8月1日，“中指数据研究院”公布了2024年7月的“中国百城房价数据”，传递了以下的信息：
7月，全国新房平均价格为16443元/㎡，环比上涨0.13%，同比上涨1.64%。其中西安的相关数据为：新房样本平均均价12713元/㎡，房价环比上涨0.23%，涨幅超过了全国平均水平，算是表现亮眼。近期，很多一二线大城市的房价都有不同程度的下跌，西安却是逆市上扬，显得坚挺无比。
房价，一个很多人一提起就恨得头疼脑热、牙根发痒，但又没法绕开不提的问题。
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想在一座城市得到归属感，必须先安家；想要在一座城市安家，必须先买房；想要买房，必须得考察这里的房价是不是自己能承受得起的。
小时候我们都有无数色彩斑斓的梦想：当解放军、搞科研、做明星、开飞机、上月球......
最后岁月如梭，再过二十年我们来相会，发现大家殊途同归，理想无一例外全统一成了买房，来自社会的毒打，向来残酷而真实。
（图：网络）
现在全世界都在资本的朋克走势中随波逐流，中国作为最大的经济体之一当然也不可能独善其身。各地房价都在涨，而且呈现出明显的地域特征——对于一座城市来说，越靠近市中心的“黄金地段”，房价就越高；反之亦然，越远离城区的“权力中心”，房价也就越低。
主城区这样的繁华地段人人都爱，但有时候“而无车马喧”倒也不见得就是坏事，至少能住得起房。
就以首都北京为例，“皇城根儿”下的房子自然不是随便什么人都能拎包入住的。按《北京晚报》公布的商品房价格：北京六环到五环之间的商品房均价大约为每平方米2万～3万元，五环到四环内房价是每平方米3万～5万元，到四环以内就再找不到均价低于每平方米5万元的房子了，最接近市中心的二环路内普遍已经达到每平方米9万～11万元，一些写字楼的价格甚至直接突破了每平方米12万元的天文数字，让人望之兴叹。
（图：网络）
另一座一线城市的代表上海情况也类似，“魔都”的精华永远都在集中在主城区，虹口杨浦、徐汇长宁、黄浦静安，基本就是上海所有近现代精华的集大成之地，这里的每一条街道则浓缩了大上海精华中的精华，房价自然高不可攀。外滩所处的黄浦区，均价在每平方米11万元上下；稍远一点的内中环也能达到每平方米8万~9万元，处处都是浓厚的“上只角”气息；处于外郊环的闵行区这样的城乡结合部代表，则是底层“滚地龙”的大本营，饶是这种遍地“沪穷”哀鸿遍野的“闵大荒”。房价也稳定在每平方米5万元左右；最边缘地带的青浦、嘉定、金山以及崇明岛，均价也达到差不多每平方米3万元。真正诠释了什么叫“寸土寸金”。
城区房价高于近郊区，近郊区高于远郊区，远郊区高于郊县，这就是一条亘古不变的房价食物链。
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不过有点意思的是，到了西安这里，一切似乎发生了变化。
经常有外地人问：西安市中心房子为什么这么便宜？绕城外的房子，周边什么医院、学校、地铁站之类的配套设施要啥没啥，都卖一万三四了，城墙里的地方却是反常的便宜，简直堪称“洼地”。
市中心的房子如此便宜，越偏离市中心的地方，高新区、北郊的经开区、南郊二环沿线、曲江附近却是一个比一个高，有悖于常人的认知。西安的楼市，看起来好像没什么钱途？
（图：网络）
仔细查一查，你就能理解为什么会有这么多人百思不解。西安有城墙和护城河的分割，城内外分界线比其他城市都明显。钟楼等标志性地域建筑都位于城内的市中心，但大部分房子单价都只在1万左右，反而比不上高新区、曲江等地，甚至连大兴西区、莲湖城西均价都达到了1.5万以上，肉眼可见地完爆市中心。城墙里很多“原住民”都曾自嘲：他们的房子都快被开除“西安籍”了。
2019年全国房价
而且你可能不相信，就在前几年，西安的房价还一度被兰州这样的“穷邻居”压制，直到2019年才实现反超。而在2019年的全国房价榜单上，西安仅列第36名。虽说很多人觉得房价低是好事，但就这个数，不要说碰瓷北上广深这些一线城市，也不配跟宁杭蓉这些二线大佬相提并论，居然已经沦落到了被廊坊、莆田、舟山这些不知道几线开外的小城压制，甚至连义乌、瑞安、乐清这些县级市都能堂而皇之地鄙视西安的房价。这跟西安的“省会城市”、“副省级城市”、“计划单列市”、“九大国家中心城市”这一堆头衔比起来，似乎有点格格不入。
西安房价低，而且还是违背常理的越繁华的地域越低，这事还真挺有意思，值得研究研究。
