布鲁塞尔地区每年都有更多的居民迁往弗拉芒（Flandre）和瓦隆（Wallonie），而从这些地区迁入的人数却较少。弗拉芒和瓦隆地区的注册税下调，可能会进一步加剧这一趋势。
在瓦隆地区宣布自2025年起，将购买自住唯一房产的注册税从12.5%降至3%后，弗拉芒也决定将税率从3%降至2%。
现在，所有的目光都集中在布鲁塞尔，等待着迟迟未能成立的新地区政府。
想在布鲁塞尔购买自住唯一房产的家庭，仍需支付相当于房产价值12.5%的税费，而且布鲁塞尔的平均房价已经明显更高。尽管如此，他们在首20万欧元部分可以享受减免，实际减少了2.5万欧元的费用——但这不适用于价值超过60万欧元的房产。
弗拉芒和瓦隆的改革带来了不同的影响。对众多想成为房主的家庭来说，这无疑是新鲜空气，但同时也给布鲁塞尔这个财政上承受压力的地区带来了挑战。
布鲁塞尔自由党（MR）领导人大卫·莱斯特（David Leisterh）表示：“我们不能坐视不管，因为城市外流会加剧，削弱布鲁塞尔的税收能力，并使其财政状况在未来变得更加复杂，我们别无选择。”
这里提到的外流并不意味着布鲁塞尔的整体人口减少：由于出生率和国际移民，布鲁塞尔的人口仍在增长。2024年初，布鲁塞尔首都地区的居民达到了125万人，而2000年时仅有95.93万人。然而，与此同时，流向弗拉芒或瓦隆的居民数却持续高于从这些地区迁入的人数，这一趋势在过去三十年中愈加明显。
🔻1992-2023地区间移民人数
自2006年以来的每一年，这种跨地区迁移导致了1.75亿至2.1亿欧元的应税收入流失，依据布鲁塞尔统计与分析研究所（Ibsa）的分析，这相当于该地区在疫情前每年减少1000万至1500万欧元的收入。
布鲁塞尔并不是唯一受到“城市外围化”影响的地方，每年都有数百名来自主要城市的居民迁往邻近城镇，甚至更远的地方，沿着主要交通干道搬迁，方便通勤。
瓦隆地区评估、前瞻与统计研究所（Iweps）的研究员马克·德布伊松（Marc Debuisson）解释道：“人口迁移通常始于年轻人18至25岁离开父母家，在城市中定居、学习、建立家庭，随后因为房地产价格高涨，他们越来越倾向于在城市周边，甚至更远的地方购置或建造独立住宅。”
每年成千上万的布鲁塞尔居民离开首都，他们是谁？他们去向何方，又为何离开？
Ibsa的一项针对2019年的研究指出：“离开布鲁塞尔的居民不仅数量更多，他们的应税收入也比迁入的居民更高。” 这些外流者大多是25至40岁之间的中高收入群体，对于他们而言，寻找更大的空间或更加绿色的环境是一种可能的动机，当然也可能是因为继承、职业变动、分居等其他原因，获益最多的通常是毗邻布鲁塞尔地区的弗拉芒城镇。
然而，收入较低的群体，即收入低于1.5万欧元的居民，也占到了布鲁塞尔外流人口的四分之一。
Ibsa的人口学家让-皮埃尔·赫米亚（Jean-Pierre Hermia）解释道：“这些群体可能在寻找更实惠的小型租赁住房。在瓦隆地区，他们通常迁往较远的城市如沙勒罗瓦（Charleroi）或拉卢维耶尔（La Louvière）；而在弗拉芒，他们则搬往距离布鲁塞尔较远的登德尔河谷的多个城镇，如阿尔斯特（Alost）、尼诺夫（Ninove）、格拉蒙（Grammont）等, 弗拉芒统计局（Statistiek Vlaanderen）的工作人员解释说：“在这些城镇中，许多旧工人住宅不再吸引本地居民，但却受到前布鲁塞尔居民的青睐。所有这些区域都通过铁路网络与首都保持着联系。”
