亦庄“好房子”来了
从年初拖到年尾，恭喜亦庄X24地块终于落停了！被招商蛇口以34.8亿底价摘得！
值得注意的是，这块地是要打造“亦庄好房子”模式，100%有阳台，这在区域板块是独一份，大家可以期待。
其次，可以设置1000平的首层架空空间。
有朋友可能比较陌生，什么是架空层？
根据国家《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）的规定，民用建筑的架空层是指采用结构支撑且无外围护墙体的开敞空间层。
说白了这个架空层就是让咱买房人可以享受更大面积的室外活动空间，另一方面也可以有效减少低楼层挡光的不利因素。
下面说下地块基础信息↓↓↓
X24地块紧挨着T1线泰河路站，南侧不远就是北京二中经开区学校和龙湖天街，周边新房有招商玺和刚交房不久的中海京叁号院。
地块容积率2.5，控高80米，16层左右的小高层产品，起始经营楼面价3.05万/平。
土地面积6.7公顷，规划建筑面积11.42万平，以套均120平计算，有640套左右的房源供应。
目前周边在售的项目招商玺，网签价基本贴近指导价，在新房打折潮的当下，算是极少数能守住底线，不降价的。
由此预测X24地块价格可能会有惊喜！因为楼面价比招商玺低约1.5万/平，不绑精装大概率有不到7万的房源。
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X24地块最优解
熟悉亦庄发展历程的朋友可能知道，在过去5年亦庄河西很少有新房供应。
但再往前推进，2018年-2020年限竞房时代却是不容忽视的历史。
彼时，亦庄河西是限竞房最为扎堆供应的区域之一。
短短3年时间，供出6个限竞房，整整6089套房源。
而由于竞争的激烈，原本限价5.2万/平的项目，最终大部分成交价在4.7-5万/平。
政府为了控制房价，限竞房要满5年才能出售。
而今年恰好是这批限竞房满5集中入市的时期，二手房市场必将掀起一场腥风血雨。
不过好在这批限竞房以90平以下小户型为主。
这也就意味着X24地块做90平以上的户型更能巧妙避开和限竞房的竞争。
具体能做到多大呢？
最好的解法是100-130平的小改善产品。
因为招商玺和中海京叁都是140平以上的大改善，1300万起步上车，前者有会所，后者有铝板外立面，高端定位很难超越。
所以X24与其削尖脑袋往豪宅圈卷挤，不如做点小而美的产品，承接区域内700-1000万预算的小改善客户，也能去化的快点，早点跑路。
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短短一年，亦庄跌下神坛
没有对比就没有伤害。
回顾23年8月，亦庄X47地块，也就是现在的招商玺，土拍的时候34家房企报名争抢，一度成为北京楼市最为瞩目的明星地块。
虽然指导价只有7.7万/平，但江湖传言加精装可以卖到9万/平。
后来没成想由于市场和操盘的原因，招商玺的去化并不理想，传言价格自然也没有成真。
而此次土拍的X24地块距离X47地块直线仅约1000米；
甚至严格意义上X24的位置要更好。
因为基础配套基本差不多的情况下，X24地块距离轨道交通更靠近。
但时过境迁，到如今短短一年半的时间，亦庄土拍疯抢的名场面已不复存在，甚至价格随着周边次新的成交，一度也有下滑趋势。
今年亦庄市场会怎样，和大家一同期待~
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