本文为西政资本原创，转载需经授权
中央最近通报了几个典型城市的“面子工程”“形象工程”“政绩工程”问题，同时处理了一批领导干部。
形象工程、面子工程、政绩工程一般都会浪费大量的公共资金和公共资源，背后也往往隐藏着作风、责任、腐败等问题，因此普通人大都深恶痛绝。
中央这一次的动作非常大，信号也非常强烈，对地方政府、地方国企、城投平台的基建等新项目的投资也有非常大的影响。
简单来说，没有经济效益和社会效益的项目不能再报，也不能再做，地方政府和城投平台今后能上马的原则上只能是资金能够自平衡的项目，也即项目的收益必须能覆盖投入，除非是必要的公共服务类项目。
可以肯定的是，这一轮经济下行和地方化债的背景下，很多城市的“面子工程”“形象工程”“政绩工程”可能会被很快清理。
我们前段时间经常提到，很多地方政府和城投平台都将化债放到了工作的第一位，业绩考核方面也将化债工作成果放到了第一位。而在化债层面，除了政策性资金的借新还旧外，地方经济建设所需的增量资金已变得越来越难获取，因此如何新增融资性和经营性现金流就成为了重中之重。
一个赤裸裸的现实是，国企、城投的债权融资目前依旧存在很大的难度，因为政策方面严格控制着3899名单内城投平台的债务新增，而要让市场资金直接参与国企、城投的股权融资（这种情况下可以实现融资出表且不新增负债）则面临着更大的难度。鉴于上述原因，地方政府与国企、城投最佳的增加现金流的途径就只能是盘活存量资产，但这些资产里面不仅有因为各种历史原因遗留下来的“面子工程”“形象工程”，还有占了绝大多数比例的低效资产，比如各种无法适应当前企业实际使用需求的工业园、产业园、创意园等。
我们目前在地方国企和城投平台存量资产盘活业务方面遇到了很多问题，比如很多城市参考深圳模式做的工业上楼项目，产业园和配套设施做好后，政府、城投最后却发现原来想引入的核心产业（如储能、新材料、智能装备制造等）大多不具备上楼的条件。
在存量资产盘活对应的融资产品设计方面，我们一般都会特别关注底层资产的现金流问题，尤其是招商、运营等的实际情况。因此，不管是做收益权类产品，还是Pre-REITs、REITs类产品，底层资产的租金收益等现金流情况都是重中之重。
一个让人尴尬的情况是，地方国企、城投平台大部分存量资产都很难摆脱低效的现状，比如我们一直很努力地帮国企和城投的各类园区引入产业或企业，但大部分都很难满足当前企业的入驻要求，比如储能类企业对消防有非常特别和严苛的要求，新材料类企业涉及到污染只能统一入驻到化工园，智能制造类企业（如注塑、喷涂等）一般无法上楼，汽车制造也必须由生产商进行初始设计等，由此造成了大量已建成的产业园等物业被迫闲置或形同鸡肋的局面。
众所周知，土地财政退潮后，哪个城市能抢到产业、留下产业就能留住人口、留住税收，土地和房产价格也就能保持坚挺。因此，地方政府和城投平台目前很多都陷入了两难境地，存量已建成的各类园区很难引入合适的产业和企业，想新增用地引入产业和企业又面临一级土地整理的巨额投入问题，搞不好还会因为新增政府隐债而被追责。
我们在《要调整方向了》一文中提到，目前大湾区各个城市上马的主要都是产业类项目（传统商住类地产项目已少之又少），但就我们目前做“F+EPC+O”项目的经验而言，产业规划、产业定位甚至产业招商都必须先行，不然很容易重走低效投资、无效投资或面子工程的老路。
总之，我们认为，中央最近打击、清理“面子工程”“形象工程”“政绩工程”的动作非常应景，也非常务实，今后地方政府和城投平台的基建等项目的上马不会再变得盲目，主政领导也会逐步消退大举借债和大搞建设的冲动。
插播一则招聘信息（详见《招聘启事》），因西政资本与央企混改的缘故，目前在“F+EPC+O”业务方向需大量招聘新人，希望大家多多关注和支持，谢谢大家。
更多基建、房地产、城市更新、产业投资运营等项目的交流和合作事宜，欢迎联系西政财富和西政资本。
专业文章链接
1. 谁抄谁的作业
2. 最大的挑战来了
3. 到底有没有超出预期
4. 要调整方向了
5. 还是以前的配方
一、城投业务
1.城投债认购
2.城投非标业务：股权投资、F+EPC、保理等
二、地产及城市更新项目前融业务
1.招拍挂拿地及城市更新项目前期融资
2.保理、融资租赁及供应链融资
三、财税及跨境业务
1.城市更新及开发建设项目税筹服务
2.金融产品销售、高净值客户资产配置及税筹服务
3.资金出入境及跨境投融资服务
PS: 非常欢迎同行加入我们的互动交流群，因群成员人数已超过自行加入的限制，请添加西政资本的微信号XZ-ziben，由该微信号邀请您加入互动交流群。
