买房子是人生中的一件大事，尤其是在兴奋之下，很多人容易忽略一些重要细节。“这可不是小事，一旦合同签了字，就没有回头路了。
房地产专家比约恩·科奎特（Bjorn Cocquyt）给大家指出了买房过程中常见的几个致命错误，并提供了规避方法：加上这个条件后，你可以在不损失任何费用的情况下取消交易。”
虽然现在不如以前那么普遍，但还是有卖家要求把合同价格写得低于实际交易金额。这意味着买方支付一部分“黑钱”，好像可以省下一些附加费用。
比如，你以35万欧元购买一套价值40万欧元的房子，这样表面上你省了大约1700欧元（如果这是你唯一的房产），但如果这是你的第二套或额外投资房产，差额可能高达6200欧元。
不过，税务局和银行对房产价值了如指掌，一旦发现价格不对劲，他们立刻会有所察觉。万一被税务局查到，你不仅面临罚款，甚至在未来转售时，可能会因为价格不透明而导致买家压低出价，得不偿失。
如果你是直接从房东手中买房，一定要联系一位公证人，确保所有的法律条款都写入合同。
房产中介通常会提供标准合同，涵盖基本信息，如买卖双方、房产描述、相关费用和债务、成交价格等。
然而，不要忘记把房屋的所有缺陷都写进合同中，甚至是房子目前状况良好的声明，这样你就有保障了，如果在签约到过户期间房子出现了问题，比如卖家搬家时损坏了某些设施，你可以要求赔偿。
交易时通常会提供一些法定文件，如土壤报告、规划许可证、房产所有权证、电气检查证书和能源性能证书。特别注意电气检查有效期为25年，能源证书则只有10年，并且必须是2018年之后出具的。
有时候交易过于迅速，某些文件可能还没准备好。遇到这种情况，一定要确保在合同中加入“附带条件”，即在文件齐全或检查通过前，交易无效。
想象一下，你看房时听说这套房子有个不错的能源等级C，但等到真正的能源报告出来却显示是E，这时你就麻烦了。因为根据比利时的法规，如果能源等级太低，你必须在五年内（现在是六年）将其提升，这意味着你得花费数千甚至上万欧元进行升级。
加入附带条件是避免将来麻烦的唯一途径。否则，一旦你想取消交易，可能面临高达10%定金的损失。以比利时最近的平均房价362,647欧元为例，意味着你可能损失36,000欧元！
最常见的取消交易原因之一是贷款申请未通过，所以一定要把贷款未批列为附带条件。
不过，这并不意味着你可以不做功课，在签约前，务必详细了解你的贷款能力，最好多和几家银行洽谈并拿到具体的报价。向卖家展示你已经认真准备，能提升你的可信度。
有些卖家可能会优先选择那些没有附带条件的买家，但你也不必因此妥协。你可以提出，如果贷款不成，你只需支付2000欧元的赔偿金，并附上一个短期期限，表明你基本上只是在等待银行的最终确认。
还有一种少见的附带条件是取得规划许可。
中介可能会告诉你这套房子可以扩建，但这并不意味着你一定能获得许可，所以最好提前到市政规划部门咨询你的扩建计划。
如果有疑虑，务必将规划许可列为附带条件。尤其是在历史街区，可能还需要进行考古调查，这会延迟项目进度。但通过附带条件，你可以避免因此承担风险。
在签订购房协议后，最好让公证人再检查一遍，如果他负责交易，这项服务通常不收费。合同签订后，最多四个月内就能完成过户手续，交房钥匙就在眼前。
总之，买房是一次复杂且重要的决策，不要让一时的冲动导致未来的麻烦。无论是黑市交易、忽略房屋缺陷，还是没考虑到隐藏的能源升级成本，这些问题都可能让你付出昂贵代价。签合同前多留一个心眼，增加必要的附带条件，不仅能省去不少烦恼，还能确保你的财务和精神不受到不必要的打击。
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ref:
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