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昨天刚结束的中央经济工作会议确定，明年要“大力实施城市更新”“加力实施城中村和危旧房改造”，后台的很多朋友问，拆迁致富的时代是不是要马上回归了？
就现状而言，除了核心城市的核心区外，靠旧改拆迁暴富的机会已经越来越少了。因最近跟进的深圳、广州、东莞的村集体的旧改项目比较多，我们以这些村股份公司（有些也称股份联合社或社区等）的境况为例，简单说一下对明年的城市更新与城中村改造市场的一些看法。
房地产行业自2021年下半年进入集中爆雷潮以来，越来越多的村股份公司面临开发商爆雷、过渡安置费暂停、拆迁补偿款拖欠等问题。受经济和行业下行的影响，目前村股份公司的财富缩水地非常厉害，很多非核心城区村股份公司的村民（股民）的分红已明显变少甚至已没有分红（只不过相比大部分人而言这些村民还是活得滋润一些）。
以深圳为例，我们先说一下村股份公司的最新动态：
对于村企合作项目中开发商（尤其是民营房企）已经爆雷且无人接盘、无法盘活的项目（包括更新单元计划、专项规划已失效的项目），目前村股份公司基本都忙着解约、清退以及保证金退还等方面的处理工作，对于长期拖欠拆迁补偿款、过渡期安置费的，目前的纠纷和争议处理也非常集中，我们目前亦判断2025年深圳城市更新项目村企合作的分手将进入尾声。
有个现象值得深思，在前些年的房地产行业上行期，ZF层面对村企合作的城市更新等项目给出的指导意见是让村股份公司尽量保留或者多拿一些商业、办公等类型的经营性物业，以解决长期的收入问题，但时过境迁，受经济和房地产双双下行的影响，这类经营性物业的盘活和运营反而成了巨大的拖累，尤其是非核心区的物业，融资困难，想运营起来也非常困难。
也正因为上述原因，目前不少村股份公司都拖着不接收旧改等项目中开发商应回迁的物业，一方面是继续收取过渡期安置费用更为可观，另一方面是担心接收物业后不好盘活和处置，这个现象甚至让人有点哭笑不得。
据市场的统计数据，深圳自2019年3月15日实施《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》以来，共有92个旧改项目申请更新单元计划的延期，另外有19个项目的更新单元计划已经失效，其中涉及村股份公司的项目占了很大比例，而且有不少都是央企旗下的项目。
根据规定，申请更新单元计划延期的项目，“可申请延期一年，但原则上仅可延期一次”，照目前的经济和楼市情况，因绝大多数开发商都无心推进项目，因此明年很可能会进入城市更新单元计划失效的高峰期。事实上，不管是国央企开发商还是民营房企，目前对旧改项目的推进都慎之又慎。
市场方面，深圳、广州、东莞目前都在重点推国企、城投主导的城中村改造（一二级分离模式），但因绝大多数国企、城投都担心项目周期太长、拆迁太过复杂、占用资金太多、融资太难，且一级土地整理完成后可能二级招拍挂无人摘牌，甚至一二级倒挂，因此村股份公司想指望国企、城投下场盘活他们的土地并不容易。
尽管如此，我们目前在村股份公司的城市更新和城中村改造项目的投资方面，本身却还是倾向于村股份公司找当地国企或者城投平台合作之后，我们再行介入，我们主要是基于以下两个考量：
一是村股份公司虽然有地、有项目，但大部分都没有足够的资金启动项目的开发建设，在市场化的融资方面也受限颇多，而且还比较缺乏独立的开发、建设、销售、运营能力。
二是村股份公司拉上当地国企或城投合作开发项目后，我们的交易对手变为国企或城投，在交易架构尤其是针对国企、城投的融资介入方面会容易很多，毕竟国企、城投本身具备融资和开发建设操盘能力。
值得注意的是，就目前深圳、广州、东莞楼市的真实情况而言，很多地方国企和城投平台都不太愿意参与村股份公司的旧改项目，因此我们目前的策略会更倾向于“F+EPC”（也即资本+品牌代建）的思路来处理。
当然，很多村股份公司也非常着急，传统商住项目的开发方向已经不是太好的选择了，那产业项目的方向是否可行，不然地块就放在那里，不去盘活也始终会让村民感到糟心和焦虑。
明年的行情如何判断，欢迎在《20241228交流会：2025年的经济及行业形势分析暨房地产、城市更新、城中村改造的现状困境、存量项目处置的难点痛点破解路径》找到答案。
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