以下是文字版↓↓
镇江是整个江浙沪地区，性价比最高的城市
它的人均收入还行，但房价几乎是最低的
网上的这张图，大家看看
具体数据不一定准，但大差不差
江苏有13个市，浙江有11个，再加上上海，江浙沪一共有25座城市
单价低于1万的，只有4座
宿迁、淮安、连云港，以及镇江
宿迁、淮安、连云港房价最低可以理解，毕竟人均收入低
宿迁3.3万
连云港3.6万
淮安3.9万
而镇江作为「苏南五市」之一，收入比它们高太多了
2023年人均可支配收入5.6万，全国排名第27
我统计了江浙沪25座城市收入和房价的对比数据
不吃不喝多少年能买100平方房子
「不吃不喝指数」最高的是上海，需要74年
其次是杭州58年
镇江最低，只需要16年
所以这么看，镇江确实是整个江浙沪地区，性价比最高的城市
即使放眼全国，如果你想找一个区域经济整体还算发达，且房价较低的城市定居，镇江都是你的最佳选择之一
本期视频我会先分析镇江性价比高的原因
然后顺藤摸瓜，找出全国与之类似的其他三四线小城市
「寻找性价比之城」
寻找那些「平均房价不高于1万且人均收入不低于5万」的三四线城市
首先我们需要搞清楚，江浙沪的三四线城市那么多，为啥镇江能脱颖而出呢？
镇江有什么特殊之处吗？
还真有！
先说第一个
镇江处在两大经济圈之间，西边是南京，东边是苏锡常
且镇江市区距离南京市区和常州市区的直线距离，都是50公里左右
这个距离很有意思
首先50公里已经超出了打工人每天通勤的范围
一般在市区上班，住在郊区的打工人，20-30公里已经是极限了
北京、上海这种超一线城市可能会到30-40公里，再远就很少了
这就导致，50公里之外的区域，土地价格基本不会受到大城市市区溢出的购买力影响
也就是在南京市区上班的打工人，不会为了镇江房价便宜，而选择去镇江买房
但50公里这个距离，同时又是产业配套的黄金距离
太近了，土地价格太贵
太远了，交通成本太高
这里的产业配套最主要的是指制造业
其次还包括各种各样的产品和服务供给
举个例子：
南京和苏锡常的居民，假期要不要周边游？
50公里之外的镇江，是不是一个很好的选择？
这就导致，镇江的产品和服务得到了周边大城市的购买力外溢，但土地，并没有(准确说是很少)
所以镇江的人均收入还行，但房价却不会太高
当然，影响房价的原因太多了，以上肯定只是其中之一
下面我会拿长江对岸的镇江和扬州做对比，看看还有那些原因导致了镇江的低房价
很多人认为镇江属于苏南，经济肯定是要比江北的扬州发达
如果看人均收入，确实是
镇江5.6万，扬州4.8万
但两者的房价，那就完全不一样了
镇江9000，扬州1万4
用一句流向的网络用语，这不就是倒反天罡吗？
为啥呢？
最要的是因为镇江是弱区强县，扬州是强区弱县
镇江和扬州的行政结构虽然都是三区+三县市
但镇江的三区GDP占比为45%
而扬州的三区GDP占比为59%
而且镇江的弱区强县和扬州的强区弱县，不仅反映在数据上
文化吸引力上，更是如此
比如镇江经济发展最好的丹阳
一般丹阳人不会说自己是镇江人
包括句容人和扬中人也一样，经济原因还是其次，主要是历史文化原因
但扬州就完全不是这样了，不管是经济发展不行的宝应，还是经济还不错的高邮，甚至连靠在南京边上的仪征，一般都对扬州人这个身份，有普遍的认同感
甚至就连早就分出去的泰州下辖的某些县市，都对自己是扬州人有一定认同，比如泰兴，比如兴化
镇江和扬州的这种差别是如何影响房价的呢？
道理很简单：
大部分人的决策都是感性的
你认同什么地方，就更倾向于在什么地方购买不动产
不管自住也好，投资也罢，都是如此
比如镇江的句容和扬州的仪征，都在南京边上
句容更认同南京，那句容人去南京买房的倾向性，一定高于仪征人
说白了：
镇江比扬州更散装，中心凝聚力不足，导致资产价格撑不起来
包括泰州单价才1.1万，明明经济和扬州差不多，房价却也低了这么多，也是因为过于散装
其实苏锡常也是如此
它们的房价虽然放在江苏算高的，但按照它们在全国的经济排名，房价应该远远不止现在的水平
比如苏州
不管比GDP总量还是人均GDP，或者人均可支配收入、财政收入等等等等，它都比南京高
那为啥房价比南京低呢？
原因就在于苏州也是散装发展
昆山人、太仓人对苏州的认同感并不高
他们去苏州市区买房的意愿并不强
所以南京市中心的新房、次新房，最低也需要5万左右
但苏州2、3万就能上车了
而南京郊区的房子，差不多是2万多
但昆山的房子，太仓的房子，一点都不比苏州市区便宜多少
镇江也一样，你去市区，和你去丹阳，去扬中，房价基本都没啥差距
所以大家明白为啥镇江买房性价比高了吧？
1、它夹在两大发达经济圈之间，产业得到了拉动，人均收入得到了拉升，但土地价格并没被影响太多
2、它是散装发展，本地购买力被平摊到了各个区县以及周围更高能级的大城市
大部分符合这两个特点的三四线小城市，都具有性价比优势
比如浙江的舟山、湖州、嘉兴
它们都是地处大城市周边且散装发展
但只有镇江满足「平均房价不高于1万且人均收入不低于5万」的要求
如果放眼全国，还有哪些三四线城市满足要求呢？
先看珠三角的9座城市
没有一座是可以的
南京旁边的马鞍山满足
房价9000，人均收入5.2万，「不吃不喝指数」17年
某些资源型城市也满足要求，比如东营、鄂尔多斯和包头
还有一些人口不过100万的五线城市也满足，比如嘉峪关和乌海
所以这么看下来，全国满足要求的三四线城市，只有镇江、马鞍山、东营、鄂尔多斯、包头
很有意思的是，后面四座城市，全都是资源型城市
即使有一些已经转型的比较成功了，但依然还没完全摆脱
只有镇江的经济发展和资源型城市毫无关系
估计连镇江人也没想到吧？镇江居然如此特殊
主要原因我上面也分析过了
1、夹在两大经济圈之间
2、市中心对周边地区的吸引力不足
尤其是第二点，影响非常大
全江苏名气最大的三个地区
一个是南京，一个是苏锡常，一个是扬州
镇江刚好处于三者的连接处
可以说存在感被压到最低了
别说江苏省外，你就让很多省内的小伙伴说出13太保的名字，估计都有人一时想不起来还有一个镇江
再加上镇江在省内，本来就是人口最少，面积最小
人口320万
面积3800平方公里
细数上面这种条件，全国范围内还有哪些城市能够同时满足呢？
绍兴、嘉兴虽然也夹在大城市之间，但人口可是都有500多万呢
两者在省内的存在感可是一点都不低
所以这么看，镇江确实是个另类
我去玩过很多次，真的很舒服
要风景有风景
要历史有历史
经济、美食也不差
是一座典型的江南宜居小城
唯一的缺点就是低调了，不管是市区还是郊区，人都不算多
如果你追求安稳的生活和平淡的幸福，不妨来镇江感受一下
