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户型，是决定人居舒适度的一个关键因素。
这几十年来，户型历经了一波又一波的迭代。因而，再回头看的时候，你会发现不少房源的户型已经“落伍”了。
南北不通透、得房率低、“犄角旮旯”的拐角空间、冗长的过道……这些老户型，正在被市场“淘汰”！
在二手房市场，百平以下的小户型是房源最充足的一类。但，受限于面积，小户型房源在设计时往往“捉襟见肘”，也更容易被时代“淘汰”。
早期商品房开发时，如花园新村、白云新村、清潭新村这类的大型社区，不少户型的面积在50-80㎡之间。
而这类老小区的小户型中，不少房源都有一个非常显著的“弊端”——没有客厅空间。
比如下面这个约60㎡的户型。虽然户型图标注了客厅，但实际上这个空间一般是作为餐厅使用的，9.2㎡左右的面积也很难兼容餐厅和客厅两个功能区。
这类早期的老户型，没有可供待客、休闲的社交空间，只能满足基本的居住需求。如今还在关注这类户型的，基本只有两类客群，一类是预算不足的刚需客，一类是想在老城区买个小户型养老的客户。
再来看近十年左右的小户型。尤其是2017年之前，在小户型单价高于大户型单价的时期，不少开发商为控总价不得已控面积，从而推出了紧凑型小三房甚至小四房户型。
77㎡做三房、90㎡做四房的悠活城就是这类典型楼盘。
我们来看下90㎡的户型。非常狭长的布局，这对每个房间的采光和通风都是有一定影响的。设计了4个卧室，看似居住功能很强，实际上除南向的主卧外，其余三个卧室的面积都只有7-8㎡，要知道一张1.5米的床就要占据3㎡，算上必要的走道空间，留给衣柜的空间都不多。
因此，户型迭代了一轮后，现在市面上主力在售的一些新房，起步户型大多在90㎡左右，相对充足的空间也能尽可能提高舒适度。为了提高实得面积，基本上都会在卧室内赠送飘窗，视觉上也更开阔。
看完了整体布局，我们再来看南向开间。
区别于现在流行的大面宽设计，老小区中不乏有两开间朝南设计的大面积户型。这类户型无论是在采光面还是景观视野上都是不够“改善”的。
比如下面这个户型，也出自曾经的改善型社区，建面约127㎡，但显然是一个短面宽、长进深的老式户型。
双开间朝南的设计，注定了南向面宽短，只能放得下一间卧室及客厅，加上也只有单阳台，放在现在来看，改善性已经不强了。
但同面积段，现在常州新房市场的产品却完全不同，无论是舒适度还是实用性都会更强。
比如说下面这个建面约119㎡的户型，就做到了三房两厅两卫。
△龙控公园华府建面约119㎡户型图
经典的三开间朝南+双联大阳台设计，南向开间达到了约10.6米，一入户整个视野会非常敞亮。阳台面宽约7.2米，进深约1.8米，面积将近13㎡。北向的次卧开间也做到了约3.8米，加上全赠送的飘窗，这个次卧在同面积段已经算不错了。
△阳台示意图
相较于上述127㎡的老户型，119㎡户型差了8个平方米，几乎是一个小房间的面积，但呈现出的舒适度却更高。可见，合理的空间规划以及更高的得房率是多么的重要。
一些细节上的缺点，在二手房交易时也会被无限放大，成为“谈判”的焦点。
比如说，冗长的过道。既占据了不小的空间，又无法被利用上。
像是下面这个户型。北侧的次卧与卫生间前面，就有一条长长的过道，面积估计接近5㎡，但因为两间房的入户门也都在这，空间很难被利用起来。
从同小区这一户型的其他挂牌房源来看，不少业主都对此进行了重新规划，将部分走道空间规划到了次卧中。但仍然无法做到最优解，因为这条过道的一端有个小窗户，即便纳入次卧中，这里也无法打柜子。
再比如说，作为赠送面积的飘窗，实际上也迭代了一轮了。
我们来看下面两个户型的飘窗，是不是完全不同？左侧的老户型，主卧的飘窗仅有半幅，而右侧的新户型，主卧则是全景宽幅飘窗。最直接的表现就是，这两间主卧的采光面是完全不同的。
飘窗的演变与扁平化建筑风格的流行有很大关系。近年来，建筑逐渐去风格化，以极简线条+大面积玻璃为主，以呈现更开阔的采光面。这些大面积玻璃体现到室内，有一部分便是宽幅的飘窗。
因此，在新房产品里，我们常见的就是下图这类墙体少、玻璃面更多的大尺度飘窗。
△示意图
对于经常使用的功能区，购房者的要求也会更高。比如说餐厅，你能接受没有窗户的餐厅吗？
一些老户型中，往往会将餐厅放在整个户型的中央，但这就促使餐厅被各个功能区所环绕，其采光只能依赖周边房间的窗户。
下面这个户型便是如此，餐厅的主要光源来自于南侧与客厅相连的阳台，但公区整体为狭长型，采光本身就是受影响的。再加上另外三面基本没有窗户，且这些房间一旦关上门，即便是白天，在餐厅就餐也要开灯。
经常有网友感慨，如今常州的新房产品过于同质化。
同质化是不可否认的，但如今的产品也的确是历经了好几轮迭代后的成果，相较于此前的老户型而言，当下新房的改善性是非常强的。
相信，未来伴随着购房者人居需求的继续提升，还会有更崭新的产品涌入市场。
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