最高人民法院12月4日发布合同纠纷典型案例
裁判规则
在商品房买卖合同履行过程中,开发商因其自身原因致使合同未能如期履行,造成购房者较大经济损失时,不能简单机械地适用双方签订的格式合同中对购房者不利的违约条款,应依据公平原则,适当维护购房者的合法权益 。
基本案情
原、被告于2011年12月25日签订商品房买卖合同,合同第九条约定,出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。关于本案争议商品房因开发商原因延迟交付时,购房者在合同约定的违约金过低情况下,能否主张适当提高违约金计算标准,原审法院认为:因合同中对于违约金有明确的约定,且约定的违约金不存在明显过低的情形,故原审法院根据合同约定的违约金计算标准确定违约金数额,对于购房者要求调整违约金的请求不予支持。
法院评论
在商品房买卖合同中,由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同,在确定违约责任方面,购房者基本上处于弱势地位,无改变合同条款的权利,致使开发商尽可能减少自己的违约责任 。在合同履行过程中,开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时,造成购房者较大经济损失,而开发商会承担较小数额的违约责任,导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡 。在此情况下,不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款,而应综合考虑法律有关公平原则的相关规定,才能更好地维护当事人的合法权益 。
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