“交房即交证”考验着房企的内力！
楼市
2024-09-28 09:31
上海
9月5日下午，瑞虹板块招商虹玺项目“交房即交证”仪式举行。首批购房业主同时拿到了新房钥匙和不动产权证，实现了住权和产权同步。招商虹玺项目是今年上海首例实现“交房即交证”的新建住宅项目。
所谓“交房即交证”是通过优化部门并联协作机制，确保商品房在房屋交付时已完成规划核验、竣工验收等必要程序，具备办理不动产登记的条件，不动产登记机构提前介入并办理登记，让购房者在领取新房钥匙的同时就能领到不动产权证书。2021年5月，自然资源部《不动产登记领域开展“我为群众办实事”实践活动工作方案》明确提出，推广“交地即交证”“交房即交证”做法。截至2024年4月，全国已累计在2000多个县市实施了“交地、交房即交证”改革。而“交房即交证”这种模式，在上海也才刚进入第二年。2023年6月25日康桥中建壹府澜庭项目首次在上海实现新建住宅项目“交房即交证”。到年底（12月23日至31日），临港新片区试点首个“交房即交证”新建住宅项目港城悦庭集中交房。笔者搜遍全网，上海一共也就这三个案例，足见这种模式的难度。交房即交证，需要政府各个相关部门和房产商的密切配合才能施行。![]()
对于开发商
按照过去的操作模式，商品房通过验收交付之后，才开始准备申请办理不动产证，一般会耗费数月甚至更长时间。要做到“交房即交证”，关键在于房地产开发企业提前收集购房人登记材料，在建筑物竣工验收后同步申请不动产首次登记和转移登记。以去年的港城悦庭项目为例，项目按照合同约定的交付时间为2024年6月30日，大产证取得时间应为2024年12月31日。为最大程度保障业主入住、落户、子女入学等需求，港城悦庭以2023年年底交付为冲刺节点，于2023年11月6日顺利完成竣工备案、11月13日取得实测报告、12月18日取得上海市新建住宅交付使用许可证、12月21日完成不动产权证书办理，最终实现提前6个月交付，提前12个月取得不动产权证。![]()
开发商正常交房时需要提供“五证两书一表”，一表是指《房屋竣工验收备案表》同时，能做到“交房即交证”意味着开发商不存在违规建设，能够快速及时通过相关规划验收。并且开发商的资金状况良好，调控资金能力较强。同时还具有良好的服务意识。以去年上海第一个交房即交证项目——康桥中建壹府澜庭为例。据项目开发经理凌振华介绍，“为了实现‘交房即交证’，我们提前还清了项目的各类贷款，通过了多个政府部门的验收，在多部门的支持之下完成了申请‘大产证’的各项流程。”在该公司向业主征询产证办理意向后，业主提出申请并委托开发商全流程代办产证，最终让业主在交房现场就可领取不动产权证，实现“一次都不用跑”。![]()
对于政府部门
另一方面。不动产权证的办理，本身就涉及多个环节和部门，例如住建、规划资源、税务等部门。要赶在房子验收之后、交付之前，就把证件办好，这需要各部门加强信息互通共享，优化工作流程，提高办事效率。还是以上海为例，推出“交房即交证”实际上是落实上海市不动产登记服务改革6.0版、为群众办实事的重要举措。自2018年上海“一网通办”总门户正式上线以来，上海市不断推动政务服务改革，深化“一网通办”平台建设。上海市不动产登记局开始实施不动产登记“全·网·通”服务改革。从1.0到4.0再到现在6.0尝试。以优化营商环境、便民利企服务为宗旨，通过流程再造、信息共享，不动产登记的办理环节和时限已大幅压缩。以最常见的二手房转移登记为例，办理时限已经从改革前41天到改革后仅5个工作日。再到全面实施房屋买卖转移登记“立等可取”。目前正在尝试推行的6.0版主要目标是通过一系列创新举措，实现不动产登记服务的智能化、自助化、便利化，提升办事效率和服务质量，让企业和群众在办理不动产登记时享受到更加便捷、高效的服务。在原有房屋买卖“一件事”改革基础上，实施“税费同缴”新模式。通过“一网通办”平台，将税款（契税、增值税、个税、印花税）与行政事业性收费（不动产登记费）合并为一笔订单支付。购房人只需进行一次支付操作，即可完成房屋买卖中涉及的税费缴纳。对于已签订建设用地使用权出让合同、符合不动产登记条件的用地主体，可在“一网通办”平台申请出让建设用地使用权首次登记、申领建设用地规划许可证。通过并联推进和“一网通办”平台，实现项目建设用地规划许可证和不动产权证书的双证齐发。作为优化营商环境7.0改革工作任务的一部分，个人间不动产转移登记从“网上可办”升级为“全程网办”。市民在完成网签后，可在“一网通办”平台上提交存量房转移登记申请，并授权调用电子证照。经过身份认证、真实意愿表达、税费缴纳等流程后，即可在线完成不动产登记，无需提交纸质材料。总结下来，要达成“交房即交证”，也在考验着有关部门的服务意识和服务效率。从新房预售、购房者交完首付到最终拿证，往往需要两三年时间。中间等待的时间越长，购房者不确定风险越多。由于各城市，甚至各家开发商情况不尽相同，所以具体办证时间主要还是看购房合同上的约定时间。一般来说，合同约定90天到180天以内都属于正常范围，最高不得超过两年。假若合同里没有约定办房产证期限的话，那就按照国家的相关法律规定：如果是期房，从交房的使用之日那天算起，90天之间开发商一定要办理好房产证；如果是现房，从合同的订立之日起90日就需要办理好房产证了。“交房即交证”让产权证更快到手，可以减少开发商出现资金问题后办不了证的风险，有利于保障购房者的合法权益。只有拿到不动产权证，购房者才真正意义上拥有了这套房。提早拿到产权证，购房者就可以早点落户，子女也能够尽早入学；购房者还可以进行抵押融资，方便资金周转；想要把房子卖掉，交易时间也能够提前。随着房地产市场由增量时代步入存量时代，过去那种追求快速周转的发展模式已然成为过去。当前，房企正迈入一个深耕细作、注重内在竞争力的新阶段。在这一背景下，提升服务品质、全方位满足购房者需求成为了房企的核心任务。“交房即交证”政策的推广，正是这一转变的有力佐证。同时，这也从侧面反映了各地政府，优化营商环境、服务人民群众的行政能力。
