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现在，女性的独立意识越来越强，父母也努力给她们创造好的条件，在婚前会全款出资买房子，登记在女儿名下，这样就拥有了婚前个人财产，至少保证结婚后更有经济基础做底气。
但这里就会产生一个问题，由于《民法典》规定，婚后夫妻双方的收益，属于夫妻共同财产，婚前全款购买、属于女方个人财产的房子，如果在结婚后出租，所得的租金，是女方个人财产，还是夫妻共同财产？离婚时男方是否有权要求分割这部分租金呢？
案例
小天自小生活在优越的家庭环境中，父母都有体面的工作和高额的收入。小天还在上大学的时候，父母就以她的名义全款给她买了2套房子。后来，小天和大平结了婚，大平贷款买了一套房子，夫妻俩就住在这套房子里。而小天结婚前住在父母的房子，她名下的两套房子，一直都是空着的，也没装修过。
小天父母告诉她，可以把这两套房子出租了，收点租金作为自己的零花钱，小天同意了。没多久，小天的两套清水房顺利租了出去，合同约定由租客自行装修。出租这两套房子，小天每个月可以收到1万块钱的租金。
几年后，大平和小天出现感情危机，闹离婚。而关于共同财产的分割，双方出现了分歧：大平认为，婚后小天名下房屋的租金，应当属于夫妻共同财产，要求分割一半；小天认为那是她的个人财产，大平无权分割。协商无果的情况下，大平起诉到法院，不过败诉了。法院判定小天的房屋租金属于个人财产。
女方婚前接受的父母全款购买的房子，属于女方的个人财产，这个问题大家都比较清楚了。所以，家庭条件或者个人经济实力比较好的女性，一般都选择在结婚领证之前自己买房子。
但另一个问题也随之而来：如果女方婚前的个人房产在婚后用于出租，租金是属于女方个人所有，还是夫妻共同财产呢？首先，我们要知道，哪些属于夫妻共同财产，哪些属于夫妻一方的个人财产。
民法典
《民法典》第1062条、1063条有明确的规定，总结一下：夫妻共同财产是男女双方领取结婚证以后的一些收入，比如双方的工资、奖金、劳务报酬，生产、经营、投资的收益，知识产权的收益以及继承或者受赠的没有明确只给夫妻一方的财产。
夫妻一方的个人财产主要包括这么几种：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品等。
那夫妻一方婚前个人房产在婚后获得的房屋租金，属于上面的哪种财产类型呢？是直接归入一方的婚前财产，认定为个人财产，还是属于经营、投资收益，算作共同财产？最高法院关于民法典婚姻家庭编的司法解释规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
那什么又是孳息和自然增值呢？根据《民法典》第321条的规定，孳息分为自然孳息和法定孳息，比如苹果树上结出来的苹果、奶牛挤出来的牛奶、银行存款产生的利息以及房子出租获得的租金等等；自然增值就是没有付出劳动和成本而获得的增值，比如房子涨价。
这么看来的话，小天名下的两套婚前买的房子，在结婚后涨价，就是自然增值，属于小天的个人财产；房子出租的租金，属于孳息，也应该是个人财产才对。
但这里你需要注意，租金的取得，是基于房子本身的价值，还是需要付出人力的维护和管理，它的性质是不一样的。如果房子出租收取租金，作为房东没有付出额外的成本，比如没有装修、维护、管理，那就属于孳息；如果是对出租房屋进行了一定的管理和维护，有人力成本投入，那就是一种经营行为。
基于此，小天名下的两套房子是清水房，房子装修及后续装修部分的维护都约定了由租客负责，小天实际上是没有付出成本的。这种情况下，获得的租金应当视为孳息，就属于小天的个人财产，离婚时大平不能要求分割。
而如果我们假设，这两套房子并不是清水房，出租时进行了部分翻新，购买了家具，或者租客入住后，因为房屋设备等问题还要进行维修，就属于上面说的经营行为。此时，租金就应当是个人财产产生的经营性收益，不是孳息，就应当纳入共同财产的范畴，大平在离婚时可以要求分割。
所以你看，在这种情况下，即便是一方婚前的个人财产，在婚后也还是有可能会产生一部分共同财产的价值，另一方有权去分割。这也说明了，婚姻不只是感情的结合，更是经济和财产的高度融合，在没有特别约定的情况下，很难完全区分开。当然，这个问题也提醒大家，做好个人财产的风险防范，也是非常重要的事情。
总结一下今天讲的内容：婚前一方全款购买的房子，属于个人财产，婚后出租获得租金，如果出租房子不需要付出管理、维护的成本，租金可被认定为孳息，仍然是夫妻一方的个人财产；如果出租房子需要进行管理、维护，一般会被认定为经营性收益属于夫妻共同财产。
因房屋的产权属于婚前个人财产，故房屋出售所得款项亦应属于个人所有
【参考案例】
董某、陈某离婚后财产纠纷民事二审民事判决书 广东省广州市中级人民法院 (2024)粤01民终112号
【法院观点】
广州市天河区3706房系陈某1婚前于2004年与案外人签订购房合同，该房屋系其婚前个人财产。2019年10月，陈某1与案外人阙某签订售房合同，将该房以5220000元的价格出售。因房屋的产权属于陈某1婚前个人财产，故房屋出售所得款项亦应属于陈某1个人所有。
宅基地房屋系婚前所建的，为婚前个人财产
【参考案例】
李某、钟某1等离婚后财产纠纷民事二审民事判决书 广东省广州市中级人民法院 (2023)粤01民终25270号
【法院观点】
穗云字第67号宅基地房屋系钟某1婚前所建，为钟某1的婚前个人财产，从案涉704房的权属初始来源认定亦属于钟某1的婚前个人财产并无不当，本院予以认可。
婚内财产协议可对个人财产进行约定
【参考案例】
陈某1、陈某2等继承纠纷民事二审民事判决书 广东省湛江市中级人民法院 (2023)粤08民终3826号
【法院观点】
被继承人陈某3与麦某于2020年7月登记结婚。湛江市赤坎区房的产权于2020年9月登记在被继承人陈某3与麦某名下，故上述203房及8号车房属于其二人婚姻关系存续期间所得的财产。
被继承人陈某3与麦某签订的《婚内财产协议》约定，上述203房及8号车房为麦某个人单独所有，陈某3对上述203房及8号车房不再享有任何权益。
根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条第一款、第二款的规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。一审法院认定涉案《婚内财产协议》有效，并认定上述203房及8号车房属于麦某的个人财产，并无不当。
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