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西安的房价为什么能低到曾经连兰州都不如？刨除人口数量有限、土地存量高、平均收入偏低等一些客观因素，其实从很大程度上说，跟西安曾经的楼市管理的混乱无序有关。
在相当长的一段时间内，有很多实力不足的房地产商涌入西安，并且多数还都能拿到地，他们给西安直接带来的就是大量的低品质住宅，甚至烂尾楼，这种质量低下的房源自然是不可能卖出什么高价的，相反还会过度消耗购买力，从而导致优汰劣胜，直接导致了房价被拉低。
这期间与之形成鲜明对比的就是曲江新区，在曲江，土地出让比较正规，有资质的大开发商能在这里拿到地，新建商品房品质能得到保证，自然就能卖出高价。像曲江池遗址公园就是用周边楼盘开发商的购地款建起来的，过去十几年间，曲江新区一直是西安房价最高的区域，原因就在于此。
曲江池遗址公园（图：网络）
从2017年起，西安的土地出让开始逐渐变得公平化、正规化，因此，西安的房价也出现了明显的增长，渐渐走上了健康发展的道路。
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至于为什么西安市中心的房子房价低，其实也是一个历史遗留问题。
如果我问你：你对西安这座城市的第一印象是什么？估计大多数人都会脱口而出：历史悠久、十三朝古都、文化源远流长......之类的。
没错，古都，问题就出在这个“古”字上。
西安的核心城区，被城墙所包围，作为世界都知名的文化遗产，自然需要精心呵护。而对于古城保护区的最大制约，就是限高。2002年8月1日开始施行的《西安历史文化名城保护条例》中，明确作了如下规定：
“城墙内侧20米以内的建筑物、构筑物应予拆除；100米以内建筑高度不得超过9米；100米以外，采取梯级形式过渡。城墙内区域整体建筑控制高度不得超过36米。东、西、南、北城楼内半径100米为广场、道路和绿地，周边的建筑物、构筑物应与城楼的建筑风格、色彩相协调；东、西、南、北城楼外半径200米为广场、道路和绿地，半径200米外至500米范围内，建筑高度控制在24米、36米以下，各以60米距离过渡到50米以下；城墙外侧至环城路林带绿地只允许分散建设少量高度不超过9米的园林式设施。环城路红线外侧建筑高度，各以60米距离为过渡区，从24米以下向36米以下、50米以下递升。”
（图：网络）
限高令一出，城墙内的施工建设实际上都成了戴着脚镣跳舞，很难玩出太多能卖得上价钱的花活。开放商自然不会乐意接这样大概率费力不讨好的生意，这就使得原本的老旧小区等很难进行拆迁再建设，当然也就越来越落后于时代，有实力并且想改善居住环境的居民也都会逐渐搬迁。甚至连医院、学校、乃至政府机关都开始往城外迁移。
另一个关键节点是西安的所谓“皇城复兴”计划，该计划的宗旨就是减少西安核心区的人口、调整城内土地利用、增加绿地空间、降低建筑高度和密度。把西安主城区打造成为“具有鲜明的历史文化特色，以旅游、商贸、居住为主的世界著名古都”的核心区。这也会使得城区内的本地土著越来越少、房子越来越旧，甚至连光顾商场、饭店的顾客，可能外地游客都会比本地人更多。
人都搬走了，你还上哪儿找接盘侠买房？
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有人曾说过，如果一座大城市只有一个市中心，那它就不配称之为大城市，这话听着不大入耳，但仔细想想倒还真反驳不了。
西安大概也领悟了这个道理，于是在这些年一直在尝试“去中心化”，消除很多人心目中根深蒂固的“市中心”这一概念，而是力图实现“四面开花”，在周边地区大力建设并发展多个新区。如通信电子（华为、中兴等）、半导体（三星、美光等）、新能源汽车（比亚迪、吉利等）新兴产业几乎都分布在主城区边缘以及外沿的各路开发区里。而郊区和周边地区在城建上也无需考虑“文物保护”、“古城风貌”这些条条框框的束缚，新建的高品质住宅自然雨后春笋一般涌现，直接带起来了新区的房价，比老城区的房价坚挺许多。
泾河新城（图：网络）
看来，西安未来比较有潜质的热点区域，还真基本都集中在主城区的外缘。甚至靠近咸阳的地域，都比老城区房价高，西咸新区的泾河新城，就是一个突出的例子。
在房价的背后，我们所能隐约看到的，是一片土地宏伟壮阔的发展浪潮——如果从这一点出发，西安房价的上涨，似乎更多应当是一件喜闻乐见的好事。
文字 | 李大氚
