上周才说完千灯湖豪宅车位贱卖【回顾】，今天又收到祖庙时代云图二期4.8万车位团购消息。
现在车位真的烂大街了吗？这卖的又会是犄角旮旯位置吗？又或者是没产权的大忽悠呢？
功夫君决定去看看。
接待功夫君的是一位物业小哥，手上带着已经折得皱巴巴的车位地图，领着路到地下车库直接看车位实况。
小哥解释车位大约是4.8-5.2万/个，视团购情况多少而定价，他直言不讳这是一批人防车位，主要位于小区负二层。
为了方便识别，他在自己出售的车位上都贴了手机号码和二维码。
| 时代云图车位
功夫君跟随小哥逛了一圈，发现整个地库都是水泥地面，没啥档次可言，地面裂缝修修补补好几回，对汽车轮胎不太友好。
好在，大部分车位的位置、大小正常。比如靠近2栋大堂的两个车位，都有靠柱子的优势，剐蹭概率大大减小，老司机就很爱这类位置。
| 时代云图车位
比如靠近4栋大堂的，还有一些边角位，对新手司机也很友好。
| 时代云图车位
此外，这位物业小哥手上还有少量子母产权车位，位于负一层原机械车位区域，层高特别高，车位也特别宽敞，报价是8万+/个起，需要双位或三位共享产权证。
| 时代云图车位
小哥解释，时代云图车位配比只有1:0.4，车位很紧张，尤其是北区入住率高，车位不够用。功夫君核实过，时代云图二期确实只有409个车位，总户数达到1100+户。
在这么紧张的车位配比之余，还有一位美容大佬把一排好几个车位包下来了，此外，负二层还有少量偿还给政府的产权车位，全部用地锁锁着，无法使用。
| 时代某商家包场车位
| 时代云图偿还政府车位
如此紧张的车位配比，为何要到贱卖的地步呢？
相关业主介绍，时代云图二期停车约2元/小时，月租约450元/月，回迁房业主甚至可以享受每户一个免费车位，这大概是车位卖不好的原因。
| 时代云图车位
不过从去年开始，免费车位取消，业主意见大，但也得找位置停车。
因此，物业小哥对这批车位出售也抱有信心，他分析，一期人防车位要10万+，产权车位要20万+，所以这批车位一放出来，一期很多业主就来登记了，目前至少有10个人以上团购。
功夫君留意到，时代云图三个组团二手车位竟然只有一个放盘量，挂牌价是12万，业主想买车位是无盘可寻！
同板块的星河云颂府在售车位约17万/个，越秀傲云车位约20万+/个，明德城约13-17万/个，这一刻，我终于读懂了小哥的自信。
让小哥更有信心的是，该批车位降价后，租金收益率明显提高。他提及部分车位带租约出售，负一层租金高达650元/月，负二层约400元/月，按4.8万计算，年租金回报率约10%！
| 时代云图子母车位
小哥透露，可观的租金回报率吸引了少量桂城投资客过来登记。
最后，小哥也介绍清楚人防与产权车位的区别，人防车位买的是70年使用权，交易无需税费，但按照我国法律规定，最长租约只能签20年，所以这里面有一定法律风险。
产权车位原有40年产权，现剩下约30年产权，后续可以补地价，此外，每个车位还需缴纳65-130元/月/个的物业费。
无独有偶，同为祖庙板块的普君新城华府，最近把负一层剩余车位都放出来，统一15万/个，若是复购业主可优惠至12万/个。
业主介绍，2017-2018年间与一手房同期购买的车位高达25-30万/个，二手挂牌车位高达20万/个，如今腰斩价甩卖，难怪业主很不爽。
清售车位位置有优有劣，比如靠近15、16栋的这几个车位，不是挨着垃圾桶就是被电动车包围，根本无法好好停车。
| 普君华府车位
| 普君华府车位
| 普君华府车位
还有些位置处于动线转角处，容易被来往车位剐蹭。
| 普君华府车位
有些位置被两条柱子包裹，看似安全感满满，实则很考验司机的入库技术。
| 普君华府车位
当然也有一些优质车位，比如联排的这三个，位置宽敞好停放，只是远离了电梯口，回家要多走几步。
| 普君华府车位
业主分析，普君华府车位腰斩是有迹可循的，目前只有负一层对外开放，负二层既不售卖也不出租，处于封闭状态，低车位配比只是人为操作。
此外，由于普君华府距离地铁站约900米，周边公交路网发达、共享电动车、网约车密集，很多家庭短距离出行不依赖汽车，车位需求不大，这也是导致车位半价甩卖的原因之一。
新小区15万+还在抢？！
不过，车位这东西在每个小区都是孤本案例。
比如大家都在祖庙同济路地段，普君华府车位打骨折，龙湖御湖境车位总价约15-30万/个，一开售好位置几乎全被业主抢光了，目前去化约50%。
| 祖庙龙湖周边车位少
分析其中，该盘全是四房改善客，每户至少有1-2台车，车位配比仅1:1，车位需求大。
此外，项目周边老旧小区多，缺乏地下停车场，道路狭窄，路边车位少，停车一天封顶40元，一个月下来开支过千元。
| 祖庙龙湖周边车位少
在龙湖业主眼中，终极解决方案只能是买车位，这20万车位是买得值！
反观时代云图和普君华府，两盘均以刚需群体为主，汽车保有量或许还没有达到户均一台，车位需求自然不大。
从中我们也可以分析，车位价格是否有泡沫，不能单纯从价格绝对值来判断，应结合小区居住群体、周边是否有平替来判断。
接下来，无论买房还是买车位，一定要以自住、自用为核心标准，不论市场如何波动，你都不会过于难受！
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