🔺每年的秋天,业主们都会收到那张熟悉又不想看到的税单——“不动产税”(也叫土地税)
每年的秋天,业主们都会收到那张熟悉又不想看到的税单——“不动产税”(也叫土地税)。
今年,这项号称弗拉芒地区“最不受欢迎的税种”又狠狠刷新了大家的心理底线。
无论是在大城市还是乡村小镇,税额几乎是全面上涨,有些人甚至要多交三分之一!
一些乡村地区的普通公寓税额达到了800到900欧元的水平。
是什么导致了这场房产税风暴?又该如何面对未来的“税收噩梦”?
从弗拉芒地区一处乡村公寓的例子说起:一套普通100平方米的两居室,2020年时每年还只需缴732.17欧元不动产税,到了今年,这个数字飙升到827.85欧元,涨了整整13%!
如果你回头看2012年,那时候才647.41欧元,十年间居然涨了33%!
还有其他夸张的例子,比如东佛兰德省(Oost-Vlaanderen)的Wetteren,一栋140平方米的联排住宅,去年税额是543.91欧元,今年直接涨到602.81欧元,涨幅10.8%。
在根特(Gent),房产税涨得更猛,有些家庭一年税收就增长几十个百分点或多交了好几百欧的。
很多人会把“不动产税”和“房产收益”(kadastraal inkomen,简称KI)搞混,其实二者紧密相关。
比利时税法专家米歇尔·毛斯(Michel Maus)表示:“税款是基于KI计算的,简单来说,KI是房产的年度净租金估算值,涉及到房屋面积、位置甚至有没有花园等因素。”
但是,问题就出在这个KI的基础上——它沿用的是1975年的房屋租金估值!离谱的是,政府当时承诺每十年更新一次,但到现在更新的次数为零。
为什么?毛斯说得很直白:“没人敢动这个雷,担心惹怒民众。” 于是,政府选择把KI与通胀率和消费价格指数挂钩。过去几年,通胀猛涨,KI也跟着“水涨船高”。去年通胀率就达到了11%以上,你的KI能不上去吗?
但这还不是终点!弗拉芒地区政府会先按照3.97%的基准税率对KI征税,接下来各个省、市再用“加税” (opcentiemen),把总额提高,例如,根特去年“加税”比例从913一下跳到1,008,意味着普通房主一年多交了112欧税金,有些家庭甚至直接多掏300到400欧!
为什么说房产税让人抓狂?毛斯教授一针见血:“没有两个人缴的房产税是一样的,就连你家隔壁邻居也可能和你不一样!”
1975年的评估标准完全跟不上今天的房价现实。
比如,在安特卫普南区(Zuid),一些老宅因为当年南区是破败社区,KI被评得很低,但今天南区已经成了超级富人区,房价蹭蹭上涨,税金却一点没变。
而乡村地区新建的现代公寓,反而因为新评估而交了更高的税。
🔺安特卫普南部的一条街道:豪宅的地籍收入通常低于乡村的公寓
类似情况在根特也常见,一些大豪宅的税额甚至低于普通乡村住宅。你说,这公平吗?
最近有地产中介表示,像第二个浴室或者花园里的游泳池,这些会大大提高房子的价值,但问题也来了:你的房产KI很可能因此上调!
毛斯提醒:“无论是把阁楼改成卧室,还是加建一个车棚,只要改建让房产租金价值增加了15%以上,KI就会重新评估。”
更让人头疼的是,税务机关会盯着你!他们通过房地产网站和Google街景(Google Street View)核查,发现哪些房子可能没有上报改建。万一被抓到漏报,罚款少则1,000欧,多则3,000欧!
虽然有些特殊人群(比如残疾人或多子女家庭)能享受减免政策,但对大多数人来说,不动产税只能继续交下去。
毛斯教授坦言:“别指望政府会降税,对很多城市和省来说,这已经是主要的收入来源。 唯一能减缓增长的办法是未来的通胀和指数增长不那么强劲。”
毛斯指出,许多弗拉芒公寓的KI目前在800至900欧元之间,而按照1975年的法律,这一金额应当等同于房屋一年的净租金,然而,2024年,这只相当于一个月的租金。
唯一的“好消息”是,现在的KI虽然高,但如果真按今天的租金水平重新评估,税金可能会比现在还离谱。
ref:
https://www.hln.be/mijn-geld/woningeigenaars-betalen-minstens-een-derde-meer-onroerende-voorheffing-wat-is-er-aan-de-hand~a544108e/