对于中低收入人群来说，无论是租房还是购房，房价高昂无疑是促使他们离开布鲁塞尔的主要原因，同时还可能与其他负面因素有关（如交通恶化、公共服务下降、能源卫生状况不佳等）。
根据notaire.be的数据显示，在布鲁塞尔购买一套公寓的平均花费为28.47万欧元，而在弗拉芒为27.85万欧元，在瓦隆则仅为19.53万欧元。
若是购买独栋住宅，这一差距更加明显：布鲁塞尔为55.41万欧元，弗拉芒为36.26万欧元，瓦隆则为23.63万欧元。
从经济角度来看，如果一个家庭希望在2025年于布鲁塞尔购房，意味着他们不仅需要支付更高的购房款项，同时也需要缴纳更高的注册税，直接影响到他们的购房预算。
🔻地区之间的移民潮
🔺黄色：从布鲁塞尔到瓦隆
蓝色：从布鲁塞尔到弗拉芒
红色：瓦隆至布鲁塞尔
黑色：瓦隆至弗拉芒
粉红色：弗拉芒至布鲁塞尔
橘红色：弗拉芒至瓦隆
“很简单，布鲁塞尔的中产阶级已经买不起房了。” Federia（法语房地产中介协会）主席Caroline Lejeune表示：“我们正在经历一场真正的住房危机，不论瓦隆和弗拉芒的税收减免是否会加剧这一趋势。除了一部分有能力购买的高收入者外，布鲁塞尔将越来越成为一个租赁市场，就像巴黎一样。” 她还提到，目前布鲁塞尔的中档房源供应略多于需求，但这并未导致价格下降，除了那些能效较低的房产。
虽然布鲁塞尔到瓦隆的迁移在过去二十年间已趋于稳定，每年大约有1.55万人迁出，但向弗拉芒的迁移则大幅增加：2023年，约有2.8万名布鲁塞尔人搬到弗拉芒，而在2000年，这一数字仅为1.46万。部分原因是布鲁塞尔周边最受欢迎的城镇几乎全在弗拉芒境内，但也不仅限于此。
2015年，弗拉芒布拉班特省（Province du Brabant flamand）社会规划研究所（Steunpuntsocialeplanning）关于布鲁塞尔与该省关系的研究表明：长期以来，荷兰语曾是布鲁塞尔非比利时裔居民在弗拉芒买房的障碍，但这种情况正在逐渐改变。“过去，城市扩展几乎只涉及比利时裔的中产阶级，但现在已经不再是这样了。” 研究得出此结论。
很明显，前布鲁塞尔居民在注册税减免政策出台前就已经开始离开这座城市了。
首都与其他地区，尤其是瓦隆地区的房价差距已经存在了几十年，因此税收竞争的影响相比其他因素而言相对较小。
然而，弗拉芒和瓦隆的改革无疑进一步削弱了布鲁塞尔在住房市场上的竞争力。如果布鲁塞尔未来的新政府能够找到降低税率的办法，这一变化可能会比瓦隆更为渐进。
即便如此，也有一些积极的迹象，尽管它们看上去有些矛盾。一方面，布鲁塞尔在过去三年间向弗拉芒外流的人数创下了至少60年来的新高，另一方面，2023年，布鲁塞尔却吸引了14358名弗拉芒居民，这是自1968年以来首次达到这一数量。
尽管布鲁塞尔的经济、文化中心地位不容忽视，但高房价和税收政策让中产家庭望而却步，促使他们向更实惠的弗拉芒和瓦隆迁移。未来，布鲁塞尔如果希望留住这些中产家庭，或许需要在住房政策上做出更具吸引力的调整。
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ref:
https://www.levif.be/belgique/politique/regions/bruxelles/comment-la-reduction-des-droits-denregistrement-pourrait-doper-lexode-de-bruxelles-cartes-interactives/
