在昆明购买二手房的过程中，有很多问题需要谨慎对待，其中最为令人忧心的当属买到被查封或是设有居住权的房子。对于普通购房者而言，在交付定金以及签订协议之前，务必要与中介和房东仔细确认一系列重要问题，以下大致涵盖十点关键内容。
其一，产调的重要性无论如何强调都不为过。产调，即全面查看房屋的抵押状况、居住权设置以及查封情况。房东可以前往市民服务中心，借助那里的自助查询器进行详细查询，以确保房屋产权清晰，没有潜在的风险隐患。
其二，自身征信状况必须高度关注。能否顺利贷款至关重要，一旦无法贷款，所交付的定金很可能面临打水漂的风险。因此，务必提前打好征信报告并交给中介，由中介找银行经办人员进行确认，以便提前知晓贷款的可行性。
其三，首付款的交付方式需格外谨慎。正常情况下，建议进行资金冻结，切不可在过户之前就将钱款交付给房东。如今的经济环境错综复杂，倘若房东因债务问题导致账户被查封，那么过户将无法顺利进行，而且钱款也可能难以追回，因为房东或许会声称钱已取现花掉。
其四，若房子未装修，需进行拍照确认。这样做能够有效避免在交房时发现房屋现状与之前所看到的不一致，从而减少不必要的纠纷。
其五，对于带装修的房子，要确认是否处于出租状态。如果有出租情况，必须明确租赁解除的具体时间，同时，若房东逾期交付房屋，需承担相应的违约责任。
其六，很多带装修的房子，房东可能不会带走家电家具。如果有这方面的需求，要制作详细的清单附件，并将其放置在合同背后，由房东和购房者共同签字确认，以保障双方的权益。
其七，要确认房子是否已落户。若已落户，要约定好迁户日期，并预留一笔迁户保证金。一旦房东逾期迁户，需承担违约责任，购房者则可以扣除保证金，以确保自己的权益不受损害。
其八，对于众多为孩子读书而买房的人来说，要确认房子的学位是否被占用。房东可通过手机 APP，利用不动产证号查询学位使用情况，以免影响孩子的教育规划。
其九，要预留交房保证金。其主要作用在于交房时，若发现房东有欠缴物业费的情况，购房者可直接从保证金中扣除。否则，房东欠缴物业费可能会导致物业找购房者的麻烦，比如不让车辆进入小区等。
其十，中介佣金的支付时间也需要特别注意。对购房者来说，最好在交房当天支付佣金，如此可以保证中介的服务质量，但一般情况下难以实现。所以建议在过户当天支付给中介佣金，切勿在签订合同的时候就支付，以免出现服务不到位的情况。
购房者在购买二手房交付定金之前，只要将这些事项全部逐一确认到位，并在协议上进行书面确认后签字，基本上就能够确保买房过程不会出现重大问题，从而为自己的购房之旅保驾护航。
