方面，2024年，天宁区新建商品住宅成交量约为27万㎡，同比减少约4%。2024年，天宁区新建商品住宅明显供小于求，可见市场韧性。受市场低迷影响，整个2024年，天宁区在售各楼盘仅有4次开盘加推动作，分别是大和·玖越、品悦·雲起、华盛·锦云华庭，其中华盛·锦云华庭为首开项目。产品覆盖比较全面，从刚需到改善均有入市。细分到各板块来看，板块之间分化比较明显，部分板块供求走势更具表现力，一些板块基本是空白状态。具体来看，2024年天宁区供求领先的板块依旧是青龙。2024年，青龙供应量约11.6万㎡，成交量约12.5万㎡，供求量均为全区最高，是天宁供求相对最活跃的板块，普遍改善的产品定位也集中了全市的改善客群。但不可否认的是，受市场整体影响和板块竞争激烈等因素，青龙板块各楼盘在2024年降价力度也比较大。而且，随着项目陆续交付，楼盘之间的竞争也正在从期房竞争延续到现房竞争。清凉-丽华板块2024年成交量为4.6万㎡，全区第二，主要是板块内的弘阳·1936、华润·润府，成交量较大，但板块全年无新房供应。实际上，2024年天宁区除了兰陵板块和青龙板块外，其他板块均无新房供应，且大多只有个别楼盘在售。另外值得一提的是，清凉-丽华板块内的高端改善盘，山和风华即将迎来交付，进入现房销售，所见即所得。山和风华是纯正的风华系产品，打造了高层、洋房两种产品形态，精装交付，是老城区少有的科技豪宅。自开盘以来，该楼盘的成交均价在2.8万元/㎡左右，始终位于全市房价第一梯队。产品力亦如是，该楼盘在人居产品及人居配套上的打造也是可圈可点。在户型设计上，既有主流的传统布局，也有适配年轻人需求的创新布局，各有优势。人居配套上，山和风华是常州首个将社区景观做进车库的项目，创新打造雨幕环岛+晶磨石地库。另外还打造了配有恒温室内泳池、健身中心、私宴厅、茶室、业主会客厅等五大功能空间的3000㎡艺术会所。2024年，天宁新建商品住宅均价约19430元/㎡，回到常州全市首位，但与2023年相比下跌9.3%。纵观天宁区2024年房价走势，全年房价波动比较大，年度峰值在1月份，成交均价为21225元/㎡，年度谷底在12月份，成交均价为16404元/㎡，整个年度总体呈现出上半年高于下半年的走势。上半年天宁区主力成交房源为2万+元/㎡以上的改善型高品质楼盘；而下半年成交主力在青龙板块，尤其是年底华盛·锦云华庭的入市，该楼盘仅12月一个月就成交了143套，成交均价约12400元/㎡，拉低了天宁区整体新房均价。为了促进销售，各个楼盘都采取了“以价换量”的营销策略，优惠力度不断释放加大，整体成交价格基本都呈现走低趋势。而一些头部价格豪宅，又未形成规模性的成交备案，对整体房价的拉动作用就不是很明显，因此整体来看全年尤其是下半年房价下跌十分明显。展望2025年，天宁预计入市的纯新盘仅1个，即丽华片区的龙游茗著。因此2025年的天宁新房市场，供应依旧有限，但产品深改的底色不变，全域除郑陆这一个乡镇板块外，其他板块都进入到深度改善阶段。市场表现分化也比较明显，尤其是仅有个别楼盘供应的板块，如文化宫、凤凰新城等，2025年住宅市场表现力会明显弱于青龙等供应充足板块。但后者也会继续面临竞争压力大、市场回暖前继续采取“以价换量”的情况。但天宁区作为常州老城厢的重点区域，价值底盘还在，2025年天宁区的楼市表现，会保证一个短期盘整、长期高度乐观的发展走势。
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